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长三角土地市场迅速降温
http://www.zjsr.com   时间: 2008年02月13日 11:08:27  进入论坛  字体设置:

  信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果,最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津,一些地块以底价成交,甚至流标。市场预期,地价出让趋于理性是稳定房价的前提之一,只有“面粉”的成本(地价)低了,“面包”的价格(房价)才有相应回调的空间。

  1月底,上海市杨浦区新江湾城第五幅地块(F地块)由美国房地产开发商铁狮门基金以67.5亿元的底价购得。地块土地面积26.7万平方米,为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地,容积率为3.37,总建筑面积可达90万平方米,折算下来,楼板价为7500元/平方米。

  而2007年11月初,新江湾城第四幅地块(D3地块)拍出的楼板价为20000元/平方米。同为新江湾城地块,相隔两个多月,地价急跌逾六成。

  新江湾城可谓上海土地市场冷热的标本。3年前,其所出让的第一幅地块的楼板价为5600元/平方米;13个月前,第二幅地块(C2地块)出让楼板价为6677元/平方米;7个月前,第三幅地块(D1地块)出让楼板价为12509元/平方米。第三幅地块的地价在6个月内比第二幅地块的地价上涨了87%,第四幅地块的地价在4个多月内比第三幅地块的地价上涨60%。而今,短短两个多月内,第五幅地块的地价较第四幅地块的地价暴跌62.5%。

  尽管新江湾城地价急跌与出让方对竞买人设立了高门槛有关,仅有铁狮门一家符合条件,属于独家受让,但目前上海土地市场的确变得冷清。同在1月底,上海出让的其他多幅地块地价普遍走低。嘉定区部分商业办公地块的成交价不到1500元/平方米,令人惊讶。浦东新区唐镇出让的三幅土地中地价最高的为5000元/平方米,而不到半年前,同为郊区的上海青浦赵巷地块,楼板价每平方米超过万元。

  南京土地出让市场甚至出现了流标。2007年12月底,南京市共出让16幅地块,其中10幅地块以底价成交,更有2幅地块流标。当天的拍卖会上,号称“地王邻居”的G104地块(位于江宁开发区)成交楼板价不足2000元/平方米,而一个多月前,其相邻地块楼板价高达4446元/平方米。同样经历冷热巨大落差的还有尧化门板块。2007年10月、11月出让的土地楼板价没有低于3000元/平方米的,而在2007年“最后一拍”中,竟有两个地块流标。

  杭州土地市场也在降温。1月11日,2008年杭州首场土地出让会上,6幅地块的出让均是波澜不惊,楼面地价均在6000元/平方米以下,“面粉”贵于“面包”的情况,显然开始扭转。这与一个月之前的局势有着天壤之别。此前动辄数亿的加价幅度,在此次土地出让会上销声匿迹。1月23日,杭州市出让的两幅地块由于无人竞价首轮便闪电成交,成交价几乎就是起拍底价。

  房地产专家复旦大学教授尹伯成认为,地价向来是市场信心最敏感的风向标。长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下,“没有最高、只有更高”的圈地狂热开始发生改变,开发商心态转向理性。

  2007年曾经追逐并创造过地王的万科、soho中国,其掌门人日前均表示,2008年的土地市场已经冷静下来,不会出现大面积的天价地王,有的甚至预期地价会下跌。

  造成土地市场迅速降温的重要原因有二:

  一是信贷紧缩政策。2007年第四季度以来,银行开始真正紧缩信贷,2008年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款,砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的“一年一审”改为“一季一审”,开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄,从2007年10月份以来,多家上市公司申报的增发方案搁置。

  银行贷款紧缩、股市圈钱变难,房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融,但必须付出年利率20%甚至40%的高昂代价。在资金短缺的情况下,开发商买地热情骤降,这对抑制地价飙升大有裨益。因为“地王”频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的实现。

  二是加大了对开发商囤地的打击力度。1月7日,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回,闲置满一年不满两年的,则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。此前,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,从2007年11月1日起,对未缴清全部土地出让价款的,不得发放土地证,也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。

  易居(中国)研究院分析师杨红旭(杨红旭博客|杨红旭新闻)说,反囤地政策双管齐下,在购地环节收紧增量,不得滥占;在土地使用环节挤出存量,不得闲置。这种“两头夹击”式调控对开发商影响很大,使其在土地出让竞价时不敢豪赌。

  “带着刀架脖子的风险贸然增加土地储备,是很危险的。”香港恒隆集团主席陈启宗说,土地储备需要谨慎对待。

  这一观点反映了眼下开发商的普遍心态:市场面临调整,拿地需要更加理性。

  不过,也有一些市场人士认为,目前地价降温还是暂时现象,与地方近期加大放地规模也有关。要使这一好势头保持下去,关键要将紧缩信贷、打击囤地的政策执行到位。现在,市场已在流传2008年信贷将前紧后松。果真如此,房价回调又或将昙花一现。

来源: 新华网   作者: 徐寿松、姚玉洁    编辑: 潘洁
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