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资本钢丝上的雅戈尔
来源: 经理人 时间: 2012年08月01日 16:48:55   字体设置:

  金融地产深陷周期困境,被倒逼回归主业!

  服装企业多元化的三个样本—雅戈尔、杉杉和红豆,目前都需要静下来思考。

  根据去年财报,以“实体经济+虚拟经济”为双重产业结构的雅戈尔,除了基础产业服装板块实现微弱增长之外,被其赋予业绩重任的房地产营业收入比同期降低46.94%、金融投资板块净利润比同期下降60.90%。相比之下,杉杉和红豆也不好过,前者虽在金融投资业务上同比增幅225%,但巨资投入的锂电池业务,却首次出现负增长,同比降低8.31%;而红豆的房地产业务甚至比雅戈尔更惨,同比下跌48.42%。难道服装企业多元化之路到了重新解构的时刻?

  就在今年4月,雅戈尔董事长李如成在一季度集团经济工作上表示:“今年经济形势严峻,各公司负责人做好攻克时艰的准备。”雅戈尔正面临公司有史以来最艰难的时期。

  在雅戈尔发展最高峰时期,不论李如成是否承认其复制巴菲特之路,但从行动上说,雅戈尔的确和巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦神似:原先,都是纺织服装企业,现在都以金融投资为主。但是,就在雅戈尔几乎要创造出一个真正中国版的伯克希尔·哈撒韦的时候,2011年的惨淡业绩,却让它重新回归过去。

  李如成现在面对的是,企业正从高峰向低谷的垂直降落。他现在要做的是,尽可能、尽最大努力改变“自由落体”的下滑速度,并抓紧有效时间和空间,重新梳理各产业机构。他提出解决方法是:“严格控制房产投入,适时调整投资规模,集中资源向品牌服装投入。”换句话说,曾经主导雅戈尔的房地产、金融投资和服装业务等三驾马车,现在需要做出重大结构调整,并再次把注意力回归到服装业务。

  那么,对服装主业的再次返航,雅戈尔究竟是临时应急,还是长期战略决策?这就需要先反问,房地产和金融投资这两架马车,究竟开到了何种境地?在倒逼雅戈尔返航服装主业中,两者的推动力究竟多大?

  房地产:昔日“地王”深陷尴尬

  房地产业务曾是雅戈尔最强劲的利润支撑,2011年前,雅戈尔在这项业务上,不断筑高营业收入,2010年更是达到了营收68.5亿的历史最高纪录,然而,随着房地产市场进入衰境,雅戈尔2011年地产业务直线大跌,让李如成距离“2015年进入国内地产20强”的目标渐行渐远,更为紧要的是,雅戈尔走上了危险的资本钢丝。

  短期流动性绷紧

  根据2011年雅戈尔董事会报告,对于今年房地产业务的期望值并没有放低:实现预售收入50亿,营收要增长35%以上。“雅戈尔的房地产是否赢利、是否存在真正风险?要看当初的拿地成本、负债水平、销售速度,以及现在的楼价。”上海长宁住宅发展局高级经济师、独立经济学家顾海波对《经理人》表示,就短期效应看,负债水平和销售速度是衡量一个地产企业风险的两大核心指标。

  先看雅戈尔的短期负债水平。主要依据两项财务指标:一是短期有息负债占现金的比例,衡量其短期流动性;二是净负债率,衡量其总体财务状况。但雅戈尔在两个指标上持续不佳。雅戈尔的32.3亿现金,要应对174.6亿的短期有息负债,风险不言而喻,更何况,根据财报披露,这笔现金中还有7.7亿属“受限制的货币资金”。

  再融资负债高筑

  现金不够,则需要加快楼盘的预售。但房地产收入从2010年的68.5亿骤降至2011年的36.4亿。也足以印证房地产调控对雅戈尔地产业务的巨大影响,令其房子难卖。

  根据财报,以2011尚未竣工但正在预售的项目“西溪晴雪”为例(见表三),2010年末已预售9.83%,到2011年底预售比例则为15.38%,两者相减,相当于2011年只卖出5.55%。假设调控政策不大紧大松,按照这个速度,该楼盘总计需要15.25年才能卖完,也就是说,整个项目即使到2012年9月竣工后,尚要再卖14.50年。更为严峻的是,受楼市低迷影响,已经出现了两次打折促销。根据《经理人》调查发现,其第一轮打折是在去年3季度,按照开盘价30000元/平米的7.44折计算,是22320元/平米,第二轮打折就在今年4月27日,再次调低价格,至22000元/平米,说明该楼盘销售形势堪忧。

  对于如今房子难卖问题,负责江苏市场的苏州雅戈尔置业有限公司营销总监张佳希,在微博上感叹:“房地产调控像一盘旗,殊不知棋布满后,棋盘有限,最后大家闷死。”但是房子难卖,固然受制于房产调控影响,雅戈尔也必须反思自己的问题。

  和李如成同样在过去采用“激进战略”,并在房地产市场上大施拳脚,如今沦落到被香港九龙仓集团救援的绿城控股老板宋卫平,最近反躬自省:“没有预测到灾难(调控对其的打击)的长度和深度,我需要检讨。”也许,李如成对这句话的理解,比一般人更深切。

  仅从2007~2010年的时间维度,看雅戈尔如何布局一张高歌猛进的路线图:

  其中的前两年,雅戈尔扮演了两次地王。2007年,以14.76亿竞得“原杭州商业学院”土地,成为当年杭州地王;2008年以15亿竞得宁波“华辰北9号地块”,成为当年宁波地王。之后,两地均一度被卷入退地传言风波。开建后,两个地王楼盘分别以长岛花园、御西湖命名,但现在却面临政策调控、打折促销的境地。

  2010年,雅戈尔又以24.2亿元总价,拿下杭州“申花53号和56号地块”,溢价率分别为153%和155%。根据当年的这两块地块的楼面价,分别是17751元/平方米和18114元/平方米。双双创下申花板块楼面价新高。这是雅戈尔继御西湖项目(“原杭州商业学院”地块)、西溪晴雪项目(“留下”地块)后,在杭州的三度发力。

  可没有料到,有着杭州“徐家汇(上海著名CBD地区)”之称的“申花板块”如今深陷降价包围圈。该地块附近的“中顺·上尚庭”开盘价是24000元/平方米,现在起价在15000元/平方米左右,至今还被老业主“围攻”中;“莱德·绅华府”开盘价从最初23000~25000元/平方米,现在起价为15678元/平方米;而与前两个楼盘品质接近的“赛丽绿城·慧园”,更以11627元/平方米,成为附近的“领跌王”。板块内接二连三的降价行动,让雅戈尔颇为头疼。甚至网上开始疯传雅戈尔已经退掉申花板块两宗土地的传闻。尽管雅戈尔杭州公司总经理水华良予以否认,但仍有消费者担心这两块前途未卜的地块的出路。

  对于雅戈尔在房地产业务上的“疯行”,同样出身宁波服装业的杉杉控股董事局主席郑永刚一语中的,他表示:“改革开放初期大家都去做加工业,成为世界工厂,然后达到一定经济总量,肯定要去做房地产,十年前不做房地产就已经边缘化了,现在再做房地产就是犯傻。”看来,李如成要细细咀嚼同乡老弟的这句话。

  根据财报显示,雅戈尔房地产存货中包括开发成本、产品、拟开发土地等共计212.52亿,以及在建项目的投资,即使未来一年实现预售50亿的收入,要抵御流动性也相当困难。

  为抵御流动性风险,雅戈尔在5月13日发行了一笔18亿元短期融资券,根据用途,其中2亿元用于补充短期流动资金、16亿元用于置换银行借款。财报显示,雅戈尔的短期借款包括质押、抵押、保证、信用和商业承兑汇票贴现等,合计为129.84亿。这样看来,区区18亿的“置换”,也只能解决短期流动性的13.86%。当然,雅戈尔账面上还有近94亿可供出售的金融资产,但如果真要全部“割肉”,就意味着李如成要彻底告别“金融投资业务”,三驾马车中去掉一驾,但董事会报告只写明“缩减金融投资规模”,并未抛弃该项业务。

  在雅戈尔房地产业务内部,李如成今年提出了一系列“谨慎”战略,不仅未新增土地储备,还提出:加快现有项目销售速度,强化回款能力,以及严格控制成本费用,以提高抗风险能力。然而,这些“内部调控”动作,万科、金地等地产巨头早在1年前就已着重部署,雅戈尔的风险控制才刚刚开始。

  金融投资:躺着赚钱时代一去不返

  事实上,雅戈尔在金融投资业务方面不算失败,甚至一直都是制造业涉足金融领域的成功典范。近两年其金融投资业务的利润收入均占据整个集团近半壁江山,“炒股”俨然成为雅戈尔的第一大业务。但金融投资业务面临的系统性风险太大,2011年全年上证指数跌去三成,熊市行情对雅戈尔造成重创;加之其本身的金融投资战略属于单向做多,缺乏对冲避险机制,当市场方向判断失误,亏损将无法挽回。

  系统性风险加剧

  雅戈尔从1993年开始涉足金融投资业务,最初首先是从股权投资领域介入,随后才一步步进入证券、银行等领域。1999年中信证券股权投资算是雅戈尔无意中初投PE的成功之作,当时申购成本价不到2元/股,后来股价一度高达117.89元。食髓知味,2004年,雅戈尔再度参与了宁波银行的定向增发,2005年股权分置改革之后,连同中信证券,总收益超过100亿元。到2006年,雅戈尔已经将金融投资作为产业来做。

  分析雅戈尔此前的成功经验,除了专业的团队操盘之外,有个原因不可忽视,就是中国资本市场的扭曲现象:炒新法则,但凡新股IPO,或定向增发,只要能够中标,“躺着就能把钱赚了”!雅戈尔金融业务主攻新股(股权投资)和准新股(定向增发),精准把握住了市场脉搏。

  但金融投资业务面临的系统性风险太大,“打新必赚”铁律失效。据Wind资讯最新统计显示,截至今年6月1日,自2011年以来上市的368只新股中竟有96只首日跌破发行价,占比达到26%;自2009年下半年IPO再次开闸后至2011年底的两年半时间里,我国A股一级市场共发行新股730只,上市当日即告破发的达到103只,占比14.11%。躺着赚钱时代一去不复返!  

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