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房租涨涨涨 长租公寓+金融模式能持续吗?

2018-08-25 14:48:45

  近期一线城市的房租快速上涨,特别是某些长租公寓运营商涉嫌抢房源、抬租金的行为被报道后,引起社会广泛关注。

  原我爱我家副总裁胡景晖上周炮轰长租公寓运营商后不久,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓宣布破产,创了长租公寓从爆红到爆仓的新纪录。

  房屋租赁市场到底发生了什么?长租公寓是否推动了房租上涨?它的模式是金融创新还是诈骗?一旦租房涉及金融,风险也就如影随形。遏制了资本兴风作浪,增加住房供给,才能实现“住有所居”“房住不炒”。

金融创新还是资本黑手?

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  在“房住不炒”“租购并举”的要求下,租房市场迎来了春天。

  截至目前,中国租赁人口共计1.68亿,租金规模达到了万亿级。在这片蓝海中,长租公寓品牌如雨后春笋般出现,使出浑身解数抢占市场,增加客户与自己的粘性。

  传统的租房模式是,租客通过房产中介找到合适房源后,付给中介一笔中介费,剩下的事情由租客和房东自行协商。

  现在玩法变了。其大概的流程如下:中介公司先和个人房东签订长期租赁合同,把房屋的租赁权拿到手,租金是按月支付;然后,中介再和租客签订租赁合同,接着,让租客和金融公司签订贷款合同,把贷款拿到的钱一次性付给中介公司,而租客逐月偿还给金融公司。

  互联网化、金融产品化,这似乎是非常好的消费金融场景。这种模式迅速成为市场新宠,房地产公司与中介、酒店、创业公司等多个行业纷纷闯入这个领域。但是这样的金融创新实验,很危险。

  问题出在长租公寓中介公司的操作上。中介公司能够迅速拿到整年的房租,而付给房东的就是一两个月的初始租金,这个差额构成了中介公司可以迅速扩张的基础,也是未来资金链断裂的起由。

  高价收储房源后,中介公司怎样赚回运营成本?最直接的办法,可能就是进入网贷领域,赚高额利息。一旦断裂,中介公司破产走人,房东没有得到租金,而租客稀里糊涂背上了贷款,每个月还款给金融公司。

长租公寓跑路怎么办?

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杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产

  8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,揭开了资本“操控”长租公寓并引发暴雷的内幕。

  鼎家通过一款现名为“爱上街”的网络贷款APP,一次性向租客收取了房租,但并未给房东相对应的租金。公司破产后,租客不仅每月需按时向爱上街还钱,还收到了房东因没收到租金准备收房的噩耗。

  对此,双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳评论说:长租公寓暴雷现象,说到底本质就是信息不对称导致的,比如租客在不知情的情况下,不是签署租赁合同,而是网贷合同,变相通过贷款把一年甚至几年的房租给了中介方,一旦资金链断了或中介方跑路了,房东和租客都是受害者。政府能做的就是规范市场,比如签署规范的租赁合同、租金或可有监管账户、资本的杠杆率,达到信息对称、透明的效果。

  中原地产首席分析师荆海燕认为:“让政府指导租赁价格来维稳市场不合适也不适用,这是市场行为应该让市场来调节,政府的角色应该是规范和管理租赁市场,使市场更加透明和有序。我觉得租赁市场应该先建立起大数据,包括整体的市场规模、所有小区的租金水平等,对公众公布,让信息更对称。”

  怎么预防遇到暴雷跑路的长租公寓?业内专家给房东和租客支招:尽量找大品牌、正规公司、龙头企业,并在正规平台签约,不要被一些小优惠诱惑,明显低于或高于市场价的行为要警惕。

长租公寓是否推高了房租?

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  “房住不炒”正面临新问题,在限购限价房市新政的高压下,房租却暴涨,可谓“按下葫芦起了瓢”。

  数据显示,7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。

  表面上看,本轮房租上涨是由中介代表的资本驱动所至,垄断房源,哄抬租金。北京市住建委联合银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,以打压炒作行为。而深层看,北京房租上升的原因,资本驱动只是助推,主要还是供给减少,造成供需失衡,房租上涨成为必然。

  供给减少,资本驱动炒房,刚需不得不接盘,这个上涨逻辑在北京以外的其他城市也成立。

  在资本的推动下,长租公寓机构也纷纷进入杭州圈地扩张。去年4月,链家自如友家入杭,5月万科泊寓落子, 7月本土品牌群岛亮相,此后旭辉领寓、湾流国际、景瑞素舍等品牌相继落地。还有占领较大市场份额的链家自如和我爱我家相寓。

  据杭州主流的租赁中介机构我爱我家《2018年上半年杭州租赁市场报告》显示,杭州上半年租赁成交量同比上涨约20%左右,市场规模上涨明显。上半年,杭州二手房单位租金为62.61元/㎡/月,同比上涨8元/㎡/月,环比上涨2元/㎡/月。

  长租公寓是否推高了房租?对此,双赢机构总经理章惠芳表示,资本进入租赁市场整合零散房源难以避免,“但是房地产的存量非常大,要完全垄断也不现实,毕竟租赁市场竞争充分,不可能被一家资本垄断。”

推动租赁市场长期健康发展

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  打击中介资本炒作只能解决租金暴涨于一时,却难以建立抑制租金上涨的长效机制。

  要“房住不炒”,除了严控垄断炒作,还要完善法规保障租客权益,但关键的,还在充分培育住房租赁市场,促进房屋租赁行业快速发展,才能从根本上解决供需失衡问题。

  目前,全国已有超过40座城市多次发布相关政策,细化房地产租赁市场的发展和监管,涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面,涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障等多个方面。

  在促进租赁市场的健康发展方面,杭州已经做了很多事情。去年9月底,全国首个官房智慧租房平台——杭州市住房租赁监管服务平台正式上线运行,该平台通过实名身份验证以及人脸识别等技术,确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性,同时对挂牌房源实行全方位核验,确保房源的真实性。

  去年至今,杭州已经出让了9宗人才租赁用地,这些人才租赁地块将在半年内开工,开工3年内交付。未来几年,以房企为代表的市场租赁房、国企牵头的人才租赁房和政府为主体的公共租赁房,将产生7.4万套房源,这将极大地缓解租房市场的供需矛盾。

  8月24日,“杭州市公共租赁住房(市本级)公开选房”的横幅在杭州市工人文化宫综合楼前高高挂起,3000余户公租房家庭已陆续公开选房。

综合新华网、中国新闻网、杭州网等报道

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本期编辑 甘居鹏 浙江在线经济中心
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近期一线城市的房租快速上涨,特别是某些长租公寓运营商涉嫌抢房源、抬租金的行为被报道后,引起社会广泛关注。房屋租赁市场到底发生了什么?长租公寓是否推动了房租上涨?它的模式是金融创新还是诈骗?一旦租房涉及金融,风险也就如影随形。遏制了资本兴风作浪,增加住房供给,才能实现“住有所居”“房住不炒”。

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近期一线城市的房租快速上涨,特别是某些长租公寓运营商涉嫌抢房源、抬租金的行为被报道后,引起社会广泛关注。房屋租赁市场到底发生了什么?长租公寓是否推动了房租上涨?它的模式是金融创新还是诈骗?一旦租房涉及金融,风险也就如影随形。遏制了资本兴风作浪,增加住房供给,才能实现“住有所居”“房住不炒”。

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