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乐伽公寓倒闭! 长租公寓盈利为何这么难

2019-08-09 20:14:46 来源: 浙江在线 记者 甘居鹏

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  浙江在线8月9日讯(浙江在线记者 甘居鹏)8月7日晚,长租公寓运营品牌“乐伽公寓”通过其官方微信平台发布公告,宣布乐伽公寓停止运营,无力履行合同和偿还欠款。

  此前的7月23日,杭州乐伽公寓召开发布会,正式回应:乐伽公寓绝不会“跑路”。7月底,各大维权群中流传的一份“公告”称,上海卧荣网络科技有限公司(喔客公寓)承接了杭州乐伽公寓的业务。

  长租公寓的盈利模式是什么,为何出现经营困难乃至停业?破产后,租客和房东的经济损失如何挽回?接盘方介入后,具体解决方案是什么?记者拨打南京乐伽商业管理有限公司股东施昆和监事夏云祥的电话,均未接通。

来源:乐伽公寓微信公众号

  “高进低出”难以持久

  在8月7日的公告中,乐伽公寓承认公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险。

  “高进低出”就是从房东处高价收房,以月、季度等周期结算,然后低价租给租客,以半年、整年甚至更长周期结算,以时间换得利润空间,用差价继续扩张。通过这种模式,能在短时间扩大规模,聚集大量现金流,或进行投资,或进一步扩张吸纳更多资金,实现资产证券化。

  收房价格比出租价格高,从这个角度来看没有钱可赚。并且,这一模式依赖相当高的周转率,一旦房子租不出去,手头的资金链就断了,支付不起房东的租金,暗藏极大的风险。

  把地产生意变成金融,靠规模取胜,这就是过去几年长租公寓常见的盈利方式。当“租房”遇到“金融”,风险也就如影随形。

  “其性质与‘租金贷’一样,利用租客资金池投入他处,无形中放大杠杆,再缺少风险控制,经营管理失误,最终资金链断裂。”财经评论员毕舸长期关注长租公寓话题,他对记者分析称,长租公寓通过先期补贴抢占市场份额,但许多公司的资金实力显然无法承受这一长期补贴模式。

  “为什么要把规模做大?可能是受到这几年互联网、共享经济模式‘补贴用户’ 思维的影响,但在线下、在实体经济中可能不适用。过于追求规模扩张,导致经营不善,缺乏风险控制。”一位资深业内人士对浙江在线记者表示,收房价格是否符合市场价格,投入和产出是否有相应的测算,规模和效应如何平衡,在产品打造的过程中,对市场的预期和把握是很重要的。

  野蛮生长后的监管

  在经过野蛮生长后,长租公寓资金池频频爆雷,到了必须监管的时候。

  从2018年8月开始,北京、上海、浙江等多省市已开展“租金贷”业务的监管,不少银行叫停了“租金贷”业务。

  去年10月,浙江省建设厅等出台的《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》要求,从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款,应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。

  这是对“高进低出”“租金贷”进行监管探索的开始。

  “可以效仿此前在互联网金融、共享单车治理上的经验,对长租公寓的资金使用采取租客资金账户由银行托管、实现专款专用、禁止平台对于租客资金使用自由裁量权。”毕舸建议,同时要求长租公寓就资金状况、运营状况等关键信息形成定期报备机制,上报相关部门,便于有关部门的日常信息掌控。对于长租公寓平台收取租客租金,也要进行规范,禁止其收取超过三个月的租金,同时对“租金贷”等金融衍生工具进行监管,防止一次性发放给平台全年租金的风险因素,实现贷款与租客的直接对接。

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图片来源:视觉中国

  不挣钱是普遍现象

  在“租购并举”“补齐租赁短板”等政策红利不断释放的当下,有数据估计,中国的租赁市场规模超过万亿,市场潜力巨大,长租公寓已成为解决国内住房租赁市场痛点的重要举措。

  在这一背景下,中介机构、房企纷纷涌入长租公寓这一市场,盘活闲置房屋和资金。

  目前来看,长租公寓的盈利难问题仍然困扰着企业,不挣钱是普遍现象。

  “随着资本相继涌入市场,类似于自如、万科泊寓等依托大集团的平台资金实力更为雄厚,‘抢房’竞争中自然占据绝对优势,但是同样面临资金压力大、房屋周转率提升与品控管理如何平衡等难题,目前市面上还没有非常成功的模式。”毕舸对记者表示。

  “托管”和“自持”,是长租公寓主要的两种模式。

  从目前长租公寓的市场来看,“房源托管模式”是最普遍的模式,较为分散。和“二房东”类似,业主将房屋委托给长租公寓做经营,根据房屋的情况和不同的需求,进行改造和相应的配置,再出租给租客,有相应的服务队伍,也有配套的增值服务。

  托管模式以自如、相寓和蛋壳公寓等“中介系”为首,而自持模式则以“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓等为代表。相比中介机构,房企有可能依靠着雄厚的资金实力和运营优势取胜。

  对于长租公寓配套服务的需求也是一个巨大的市场,不少机构围绕社区建设起超市、生鲜、美容、洗衣等生活配套,或将成为下一步的盈利扭亏点。

责任编辑: 陶朝坡
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中国的租赁市场规模超过万亿,市场潜力巨大,长租公寓已成为解决国内住房租赁市场痛点的重要举措。