杭州当下二手房价格两重天

主城集体走俏 市郊原地踏步

http://www.zjsr.com  2007年06月14日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  专家提醒:目前周边区域的配套正在逐步完善,选择周边区域不但购房压力较小,而且未来潜力也值得期待

  据杭州透明售房网数据显示:今年1-5月份市区内二手房网上备案量超过8000套,5月份二手房的成交均价已达到9541元/平方米。市区内二手房成交均价走高,形成了近几年来的价格高地。但令人不解的是,普涨行情似乎只停留在市区,并未带动周边区域,与2005年相比,许多周边楼盘的价格都在原地踏步。

  市区房价集体跳高

  老房子一马当先

  今春二手房价可谓扶摇直上,价格变化之快甚至可以用周来计算,个别热销房源一天一个价也不足为奇。尤其是去年遭到冷遇的老房子,单价纷纷跳上万元台阶。据中原地产成交数据显示:武林、凤起、建国等中心区域内的老房子均价都已接近或超过万元。如建国路上的锦园、树园、艮园等小区,与去年同期相比,每平方米约增长1000元左右。而以学区房为代表的老房子价格则可以用“咋舌”来形容,如1988年左右建造的文二新村3月份的成交案例中,单价最高的一套达到11602元/平方米。而鲜有挂牌出售的西湖边老房子东山弄,目前每平方米成交价格也在15000~16000元/平方米。同样二线区域中老房子的价格也不甘示弱,如采荷、翠苑、朝晖等区块的成交均价不断被刷新。如翠苑三区去年同期的成交案例中单价在7200~7300元/平方米的物业比比皆是,而今年挂牌单价达到9000元/平方米的越来越多,且房东表示还价余地非常小。与老房子相比,成新度更高的一些二手房价格也是水涨船高,大关小区、三塘小区在短短的一个多月中,均价就上涨了近500元/平方米。而令人难以置信的是,尽管市区房价上涨如此之快,但客户需求仍旧十分旺盛。

  市郊房价踏步不前

  次新房遭遇尴尬

  与市区房价集体跳高不同的是,周边区域的房价近两年来都是踏步不前,周边区域的次新房遭遇进退维谷的尴尬。如闲林区块闲林山水、华立爵士风情等多层,目前在二手房市场当中的成交单价基本在4500元/平方米上下,与2005年、2006年的市场价格相差无几,所幸目前成交较为活跃。而稍远地区,如瓶窑的兴泰花苑、崇贤的星海云庭、乔司的紫晶时代等一些次新房在二手楼市当中,不但价格停滞不前,成交同样面临困境。以海宁的某楼盘为例,截至目前,仅中原地产一家公司该楼盘的挂牌量就超过了百套,挂牌单价最低的一套为2717元/平方米,但至今尚无成交纪录。根据回访记录来看,大部分选择出售的业主愿意保本出售,有些甚至愿意损失利息原价出售。尽管价格相对较低,但这一优势却始终无法打破消费者的心理距离。出售难、出租同样难,周边房产面临着进退维谷的尴尬。

  配套、人气、税费、竞争

  周边房产不能承受之重

  就房子本身而言,周边这些次新房无论是户型还是环境,都明显优于市区内老房子,而价格仅为市区内老房子的一半左右,却仍无法令消费者入眼。许多中小户型的需求者仍然拥挤在市区这根独木桥上,始终难以接受周边区域的房源,导致局部市场供过于求,价格难以提升。究其原因,周边配套不全、人气不足是普通消费者难以产生认同感的主要原因。

  一方面生活设施的缺失,导致区域内人气难以提升,如闲林区块目前的公交车及大型超市等生活配套仍处于空白状态,欠成熟的配套使得入住时间被无限期地搁置,最终以出售为出路,区域内人气难以提升。而人气较低又从某种程度上制约了区域发展的速度,造成了需求者认同度不高、房源消化缓慢的结果。同时,由于受国家宏观调控政策的影响,这类未满5年的次新房“双税”加身(营业税、个税),吓退了一部分潜在购买者,配套、人气、税费成为这类次新房出售的最大阻力。以闲林区块、老余杭区块为例,近几年内挂牌的次新房源仅中原地产一家就有800多套,成功出售、出租房源仅占17.5%。大部分房源仍待字闺中。

  另一方面,近几年周边区域土地供应相对充裕,同区域内的新盘不断推出,区域内同质产品竞争激烈,有些商品房甚至是现房出售。从某种程度上来说,它抹煞了二手房即买即住的优势,而同时这些商品房从价格上来讲并不高,且又是无税(双税)一身轻,因此更容易吸引为数不多的需求者。在与新盘的较量当中,二手房不免逊色,激烈的竞争当中,价格停滞不前当在意料之中。

  风物长宜放眼量

  选择适合自己的房子

  市区内中小户型供应严重不足,使市场的梯级消费进程拥堵在一次置业阶段无法疏通。很多购房者为了选择市区不得不一次次作出让步,老房子的回暖以及价格的飞涨就是最好的例子。从根本上说这是市场调和的结果。但从长远来看,这种调和并不适合所有老房子的购买者。众所周知,市区内的老房子自身具有户型、结构、环境等方面的硬伤,以及面临限贷、拆迁等潜在性风险,其保值升值能力长期处于受质疑的状态。尤其经历了宏观调控之后,消费者购房更加趋于理性化,对于房价的敏感度增强,对于房屋的保值能力较为看重,因此,选择市区内的老房子对于一部分购房者而言,带来的是短期效益,它意味着将来要付出更多的成本。以一部分“新杭州人”为例,目前购买面积较小的老房子基本上都是用于暂时过渡,只适合于两人居住。而从现实的角度而言,这部分购房者的年龄基本在30岁上下,结婚生子、一方或双方父母同住的问题将接踵而来,而房子的局促也将很快体现出来,他们不得不再次面临着改善住房的问题。就目前的政策而言,手中未满五年的房产再进行交易将面临着重税,同时因为购买价格较高,房价上涨的空间有限,再加上利息成本,很有可能入不敷出。而一些八十年代建造的房子再出售时,银行能否提供贷款也是一个未知数;如若不能,将意味着一大批没有一次性付款能力的接盘者被拒之门外,房子再出手成为一个难题。

  而相对来说,目前周边区域的配套正在逐步完善,如地铁、快速公交、大型商业配套正向周边区域延伸,因此对于工作时间灵活的年轻人来说,选择周边区域不但购房压力较小,而且未来潜力也值得期待,因此也许更加适合。



来源: 浙江日报  作者: 荆海燕  编辑: 江岳琪    [发表评论]


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