晚上6点，满铺着地砖，拉着彩带的“香港城”偶尔有两三个行人穿行，少数开张的店铺也早早就打烊了，只有路尽头的颐高数码广场还有送货的人在清理货品。

　　“香港城”背后则是另外一番景致：一畦畦的菜地，星点的绿色，和农民的村舍连在一起。这是正月十五的前一天，黄昏时分，紧挨着的各家各户传出了香喷喷的饭香，能听到清晰的狗吠和站在田地边村民的小声的聊天。有摩托在有些泥水的小道上飞驰。一片乡野气息。

　　“这是一个生产小组，现在农民还住在里面。但是今后这里一定也要被拆迁征用，最终做成类似‘香港城’的商业项目。”当地人指着旁边18层楼上亮着黄色“8”字的“速8”酒店说，“那就是这里的明天。”但是对于那个生产队的村民来说，“香港城”还仅仅是个概念。

　　桐乡，距离水乡乌镇仅有20分钟的车程，在富庶的浙江省也仅能算作一个三线城市，但如今却有越来越多的商业地产项目正在逐步启动。他们都想搭上乌镇客流的顺风车，从而通过商铺赚一笔。虽然说是在这个离上海1个多钟头距离的小城发展商贸，但是商家也不否认，若不是背靠乌镇这么个天然的“金矿”，仅依托当地的居民，任是再好的项目，也不能成形。

　　住宅的价格洼地与商铺投资涌动

　　桐乡正在大型商业项目方面开疆拓土。一个“香港城”，一个桐乡鞋业皮革城，正好分处振兴路的南北两端。“这两个项目都与我们正在着重发展的‘市场’概念相符合。”桐乡市振东新区建设管理委员会副主任沈根松对本报记者介绍说。振东新区是桐乡目前正在打造的一个新区，按照当地人的理解，新区和老区的关系，就如同上海的浦东和浦西。新区“大市场”的概念更为突出。

　　“香港城”所处区域本身也是从生产队征用的土地。这个总建筑面积6万多平方米的商业项目包括品牌折扣、五星级酒店，甚至游乐场等一系列的项目。而桐乡鞋业皮革城的建筑面积更是高达17万平方米。

　　“商铺的出售情况非常好，很多商铺现在开始装修，品牌的招商比较顺利。大多数的商铺都是产权和经营分开的。”沈根松说。

　　按照目前桐乡的出售价位，振东新区的二层商铺价格大约在1万元/平方米，“香港城”中所包括的润丰步行街的售价还要高于这个价格水平。记者了解到：紧靠“香港城”，颐高数码广场的底层商铺售价为1.8万元/平方米，二层商铺则在8000元到1万元/平方米。按照桐乡的惯例，新的商铺几乎都有“返租”一说。例如，之前购买颐高数码商铺的业主，可以一次性返还5年的租金，按照每年返租6%，商家一次性要返还30%的租金。而这个商铺的开发商，则是与颐高数码签署了15年的长期租约。

　　“在颐高数码，超过30%的购买方都是上海人，此外，还有少数的萧山人。其余的，都是本地的投资客。”桐乡金弘房地产开发有限公司的销售员对本报记者大体估计说。同时，在地处“香港城”中心的尚城大厦，10到18层的酒店式公寓则有20%以上的购买客户都是来自上海。

　　“相比住宅以及公寓来说，商铺的销售更能吸引来外地的投资客。”该公司一位销售部经理对本报记者介绍说。

　　就在“香港城”周边，除了生产队的宅基地之外，还有这两年新近开发的住宅项目，在这里，住宅的销售价格都在3000元到4000元/平方米左右徘徊。就连当地人也觉得这一房价与该市“全国百强县”的身份不甚相符，而外地的开发商则认为这里就是浙江的一块住宅价格“洼地”。

　　在当地，一些投资多年的老商人基本上都置了房产，这其中，3000多元/平方米的公寓房成为住宅投资比较热门的选择。当地建设局一位高层官员对本报记者说，15年可以收回投资成本是当地人可以接受的一个投资期限，但是目前来看，投资期限基本都要达到20年左右。

　　在尚城大厦，一套单身公寓的租金在750元到1000元/月左右。粗略计算，相对将近20万元的购房总价来说，投资回收在20年左右。

　　40岁的老高就职于桐乡市的政府机关，他曾在2000年买入一套公寓。“当年的价格是1400元/平方米，此后，每年大概升值100多元/平方米，现在的价格最高也就在3000元/平方米左右。”老高说。他印象最深的，是去年初到去年中，全市大概的房价升幅为60元/平方米。相较而言，可能温州一个与桐乡平级的县级市房价都达到近万元/平方米。

　　在振东新区的规划中，这个“浦东”的商业面积所占比例为25%到30%，住宅占50%。

　　“住宅可能还是主要针对当地居民来进行销售。”沈根松说。

　　靠乌镇的“人流”赚钱

　　在住宅的价格洼地中，一些外来开发商希望可以借助乌镇的客流，将商铺的价格炒起来。

　　在1998年之前，乌镇对于桐乡人来说仅是一个有历史的镇子，古镇上的人不断地涌入桐乡，很少有人再返回古镇投资房产。但是乌镇正在逐步地改变桐乡，桐乡的商铺，也是随着乌镇客流的增多而有了快速升值的机会。沈根松印象十分深刻的，是乌镇在1998年开发了之后，桐乡本身开发过度的酒店产业立刻迎来新机遇，原本亏本的酒店迅速扭亏。而乌镇正在上升的人气更是成为投资者进入桐乡的理由之一。

　　根据当地官员的介绍，桐乡市有100多家房地产企业，其中有60多家房地产企业还在进行项目投资，而在新区投资大型项目的可能只有7家左右。这其中，仲盛还是唯一的全国性房地产公司。当地政府接下来的工作重点，是引入更多的全国性开发商进入，以将当地的知名度迅速带动起来。同时，按照他们的设想，大开发商的进入，也在将越来越多的外来投资者引入桐乡，加速了当地商业物业的销售。

　　“在鞋类皮革城之前，桐乡的另一个大市场是濮院毛衫市场。但是这个毛衫市场是在当地有成熟的毛衫产业基础，并有商贸需求的前提下自然形成的，这与近些年打造的市场不同。”沈根松说。沈根松所提的毛衫市场，在10多年前，每间商铺的租赁价仅在1万元到2万元左右，但是现在，租金已经达到100万~200万，而这个市场的租金仍在提升。

　　“所以，从一个新项目的角度看，即使概念合适，如果失去了乌镇的客流，也很难做出效果。按照我们的估计，等到乌镇二期开发完毕，大概这个地方一年的客流是1000万人次，超过香港海洋公园的客流。”仲盛置业销售总经理汤晓丹对本报记者称。该公司在收购了皮革城项目之后，希望花费2年的时间对于商城的定位进行调整，在此之前，该公司停止对商铺的销售。

　　“之前，皮革城的商铺平均售价从6000元/平方米上升到1万元/平方米，现在有一些二手商铺的售价在11000元/平方米左右。”曾经担任皮革城招商顾问的顾宏亮对本报记者称。但是，这并没有达到新接手开发商的预期。

　　“根据我们调查的结果，义乌一些市场的商铺租金可以达到每天50元/平方米，甚至高出上海南京东路的商铺租金价格。而现在桐乡类似商铺的价格仅为每天十几元到20元/平方米。这其中显然有很大上升空间。”汤晓丹说。她看到义乌小商品市场商铺的售价从上世纪九十年代最初的1000元/平方米售价上升到目前十几万甚至几十万元/平方米，相信商铺的价格可以脱钩当地住宅的价格。