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义乌小商品城租金畸高 “炒铺”之链现产业隐忧
来源: 中国网 时间: 2013年09月18日 08:06:02   字体设置:

  浙江义乌国际贸易特区小商品城铺位租金的“畸高”,令处于金字塔尖端部位的“大房东”开始警觉。中秋来临之前,大房东中国义乌小商品集团股份公司(下称“商城集团”)忍不住借中秋节问候函“劝诫”经营户或者链上租户降低租金。

  “近年来,义乌市场的繁荣,使得商位价值不断凸显,少数人满足于做房东、收租金,失去了当初创业的义无反顾,舍弃了祖辈引以为豪的‘鸡毛换糖’精神。”9月12日,义乌小商品城商户金女士电话里向记者读完了这封信后,她说,“三年时间,我们商铺的经营权涨了起码三倍以上。”

  这一函件,引得辖区内多方追究。实际上,这一环的迅速膨胀,除了当地丰裕的民间资本累积外,银行信贷资金的流入一边催化扩大经营生产,而无可避免地涌入炒作领域,也成了租金畸高的催化剂。

  租金在飙涨:三年3倍

  “唇亡则齿寒!”商城集团(股票名称“小商品城”,SH.600415)以此来警示时下这种铺位经营权畸高的格局,在中秋节和国庆节即将来临时刻,给经营户发放了一封信称,“试问,当市场竞争力不再,您的‘摊主’还能当多久?”

  这封信同时在商城集团的官网上予以公示。但在经营户的眼里,商城集团是层级金字塔尖上最大的“房东”。

  义乌民间资金最感兴趣的投资项目便是店铺炒作,而非房地产领域。而当地政府也随之营造了一个资金从场外到场内的“孵化链条”。

  数十年来,义乌一直坚持“兴商建市”的经济发展模式,即使是2008年金融危机前后,义乌出现了大批企业倒闭,但经贸依然是当地政府眼中的区域经济“命脉”。这更让当地资本看到了商铺的价值。这个被市场热炒的商铺,实际上只是商城集团出让的商铺经营权,面积从几平方米到几十平方米不等。

  吴先生是义乌人,十几年前就在义乌老篁园市场拥有摊位。

  2002年,国际商贸城投入使用后,按照相关政策,他分到二期二楼半间摊位,每3年要向商城集团缴纳7万元的使用租金。这几年租金微涨,每三年要交7.6万元的租金。

  因为自己忙着打理十字绣等其他产业,二期二楼主要经营五金行业,吴先生一开始就选择把半间摊位转租出去。

  “刚开始每年大约4万多元,现在涨到13万元了。”吴先生的摊位位于市场内大通道边,这里是很多租客必争之地,只要合约到期,必然有人来求租,因为租的人多,不需要他提价,求租方主动将租价一级级提上去。

  目前义乌的民间资金主力投向仍是小商品市场。商城集团的“炒铺”一族早就存在,三年前,即启动了这轮飙升。

  “涨得厉害,暂时不投资了。”义乌市民丁亚玲(化名)三年前就发现,之前看中的7.2平米的入场“指标”费用居然从85万飙升至130万。所谓“指标”,其实就是铺位经营权,其费用不包括租金及经营中产生的其他任何成本。

  因为很多亲属在做小商品生意,她自然也对相关投资机会更为关心。除了篁园路小商品市场,丁还紧紧地盯着宾王路服装市场铺位。当时,这家市场确定要搬迁的消息传开至今,5平米的铺位,指标价格飙涨到200万,而去年最高的也只要150万。

  “炒铺”资金扩容主流

  作为全球最大小商品批发市场的义乌国际商贸城有7万多户经营户。义乌银行业在全国创造性地推出了商铺使用权质押贷款,有效破解了经营户的融资难题。

  当地一名银监系统官员透露数据显示,区域内银行纷纷开闸大致半年多时间,共累计发放商铺使用权质押贷款45787笔,累计发放金额214.28亿元。而大致这个时间节点,工商银行(行情股吧买卖点)义乌分行共发放1931笔商铺使用权质押贷款,累计发放贷款金额8.8亿元。

  然而,并不代表这部分资金都一定流入到生产经营领域。也有不可预测的部分在炒铺中流转。

  “经营权质押贷款的操作,往往银行根据市场评估,价值会打折扣,从贷款到资金,铺位价值会有折扣。”二级经营权拥有者金女士透露,“整个价值是向上的,我们会将余额部分继续社会融资。”

  在这种模式下,三年时间,金女士的一间商铺经营权,扩大到三间。由于这些铺位的价值都翻了三倍以上,她把一间饰品加工场出让给亲友,本人则成了炒铺专业户。

  当然,银行业金融机构对商铺质押权的创新性信贷举措,也推动了经营户规模扩大。比如在义乌国际商贸城二期F区做锁具生意的龙泉人陈玉娟,最近向浙商银行义乌分行申请了两笔该类贷款,总金额248万元。有了这两笔贷款,夫妻俩一起扩大经营规模,在国际商贸城增加租用了4间商铺。除此前的锁具外,还延伸到日用品和服装领域。

  产业利润“黑洞”

  不断上涨的铺位经营权,成了国际贸易特区内商户占据成本最为庞大的一环。由此,一些经营户开始退居背后,干脆以收租为业。也有的厂商,因为生产一环的利润不继,则以投资商铺以租养厂。

  作为在义乌市场经营了十几年的许女士,在国际商贸城一期一楼也有一间摊位。虽然位置处在偏通道里,但摊位租金基本上是被租客炒上去的。

  “摊位是我自己经营的,最早每5年交10万元,2012年开始,每3年交10万元,说实话,商城集团收的租金并不高,可一年下来我的利润也不高。”许女士算了一笔账,除了租金,每年税收等费用都在5万元以上,对于利润只有3%-5%的玩具行业,要想挣很多钱有点困难,不过等着租摊位的人还是很多。

  于是,许女士投入到“炒铺”行列中。一期一楼转租的租金20万-50万元,可只要有摊位贴出出租信息,不出一两天,就会被租出去。

  义乌市场的资本容量,并非仅仅来自银行。这里实际上已成一个境内外资本的吸附地。而2010年集聚形成一波高峰。记者从义乌市工商局获悉,2010年义乌市共成立21家外商投资合伙企业,户均出资额30万元。目前,浙江省九成的外商投资合伙企业在义乌。

  国际贸易特区设立之后,各种优惠政策的推送下,呈现出逆势飙升的特别区域。

  官方公布的数据显示,今年1-6月义乌市进出口总额为96亿美元,同比增长375.8%。累计出口额为94.3亿美元,同比增长408.2%。

  “我们也不清楚,前段时间看电视新闻上播放,今年义乌出口额涨了近4倍,而我们圈子里一点没觉得。”义乌小商品市场供应链终端环节的潘老板对此纳闷,“我们的利润还是越来越低,不知道去哪了。”

  实际上,记者调查得知,潘老板这一环属于饰品领域的最终端环节,“除了物流与其它人力成本外,铺位往往占据到四成以上。”

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分享到: 作者:   编辑: 郞凯行 马兰  
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