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两年的“高价地”七成以上未入市 记者探访六大热门板块

2018-08-24 10:52:41 来源: 杭州网 记者 陆丹 见习记者 刘雨蒙 制图 高薇

据统计,从2016年下半年到2018年年初拿下的新地块,价格都不低。通常房企拿地6-8个月即可开放预售,但很多高价地正在为当年的“一时冲动”头疼,迟迟不肯登场。不得不说,做生意总是有亏有赚的,哪怕是大品牌开发商,没有把握好时机,冲动竞拍,盲目拿地,香饽饽也有可能变烫手山芋,面临“等待解套”的窘境。

  上周,创下2万多人摇616套房纪录的“大红盘”融信保利·创世纪,推出了最后一批房源,自此,又一个红盘淡出我们的视线。

  在过去的几个月里,卓越·蔚蓝领秀、万科融信·西雅图、阳光城·翡丽公园等红盘纷纷清盘。

  当这些低总价、价差高的楼盘退出舞台后,曾风光一时的“高价地”是否能快速拿起接力棒继续奔跑呢?

  据统计,从2016年下半年到2018年年初拿下的新地块,价格都不低。通常房企拿地6-8个月即可开放预售,但很多高价地正在为当年的“一时冲动”头疼,迟迟不肯登场。

  不得不说,做生意总是有亏有赚的,哪怕是大品牌开发商,没有把握好时机,冲动竞拍,盲目拿地,香饽饽也有可能变烫手山芋,面临“等待解套”的窘境。

  北高峰记者统计了杭城拿地价差较大的六大热门板块,并进行了实地探访。

  超山板块

  超山板块一直是杭州楼市的价格低洼之地,但哪怕低洼也没被拿地心切的开发商们放过。

  金地在今年3月以11191元/㎡的楼面价格竞得一宗140亩的涉宅用地;今年5月,金地又以9104元/㎡的楼面价拿下临平北超山板块商住用地。

  根据测算,楼面价破万的这一地块,保本房价是18793元/㎡,周边没有高层新房在售,售价暂无参考。但参照二手房市场,周边项目龙湖香醍溪岸高层(毛坯)约1.6万元/㎡,排屋(毛坯)均价约为2.4万元/㎡。保本房价比高层二手房高出近3000元,未来情况不容乐观。

  不过,考虑到该宗地块容积率为1.6,后期产品形式可能是排屋与洋房、小高层的组合。业内人士指出,未来该地块项目产品设计方案,如果充分利用容积率优势,设计排屋、洋房等低密高溢价产品,整体价值应会有所提升。

  申花板块

  2017年1月19日,绿城联合建发以310000万元拿下拱墅区申花板块的塘北单元地块,打响当年的开局土拍“第一枪”,成交楼面价40766元/平方米,溢价率高达77%。

  项目案名叫绿城建发·沁园,距离城西银泰约1公里,临近的地铁2号线目前开通,地铁5号线在规划中。

  或许谁都想不到,早该瓜熟蒂落的沁园,时隔一年半后却迟迟未开盘。

  “项目大概会在9月中旬首开,最先推出的是两幢22层的高层住宅。”北高峰记者在现场看到,高楼已建到十七八层。售楼处工作人员说,一街之隔的赛丽绿城·慧园,二手房单价在5.5万-6.5万元/㎡,他们开盘的目标价格不会相差太多,但具体以审批价格为准,“现在已经有7000组登记意向了,如果最终审批价比预期低,可能会有更多人要购买”。

  然而目前,申花板块在售的楼盘,如首开·杭州金茂府、融信公馆·ARC、合景·天銮、九龙仓·珑玺等,均价基本在45000元/㎡以上。有消息称,沁园高层的备案价可能会在4.8万元/㎡左右。

  而在沁园之前,该区域内最高拿地价是融创·宜和园地块,成交楼面价34028元/㎡,比沁园低了6000元/㎡。

  沁园或将为其冲动拿地付出代价。

  就在本月初,九龙仓拍下的庆隆宅地成交楼面价跌破3万,这块地恰好位于沁园和宜和园中间,与九龙仓年初拍下的宅地为邻。27923元/平米的价格,相较沁园地块4w+的拿地价,算是实打实的“捡漏”了。

  申花板块潜在供应量总计在60万方以上,不缺房子。随着绿城建发·沁园、融信庆隆地块等体量较大的项目后续入市,或将成为2018年主城区新建商品房供应量最大的板块。

  南星桥板块

  在杭州老城区与钱江新城的交会处,南星板块享有得天独厚的地理位置。而近年楼市鲜有南星板块内的住宅新盘面市,开发商们也很珍惜,在该板块拿地后,尽力打造一些高端项目,以不辜负地块的稀缺,信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸就是例子。

  2017年9月13日,滨江与保利、金茂联合竞得南星宅地,这个“超强天团”以599294万元总价将该地块收入囊中,折合楼面价44460元/㎡。溢价率达到70%,自持面积比例23%。若将23%的自持折算到地价里,实际地价达到了5.1万元/㎡。这就是现在的保利滨江·上品项目。

  时隔一年不到,今年7月16日,滨江再次出手拿下南星单元地块,经过30轮竞价,在7家参与竞拍单位中脱颖而出,总价309603万元,折合楼面价36086元/㎡,溢价率22.1%。

  一年不到的时间,价差1万多。即便地价加上配建部分,折算实际地价约4.5万元/㎡,相比保利滨江·上品项目仍有13%的跌幅。

  “这很可能是滨江的‘补仓’计划,之前拿了块高价地,趁现在楼市回归理性之际,用相对较低的价格补仓拉低总体的拿地价。”业内人士透露,根据对该板块的定位以及高价地成交的现状,今后很大的可能性是,南星桥板块又将诞生两个高端项目。

  记者来到现场发现,项目用绿色的围挡拦了起来,里面是挥舞着大长臂的吊车,目前项目施工仍在进行中,已经盖起6层左右。

  蜀山板块

  去年5月27日,禹洲以20060元/㎡拿下蜀山板块一宗地,溢价率70%,巧的是,同年12月7日,绿城以低1元/㎡的楼面价落子蜀山。

  同样的板块同样的起拍价同样的溢价率,后来绿城的项目案名为绿城·桂雨朝阳,而其“学长”禹洲蜀山地块至今仍按兵不动,连案名都未曾公布。“禹洲蜀山项目为现房销售,压力比较大。2016年、2017年当时的土地市场比较热,所以拿地价格不低。从目前的大形势来看,项目比较被动,很多不定因素,估计还要等很长一段时间。”相关内部人士透露。

  相较之下,滨江在去年8月16日拿下的蜀山地块,楼面价比前两者低3300多元/㎡,后来联合碧桂园一同开发,案名为卧城印象,在透明售房网上显示为待售状态,首开预计先以排屋为主。

  大江东板块

  过去,大江东对于不少杭州人来说很陌生很遥远,有朋友甚至开玩笑说,作为萧山人,都不知道大江东在哪里。在杭州“拥江发展”的东风下,这个板块引起了开发商的关注。

  最近,龙湖·江与城开启了预售之前的宣传,这块地是去年10月30日,龙湖以8107.01元/㎡的楼面价拿下的,精装盘首开洋房,附近区块暂无类似产品,具体价格还未落定。而之前的大江东宝龙广场,134套房源吸引了3400组登记客户,中签率不到4%,也反映了这一板块的人气。新盘旭辉宝龙·东湖城高层均价17000元/㎡,对刚需也是很有诱惑力的。

  今年6月中旬,卓越首入大江东,且决心很强声势浩大,一举来了个“天花板”价格——13051元/㎡。时隔两个月,卓越集团杭州公司相关负责人透露,目前项目正处于设计阶段,产品的类型暂时还未定义,在6-8个月的开发时间里或许还会有一些新的想法和变化。

  但有劳心的业内人士已经在估算,若卓越该地块以旭辉宝龙·东湖城的价格为参考,恐怕也要懊恼两个月前的“热血竞拍”了。

  临安板块

  3个月前,有位读者专程从加拿大“打飞的”到临安购房,现在,临安的土地市场和楼市都有了全面理性的回转。几个月前火爆的临安市场,如今淡定下来。当初理性拿地的房企在市场变化中仍可乘风破浪,但一些高价拿地的项目,日子就没那么好过了。

  今年1月5日,碧桂园以9383元/㎡的价格在临安拿地,7个月后,碧桂园·玖晟府首开,均价16300元/㎡(毛坯交付),根据测算公式来看,能保持微利。

  而就在碧桂园拿地的同一天,旭辉以11113元/㎡的价格在贴近临安市中心拿下一地,也就是现在的旭辉·吴越府。

  一周前吴越府最新一期开盘的毛坯均价为17083元/㎡。“这个价格就比较难说了,可能在保本的边缘了。”业内人士分析。

  本月6日,临安本土房企地上房地产集团,以10900元/㎡的价格竞得玲珑山单元地块。虽是底价成交,但能获得多少利润,恐怕还要看大环境和产品本身。

  尽管高价拿地也要品质第一

  不管拿地价高或低,对于购房者来说,最关心的还是楼盘本身的情况。

  业内人士透露,开发商为了弥补冲动拿地的高投入,有可能缩减各方面成本,在工程用料、精装修标准上打折扣,以实现一定的利润或者减少损失。

  尚未入市的高价地块,更是直接面临这样的问题:不减配可能入不敷出,减配的话品质打折,为这个结果买单的还是购房者。

  2016年以来,不少楼盘交付都陷入了“质量门”,每个楼盘都不尽相同。有的开发商存在偷工减料的嫌疑;有的外来开发商“水土不服”,在管理、开发上存在问题;有的开发商则经验不足,左支右绌捅了娄子……

  对此,有业内人士分析,高价拿地又遇到开售时行情低迷,陷入“质量门”的概率可能会大大提升。

  接下去,这些高价地是会选择继续等待,还是补仓降低成本,或是勇敢入市?自持部分又将怎样规划设计?我们都将持续关注。

  备注:

  测算公式:保本房价=(楼面价×1.07+4000)/85%,其中,财务成本按7%、建安成本(含简装)为4000,各项税费及管理成本为房价的15%。

责任编辑: 谢劼
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