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GDP增长越快 离幸福越远
http://www.zjsr.com   时间: 2007年12月06日 15:32:34  进入论坛  字体设置:

  中国已经到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。

  最近,应沃尔玛等邀请,我有机会到美国许多地方访问讲学。其间,我特别关注美国人的住房情况。然而,考察的结论非常令人沮丧,那就是:尽管中国经济增长速度越来越快,但中国人民离美国式的幸福生活却越来越遥远。

  美国人三年能买别墅!

  笔者发现:在美国,别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平,普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。

  笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计,结果发现:近100年来,美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说,都没有发生太大的变化,基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。要知道,按美国的标准,美国的别墅是真正的别墅,即带花园、草坪甚至森林,容积率极低的住宅类型。相比之下,中国所谓的“别墅”,按美国的标准大多只能称作“独栋”,因为根本没有足够的花园面积。

  然而,即便这样的“别墅”,已经让普通中国人根本不敢想像,并且越来越不敢想像。事实上,在中国各主要城市,由于房价飞涨,其增速大大超过居民收入增长的速度,目前70%~80%的人无力购买新房。而按目前的趋势,必然导致的结局是:中国普通居民以住房为标准,其离幸福生活目标的距离只能是越来越远。

  很显然,中国的房价收入比一直保持在较高水平,京沪房价收入比在近年一直保持在10倍以上,远远超出了5~8的合理范围。城镇一般家庭仅靠正常的工资收入购买商品房是很困难的,并且随着房价的上涨将越来越困难。这样的房价收入比必然超出社会一般公众的承受范围,并成为社会矛盾的焦点。

  中国人何以雪上加霜?

  何以美国人民居之如此容易,中国人民居之却大不易,并且越来越雪上加霜呢?有几个可能的解释:其一,是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费,所以存在着历史的欠账。其二,是当前中国人收入水平太低,因此无法达到美国的住房消费水平。

  显然,我们的确存在着历史欠账。然而,第二个解释并没有太大道理,因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力,是一个相对指标。而这个相对指标,美国在100年中几乎都没有大的变化,中国也不应该有如此巨大的变化,尤其是不应该出现差距越来越大的变化。

  住房方面的“生活”与整个社会的“生产”之间出现悖论的关键原因,是土地的供应不足。我们对中国房地产调控政策效果的实证分析发现:我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关,因此可以认为我国土地供给的松紧政策明显影响着房地产均价。

  而我国目前的基本土地制度及政策就是,政府将所有的城市开发土地都捏在自己手里,然后再像挤牙膏一样挤出一小点一小点来。如此一来,土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。政府房地产调控了好几年,甚至开始建设住房保障体系,但在这一最根本的制度与政策问题上,却几乎没有任何动作。

  如果我们持续这一类似于香港殖民地式的土地制度与政策,那么中国人永远不可能实现美国式的居住梦想。

  只有土地私有化!

  所以,中国的发展到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。

  怎么改?笔者前几年就谈到过,土地的私有化以及多样化的土地供应方式势在必行。中国只有实现土地私有化,才谈得上是真正的市场经济。而中国的住房发展模式,只有建立在大量、开放的土地私人供应的基础上,才能实现健康、良性的发展。以中国的人地资源条件,也许最终仍没有办法像美国那样可以普及化地住上漂亮的别墅,但住房条件日益改善却是一定的。

来源: 《中外管理》   作者: 赵晓    编辑: 潘洁
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