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消费贷“穿马甲”变购房首付贷 背后暗藏金融风险

2017-09-26 14:35:58

  去年9·30楼市调控以来,限购限贷等政策相继推出。然而,部分消费贷以及信用卡借款被违规用于支付购房款,从而曲线流入房地产市场,扰乱了房地产金融调控工作,让个人风险和系统风险大为增加。而这一现象已引起监管部门的重视。 

消费贷“穿马甲”变身购房首付贷

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  “有了孩子之后,早些年买的小户型住起来太紧巴。而且最近房价上涨,再买一套面积大的房子对我们来说挺紧迫。”今年春天就打定主意要购买二套房的济南市民小吴,最近在济南北部某小区看中了一套二手房。房子全价130万元,由于是二套房,各大银行都执行六成首付。

  78万元的首付款对于工薪阶层小吴来说,并不是一个小数目。夫妻二人借来凑去,只筹集到了50万元。“首付凑不齐,房源随时都可能易手。”小吴在向亲友借钱时,有位同事给他指点了一条“捷径”――消费贷。

 “我有车房做抵押,信用记录也没污点,银行对这些材料审核得很严,一旦认定我具有还款能力,最终这笔钱具体用在了哪里,经办人员也不会深究。以装修申请下来的钱,买房也一个样,到期能连本带息还上就好了。”据小吴的同事介绍,对于30万元以上的大额抵押贷款,银行放款要求只能刷卡或委托支付使用,一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。而30万元以下的信用贷款用户可以选择提款,虽然有的银行还会附加要求,比如提供后续消费小票供贷后检查,但如果有按期还款的把握,贷后监控也不会那么严格。

中介帮忙贷款转换 缴纳0.5%‘通道’费用 

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  多家中介的房屋买卖经纪人还向记者介绍,如果购房者存在首付款项不足的情况,中介也可以帮忙进行所需款项拆借。如果购房者名下没有房产,还可以通过多笔信用贷的方式凑齐首付款项。

  西坝河附近一家中介的经纪人透露,可以协助购房者在不同的银行办理2到3笔不超过30万元的信用贷款,贷款利息在5.5%左右,还款周期5年。如果购房者名下有房产,在提供房产证的情况下,单笔贷款的最高额度可以达到50万元,利率在4.5%左右,同样是5年的贷款周期。该经纪人介绍,这些贷款不会涉及到个人征信使用,购房者后续的房贷仍然可以正常进行。

  在问到这些消费贷款的具体使用时,几家中介的经纪人告诉《中国经济周刊》记者,由于银行对消费贷款的用途严格监管,再加上部分银行的消费贷款不允许提现,中介可以通过中间企业帮助购房者进行贷款转换。“我们可以通过中间平台把贷款转成其他用途或者直接提现到你的账户,只要缴纳大概0.5%的‘通道’费用就可以。”另一名中介经纪人称,这样一来,系统监控的每一笔资金看起来都是合法合规并有明确用途的。

银行贷后监控存在“盲点”

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  华南某股份行信贷业务人士张洋(化名)对记者表示,消费贷款的类别分为抵押贷款和信用贷款,纯信用额度上限一般为30万,30万以上大额都需要抵押。类别不同,放款方式与贷后管理方式也有不同。

  张洋表示,银行普遍的做法是:对于30万以上的抵押贷款,银行放款要求只能刷卡或委托支付使用,每个银行自己的系统可以监控到每一笔与该银行卡有关的交易动向,一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。而30万以下的信用贷款用户可以选择提款,但会提出额外要求,如在申请时明确贷款用途,并提供后续消费小票供贷后检查。一旦出现实际用途与申请用途不符的情况,银行也会启动系统追查资金流向,如果违反监管流入房地产市场也会收贷。

  “但实际操作上,消费者很多还是 上有政策,下有对策 。客户想把贷款额度套成现金,可以找相关的企业,给企业一定的返点并缴纳税点。对于企业来说只需要帮忙收一下钱就有额外的收入,因此不少企业愿意承担风险并开展类似 附加 业务的。这种操作下银行系统监控的每一笔资金都是合法合规并有明确用途的,钱在银行监控下每一个步骤都是没有问题的,但实际上确实绕开了监控,投入了其他地方,近年因为房地产市场火爆,可能很多资金就流入了房地产市场。”张洋告诉记者。

  “银行这几年受利率市场化冲击,利差收入减少,而个人消费贷款相对风险低、利率高,对银行有着巨大的吸引力。对消费贷款的真实资金用途还存在‘睁一只眼闭一只眼’的问题。”上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊指出。

潜入楼市“消费贷”金额或超3000亿

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  央行数据显示,居民短期消费性贷款出现爆发式增长。2017年前七个月,居民新增短期消费性贷款高达1.06万亿元,累计同比多增7137亿元,远超2016年全年8305亿元新增短期消费性贷款总额。与此同时,前七个月居民商业贷款总量达到4.3万亿元,同比上升27%。

  与此同时,A股上市银行2017年中报显示,今年以来银行消费贷款规模均有不同程度的增长,多家银行突破千亿。其中,平安银行上半年消费金融余额达2770.90亿元,同比增长255.49%;建设银行个人消费贷款以电子渠道个人自助贷款“建行快贷”带动业务发展,个人消费贷款余额1580.76亿元,较上年末增加830.37亿元,增幅110.66%。

  海通证券宏观分析师姜超表示,以往居民的短期贷款主要是汽车贷款,然而今年前七个月的国内汽车销量没有增长,这意味着居民短贷激增,其中一部分很可能流入了房地产市场。

  易居房地产研究院发布的《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示,按照社会零售额同比走势估算,3月以来新增异常短期消费贷款金额约3700亿元,估计其中至少有3000亿元流向楼市,约占新增短期消费贷款总额30%。

  易居研究院研究员王梦雯表示,通过新增消费贷与社会零售额同比走势的对比可以看到,二者出现明显偏离。从历史数据来看,全国居民短期消费贷款和全国社会消费品零售额的同比增幅曲线走势基本保持同步。但2017年3月以来,短期消费贷款同比走势大幅攀升,明显偏离稳中有升的零售额同比,说明新增加的贷款没有流入社会零售品消费。8月,新增短期消费贷款虽然同比下行,但环比依旧保持上升态势。

监管: 多地严查消费贷  

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  近期,北京、广州、深圳、江苏、浙江等地陆续发布有关消费贷政策。

  中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局共同发布的“关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场”红头文件。文件中明确规定,原则上将不发放超过100万元或期限超过10年的个人综合消费贷款。

  深圳多家银行普遍扎紧消费贷“口子”,大多数银行已将长期消费贷年限调至5年,部分银行由于额度紧张或风控原因,在5年基础上进一步缩短年限甚至暂停消费贷。

  北京多家银行要求贷款20万以上额度客户需要补交材料,同时多家股份制银行也表示,消费贷流向房地产的情况已经出现,所以在资金流向以及贷后回访等流程中将加大力度,严格杜绝消费贷另为他用。部分银行已着手向消费贷客户征集贷款用途证明材料,其中包括:货单、发票、合同、转账凭证等。

  江苏要求,各商业银行在非住房消费贷款用途审查上要谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款,严禁发放用于购房首付款或偿还首付借贷资金的个人消费贷款。对于无法查实首付款来源的客户,要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证,经查实诚信保证不实的,将记入征信不良记录。

  浙江银监局表示:针对日常监管中发现的个人贷款资金违规流入房地产问题,已经召开“进一步规范个人贷款”专题监管会议,重申中国银监会的相关要求,部署辖内银行自查和监管抽查工作。

消费贷背后藏隐患 房地产走势逆转将带来金融风险

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  野村控股公司驻香港中国首席经济学家赵扬(音)说:“有些大城市的房价这么高,购房者被迫采用消费贷进行首付。”

  消费贷等非房贷资金变相流入楼市,是把一些支付能力不足的人拉入了房地产市场,一旦房地产市场的走势出现逆转,违约风险暴露,会造成相当的金融风险;还有部分消费贷款是由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来的,其间不少游离于现有监管体系的视野之外,潜藏并易诱发较大金融风险隐患。

  的确,近日,阿里旗下司法拍卖网站挂出了20套余杭擎天半岛的房源。值得一提的是,这批房源被归类为“破产类”资产处置。记者电话联系了网页显示的处置单位,即“杭州东田置业有限公司管理人”,对方工作人员表示“公司已经破产”。同时,她还告诉记者,上述房源均为开发商手头的新房,没有人租住,除需事先拍卖外,交易流程和普通商品房交易差不多。

  余杭区人民法院网站的公开信息,也证实了东田巨城的确已于今年1月被申请破产,案件仍在审理中。

  而房企出现资金问题的情况并不罕见。一位处理不良资产的公司负责人告诉记者,近年来他们已经接触了不少中小房企的资产处置项目。“前几年市场低迷,不少中小开发商参与民间借贷或融资,导致最终资金链断裂。”

  据中国人民银行统计,截止6月底,未偿还的个人抵押贷款比一年前上升了30.8%,至20.1万亿元。但是,最近几个月新增贷款已经收紧,以防信贷和住房市场泡沫越来越大。


据央广网、中国经济周刊、时代周报、经济参考报、经济日报、齐鲁晚报、杭州日报等

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本期编辑 庞舒青 浙江在线经济中心
背景新闻

去年9·30楼市调控以来,限购限贷等政策相继推出。然而,部分消费贷以及信用卡借款被违规用于支付购房款,从而曲线流入房地产市场,扰乱了房地产金融调控工作,让个人风险和系统风险大为增加。而这一现象已引起监管部门的重视。

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