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融创中国董事会主席、首席执行官、执行董事
孙宏斌:今年楼市不会有大起伏
来源: 杭州网 时间: 2014年01月10日 07:41:29   字体设置:

  2013年,中国房地产市场是一个充满变化的一年。有人在抛售内地房地产;有人在暗示内地的楼市风险已经较高。另一面,市场依旧持续火爆的交易场景;全国房地产投资总额、商品房销售面积、商品房销售总额、商品房销售均价、土地出让金都创了历史新高。

  两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂。作为一直坚持深耕一二线城市的融创中国,在2013年迎来了其聚焦战略的新果实。蛰伏多年之后,融创中国在2013年实现了销售规模超500亿。他是如何看待2013年的中国楼市,2014年的房地产行业又将如何演变呢?

  总结2013

  2014专家“马上评”

  关键词:楼市平稳

  对于2013年的楼市,我觉得整个房地产市场比较平稳。总体来说,这个行业不会大起大落,价格也不会大起大落,会相对平稳一些。但是,这个行业现在也好,将来也好,跟过去最大的区别就是不平衡,城市间不平衡了,城市中的区域也不平衡了。这跟购买力有关系,跟市场供求有关系。

  2013年楼市的调控政策能出的都出了,特别是在上海,房产税、限购、限贷,我个人感觉政策出到底了吧。在经历这些调控政策之后,市场也接受了,2014年的楼市将不会有大的起伏。

  关键词:2013年房子卖了508亿元

  2013年,融创中国超额地完成年度指标,突破500亿元。

  据中国房地产信息集团联合中国房地产评测中心共同发布的数据显示,融创中国以合同额508亿元位列《2013年房地产企业销售TOP50》排行榜第11位,合约额达到547亿元。

  去年,融创在其进驻城市市场的各项指标排名中均名列前茅。比如,融创北京公司位居2013年北京房企商品住宅销售金额第一名,单西山壹号院项目合同额超过61.76亿元;无锡融创绿城公司蝉联2013年无锡房企销售金额第一名;融创天津公司则连续三年蝉联天津房企销售冠军;融创重庆公司在2013年重庆房企成交面积和总金额排行榜中均位列第二名。

  关键词:10分钟谈好和绿城的合作价格

  自2012年8月融创与绿城双方达成合作,在短短一年半的时间,上海融绿已经取得了不错的业绩。2013年融创绿城公司的业绩在上海房企销售金额排名中位居第三。

  融创与绿城的合作能这么顺畅,快速取得这么好的成绩,很大一部分是基于双方的欣赏、了解和信任。在和绿城合作之前,我们一直在学习绿城,融创在全国各地有多个项目都在复制绿城的产品,比如海宁百合、绿城的蓝色系列,有这么好一个跟绿城合作的机会,我们还是挺愿意的。

  我和宋卫平(绿城集团董事长)两人的性格挺像,从提议到合作签约,1个月的时间,前前后后也就沟通了两轮,王虹斌(上海融绿总经理)与寿总(绿城集团高管)协商出金额后,我和宋卫平一拍即合,来回不到30分钟,我觉得谈合作价格也就是10分钟的事情。

  对于绿城集团董事长宋卫平谈到与融创的合作,感谢融创在绿城困难时的帮助,我觉得双方的合作,其实就是一个生意,合作说不上谁帮谁,是双赢的一个过程。

  2014年,融绿还将加大在苏州、无锡等地的发展。

  展望2014

  关键词:重视杭州,但不会跟绿城竞争

  2012年11月,融创进入外来房企大鳄云集的杭州楼市。

  融创进入杭州市场的时间并不长,但目前已有5个项目,都以合作的形式拿地、开发,但以后我们肯定会单独拿地操盘。杭州有很多来自各地的开发商,竞争也很激烈,但我能说:在杭州,我们不会跟绿城竞争,可必须跟其他开发商竞争。

  我们很重视、看好杭州,但杭州还属二线城市,我也要考虑现实情况,杭州市场压力大,土地供应量大、竞争激烈,现阶段浙商受实体经济增长缓慢的影响,高端市场的氛围也并不像北京、上海这么浓厚,这类人群对高端住宅的购买力偏弱。

  融创进入杭州时间短,所以我们给杭州公司定了销售目标,但没有明确的排名指标:2014年融创全年销售任务650亿元,在杭州的目标是70亿元。

  关键词:风险管控

  融创一直以来专注于豪宅市场,2013年拿下北京市场的两块地王,而融创在杭州拿地相对保守得多。

  2013年华家池地块出让,融创第一个“勾地”,但最终放弃了。我说实话这是一块很好的宝地,配套的共建,溢价超过20%,利率就不高了,超过我们的预期,也只能放弃。

  而对于1月22日即将拍卖的杭州市中心又一块宝地——杭师大地块,我们还是会选择和一家开发商合作,目前也有家合作单位在跟我们接触,融创拿地有几个硬杠杠,不会盲目追高价拿地,还是会严控风险。

  2013年,融创中国在研判了340多个项目的基础上,共获取19个优质项目,其中包括北京农展馆地块、天津手表厂地块等城市核心地块,而每个地块在获取前,融创都做了缜密的判断。几个硬杠杠必须满足:毛利率30%,净利润15%。

  融创的拿地过程,始终遵循“三个界面、两个关键点、一个集中”的原则,最关键的是“一个集中”,则是强调项目获取与否最终决策权在集团,在确保现金流和负债率绝对安全的前提下,由集团来整体平衡资金和资源的使用。

  截至2013年上半年,融创的土地储备已达到1653万平方米,到2013年年底又有了大幅增长。

  关键词:客户服务体系

  2014年是融创物业服务品质提升年。如果2014年融创只能做一件事,我想说的是,那就是做好客户服务体系。

  房地产的品质是产品和服务的综合,为客户提供优质服务是品质的坚强保障,是企业未来的核心竞争力所在。目前,融创在各项目所在城市开设了“400客服及投诉系统”,并将“客户报修量”和“及时关闭率”两项指标直接列入评价体系。

  针对客户的意见,我们要积极听取,这是我们的态度,只要合情、合理、合法,我们都努力满足客户。

  客户服务是融创的短板。这一年下来,融创的物业、客服从无到有。我们做的是高端房产、圈层营销,北京、上海有源源不断的人来买房,而在天津、重庆,买我们房子的来来去去也就这么一拨人,物业服务在业主之间的口碑非常重要。

  今年房子到底好不好卖?

  刚刚过去的2013年,千亿房企扩张至7家。根据CRIC研究中心发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜数据显示,2013年由于大体量扩张的规模效应显现,国内大型房企业绩普遍超水平增长,千亿房企扩张至7家,销售额超500亿元的房企升至21家。其中,万科拔得头筹,绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园纷纷进入“千亿军团”。

  2013年的成绩摆在那,各大房企对2014年更加抱以期望。不过,2014年房子到底好不好卖,还得取决于政策和市场的走向。新的一年楼市会不会有拐点出现,业内人士和研究人员各有各的说法。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,2014年调控总体偏中性,不会有持续从严的措施。2013年12月24日召开的全国住房城乡建设工作会议明确表示,“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,同时传递出三个政策信号:更加注重分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。

  其中,对于强化不同城市的“分类指导”,体现2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征。调控政策总体偏中性,不会有持续从严的措施,房地产市场则总体呈现“逆经济周期”的发展特征。同时,在这个阶段,强调保障房工作,通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。

  不过,国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广倾向于另一种看法:2014年下半年房地产市场将迎来新拐点。他认为,从2013年火爆的土地市场看出,2014年房地产市场竞争更加激烈,各大房企面临“两极分化”。一、二手房均销售火热,才是市场平稳向上的发展态势。但以一线城市为例,2013年上半年二手房市场销售十分冷淡,同时,新房成交在逐渐放缓。此种信息透出,房地产第三波调整可能出现,并终结牛市。王小广预测,2014年下半年房地产市场将迎来新拐点,届时中小房企日子会更加难过。

  此外,关于房产税的开征问题,一直是社会关注焦点。王小广认为在经济增长继续下行阶段,2014年出台房产税的可能性较小;在全国推行之前,有一个过渡阶段,以减少房产税对市场产生的震荡。北京华远地产股份有限公司董事长任志强则表示,过去是无数部门在管理中国的不动产,现在要归到一个部门去管,这是非常难的。估计到2020年房地产税都出不来。

  关于未来房价会不会涨,房产大佬和经济专家也意见不一。万达集团董事长王健林认为:未来10年一、二线城市房价还会缓慢上升。中国现在的城镇化率只有52%,但如果只计算有城市户籍的居民,可能严格意义上的城镇化率不到40%。未来还有3亿-4亿人进城,这些人的住房需求旺盛,尤其是对一、二线城市来说。

  不过,独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠给出了一个与上述房地产专家、地产商截然相反的答案:现在千万不要去买房。谢国忠认为,说货币贬值的人背后的假定是,中国的人民币会贬值,内部通胀,汇率上升,因而国内的价格会下降。这与日本的过去情形相同,日本维持了货币价值,所以物价、房价都会下降,因此判断未来房价是否会下降,需要看人民币是否会贬值。而在经济不好的时候,房价持续上涨唱独角戏是不可持续的。

  

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分享到: 作者: 陈燕燕   编辑: 郞凯行 马兰  
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