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中国物业税的四大悬念
http://www.zjsr.com   时间: 2007年10月21日 08:37:42  进入论坛  字体设置:

  国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示,目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。权威人士日前透露,明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。据悉,目前已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个省市进行房地产模拟评税试点。

  虽然目前有市场人士预计,随着物业税“空转”城市增加到10个,明年全面开征的可能性加大,但业内权威人士指出,根据目前进行的房地产模拟评税试点情况,明年将会选择部分试点城市进行“实转”,即进行征收试点,而全面征收仍需要更充分的准备。

  国家税务总局有关负责人也表示,开征物业税政策性比较强,而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂,因此要在立法前进行更多的研究,从技术上为物业税的开征作好准备。

  -名词解释

  什么是物业税  

  物业税也叫不动产税,它的征税对象主要是土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税,属于持有税。业内人士认为,开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本,对投资和投资性需求的抑制作用较大。

  据悉,从2003年起,财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点。今年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。

  业内专家介绍,物业税在部分城市空转,以及将要进行的实转将逐步完善物业税的基本框架。从现在的情况看,作为房地产保有税的物业税,有望将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,按年征收物业税。

  国家税务总局副局长宋兰曾介绍,我国房地产税制需进一步改革和完善,即通过稳步推行物业税来取代目前在房地产保有环节征收的房产税和城镇土地使用税。她认为,开征物业税有利于房地产市场的健康稳步发展。但物业税需要制度、技术、人员专业技能和信息化等方面的条件,还需积极研究。

  悬念之一

  物业税根据什么来征收

  最直接的一个问题是,物业税根据什么来征收?有人建议,根据住房面积来征收,住房面积越大,承担的物业税越多。这听起来似乎合情合理。如果据此征收,一套位于城市四环外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税,但是,位于市中心的小户型住房售价可能比郊外的120平方米住房还要高出许多,仅以面积来计算税负是否公平?毕竟,住在郊外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。

  另外,两个拥有同样住房面积的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五、六口人,仅以面积计算因素来计征物业税显然也不尽合理。

  实际上,世界上那些已经征收物业税的国家,鲜有以面积为标准来计征的,更多的是把房产和土地的市场价值作为计税依据。这是由物业税的性质决定的。许多人所理解的物业税一般指的就是税种,但确切地说,物业税并不是一个具体的税种名称,而是税收分类中的一个类别,因此,物业税本身又称财产税。一般而言,开征物业税的目的是为了实现公平,其原理是:当纳税人缺乏负担物业税能力的时候,可能会把房产转移到有纳税能力者的手里,从而有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。

  无论从物业税的纳税主体,还是具体税种安排来看,都需要明晰健全的产权制度做基础。中国政法大学校长助理、民商经济法学院院长王卫国教授就建议,物权法出台后还急需制订一系列相关法律法规,尤其是不动产登记制度等亟待确立,否则房屋的产权不明确,开征物业税就会成为空中楼阁。从这个角度说,尽快健全产权制度,为今后出台物业税就显得十分重要。

  显然,开征物业税首先需要从法律层面打好基础,而立法并非一朝一夕就能完成的,因此,物业税的开征急不得。

  悬念之二

  起征面积与税率是多少

  实际上,对面积大的豪华住宅征收物业税基本是世界上主要国家税收体系的一部分,税收原理就是资源占用越多的人就应付出越多的税,这才符合社会公平。而在一个税收体系健全的国家,缴纳较多物业税的人一般不会为此抱怨,更不要说愤愤不平地讨伐了,他们不但认为缴纳物业税是理所当然的,而且普遍把这当作自己有更高社会地位、可以享受更多社会资源的象征。从这一角度说,这种心态下的社会架构无疑是相对稳定的。

  曾经有不少专家学者站出来预测,认为如果开征物业税,144平方米可能是起征面积,税率也不会太高,大约在0.8%。专家们得出这样的推测是经过测算和分析的,绝不是凭空想象。不过,无论专家预测出一个什么样的面积,都会有人卡在这个门槛上,并且愤愤不平。

  但是,对于是不是“144平方米”和“0.8%”都不是很重要,因为这个“贫富分界点”和税率水平还要取决于进一步的摸底与调研,真正重要的是还原物业税的本意:长期而有效地调节社会资源。当人们对物业税的征收抱有平和心态,不会因划在槛内槛外而大喜大悲之时,就是房地产业甚至整个经济社会成熟稳健之时。反过来也可以说,当房地产业发展健康、社会经济稳定的时候,民众对待新政策的心态才会成熟而坦荡。

  悬念之三

  物业税评估标准如何确定

  事实上,即使物业税有了健全的产权制度作为基础,对房屋价值的评估依然是一大难题。开征物业税,必须制定出一个明确的评估标准,然后,由专门的机构进行评估。世界上许多开征物业税的国家,都单独设立了不动产税基的评估部门。但是,这种模式我们能够直接复制过来吗?需要成立一个多大规模的评估机构才能完成这一使命?

  除此之外,还将面临着一系列非常复杂的现实问题:复杂评估的部门能够做到公平评估吗?如何防止评估人员利用权力寻租?倘若税务部门为了超额完成自身任务,会不会借评估之机增加民众的负担?在房产市场价值评估过程中,如果耗费的成本过高怎么办?公众如果对评估结果不认可怎么办?采取何种机制让这些人的利益诉求得到满足,使其渴望的公平得到保障?

  还有,评估过程中的价格变化如何应对?以深圳为例,五个月前评估的房屋价值已经升值了50%以上,后期参与评估的显然要吃亏。这一系列的问题都是我国不得不面对的,而且,有一部分问题在短时间内还很难解决。

  另外,物业税的开征与房价之间并未直接联系,两者甚至处于完全不同的领域,前者属于公共财政的范畴,而后者属于市场经济的范畴,相差甚远。从这个意义上来说,开征物业税针对抑制房价的设计本身而言,就与物业税的本质特征相背离。因此,物业税的开征不能急功近利,不能因为抑制房价的紧迫性就放松对各项准备工作的要求。

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来源: 每日商报    作者:    编辑: 潘洁
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