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房企洗牌加速 王石的担心成真?

2014-08-26 09:22:47  来源: 中国经济网    编辑: 马兰

  王石表示,我们10年前的规划就是数量级增长,显然企业在转型,我们在转型当中,下一个十年怎么办?王石担心,下一个倒下的房地产公司将是万科。

  8月24日,万科董事会主席王石在“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上表示,1997年亚洲金融风暴,当时中国最大的房地产公司倒下了,所以万科成了中国第一。过了10年,万科超过美国的全世界最大的住宅开发公司帕尔迪,成为世界第一,但今后,王石担心,下一个倒下的房地产公司将是万科。

  王石表示,我们10年前的规划就是数量级增长,显然企业在转型,我们在转型当中,下一个十年怎么办?我们是有困惑的。所以我们讨论了八个月,到现在都没有弄清楚。和十年前的规划做讨论,就是到底是什么,到现在也不清楚,到年底是不是有一个结果也不知道。

  下一个倒下的房地产公司会是万科吗?有香港媒体坦称,房地产这次真的不同,中央地方几张牌无效。

  房企洗牌加速

  据香港《南华早报》刊文称,房地产几乎是过去十多年中国大陆最能保值升值的投资品了。人的记忆是有粘性的,在一件事上尝到了甜头,往往就认为自己会继续在这件事上走运。可是历史重现的机率会有多大?

  国家统计局数据显示,7月份,中国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市数量均比6月份均有所增加,达到64个和65个,幅度超过市场预期。

  曾经喊跌多少年,结果涨起来飞快。这次和以前是真的不同吗?

  这次是真的不同。

  报道称,大陆的房地产市场似乎到了一个拐点。 《不动产登记暂行条例》呼之欲出,房产税的征收也渐行渐近。

  反腐行动震慑了贪官穷奢极欲的对更多房产的追求,而“鬼城”的增多、小城市“弃房断供”的人群涌现,似乎预示着这曾经沸腾喧嚣的市场终将黯淡寂寥下来。

  当然,中央和地方政府为增温楼市还有好几张牌可打,比如说降低房贷利率,降低首付比例,放松落户政策,对购房者给予地方财政补贴,等等。

  但报道称,外部刺激终究难敌内部需求的变化。

  从人口结构的角度看,随着60年代婴儿潮出生的人口逐渐老去,买房需求正在减少,卖房养老的意向正在上升,房价涨幅必将缩小。

  报道称,就像我们看到的那样,这十几年里出生的孩子,很多人呱呱落地就拥有继承几套房的可能性:父母的房,祖父母的房和外祖父母的房。等到他们长大了,面临的问题也许就变成了卖哪套房、怎样降低房屋持有成本、如何有效避税了。

  虽然现在大陆开始逐渐放宽生二胎政策,但是等这拨人长大、成为消费的主力军,也至少将是三十年后的事情了。在此之前,大陆房地产将不再有遍地的财富故事。

  7月以来,内地多地出台了具体措施,以往严格限制的购房政策,刹时间大面积放开。

  可这剂强心针并未给持续寒冷的楼市带来兴奋,多位业内人士认为,如果只是政策“松松口”作用不大,何时在融资、信贷政策上下功夫,才值得期待。

  然而,银行方面纹丝不动,面对市场的期盼,短期内实现贷款放松基本无望。

  不过,资本市场已经开始躁动,Wind数据显示,截至8月21日,可统计的135家上市房企中,7月份以来,已经有103家涨幅突破了10%,中粮地产、中天城投等表现抢眼。

  据理财周报的报道,躁动之下,房企仍然面临趋紧的资金链,库存高企、市场冷淡,安全的资金链尤为重要,房企也在艰难地尝试融资之路。

  8月上旬,市场传闻,上海某大行下发房贷新政文件,其中对首套房认定条件的放宽,被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。这条传闻也把全国放松限购推向了高潮。

  即便上海各大银行几乎一致否认该条传闻,仍然难以阻止资本市场上压抑许久的异动。

  Wind数据显示,截至8月21日,可统计的135家上市房企中,7月份以来,已经有103家涨幅突破了10%,而在第二季度中,涨幅突破10%的房企,仅有21家。

  7月以来,表现抢眼的房企有盈方微、中粮地产、中天城投、运盛实业等,涨幅分别为77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

  同样在8月11日-15日放松限购政策频出的这一周,房地产指数上涨2.45%,同期沪深300上涨1.27%,房地产指数跑赢沪深300指数1.18个百分点。

  龙头企业方面,万科A7月份以来涨幅为12.81%,招商地产7月份以来上涨13.53%,保利地产7月份以来上涨了14.11%,金地集团7月份以来仅上涨了5.01%。

  万科方面,1-6月,其累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%,销售金额首次半年突破千亿,市场地位得到进一步巩固。

  招商地产2014年上半年净利润则同比下降30%至人民币18亿元,主要是结算较少、毛利率下滑及去年同期投资收益较多所致。

  保利地产方面,其7月份累计仅获取项目2个,1-7月土地投资权益金额为163.4亿,较去年同期下降13.73%;金地集团方面,上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元,实现净利润1.6亿元,同比大幅下降49.9%,业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。

  显然,房企仍然难以摆脱今年来的阴霾。

  根据国家统计局统计,7月份,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,持平的有4个,上涨的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.5%。

  值得注意的是,目前价格环比下降仍没有带来销售量的回升,虽然多数限购城市放松了政策,但对销量的效果并不明显。

  公开统计显示,已有31个城市正式或传言放松限购。有成交数据的城市中,13个城市限购放松后呈现先高后低的成交走势,只有杭州和佛山两个城市目前成交一路走高,其余城市放松限购后成交没有明显变化。

  库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月,全国商品房销售面积为56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1至6月份扩大了1.6%;7月末,商品房待售面积为55230万平方米,比6月末增加了802万平方米。

  销售乏力,房企的投资更是冷淡。7月底,十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元,仅相当于去年全年购地金额的4成。8月上旬,20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。

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