海外炒楼何必跟风温州团?

http://www.zjsr.com  2007年04月28日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  “温州团”的投资嗅觉可谓敏锐,不动产证券化产品投资广泛、兑现便利,风险更小,且不受投资金额限制。因此,相比直接买楼,岂不是更方便?

  内地民间投资,“温州团现象”值得关注。“温州炒房团”、“温州炒煤团”等都给投资市场带来领先效应和财富效应。难怪有人把“温州团”作为新一轮内地民间投资的导向性指标。

  有报道称,在浙江国旅推出的马来西亚第二家园购房考察团活动中,出现了“温州炒房团”的身影,这说明投资海外楼市开始进入内地民间投资的视野。据活动主办者称,温州人士对房产投资比较热衷,目前国内楼市大幅降温,不少人士把目光转向海外。马来西亚政府几年前就出台了“马来西亚第二家园”计划,通过给予10年有效绿卡,享受英联邦国家、欧共体国家免签证等一系列优惠政策,吸引外国人在当地侨居、投资和经商。

  马来西亚地广人稀,除首都吉隆坡房价稍贵,其他地方的房价远低于国内大中城市,房价比较稳定,没有大涨大落。在沙捞越某些地点,每幢房子价格在35万林吉特(马来西亚货币单位,1林吉特约等于2.24元人民币)以上,在槟城、马六甲,每幢房子价格在25万林吉特以上,在其他州属,每幢房子价格在15万林吉特以上。难怪“温州炒房团”要走向异国他乡。

  “温州团”的投资嗅觉可谓敏锐,不过笔者认为,投资海外房产,倒是不一定非要买楼。投资不动产证券化产品,早已是全球投资房产的成熟做法。特别是投资人地生疏的海外不动产,为规避种种风险和麻烦,更是如此。不动产证券化产品投资广泛、兑现便利,风险更小,且不受投资金额限制。因此,相比直接买楼,岂不是更方便?

  据香港投资界统计,2007年第一季度,房地产股票基金表现亮丽,以平均7.94%的净值增长率居于基金排行榜第四位。房地产基金“钱”景乐观,已成为多家投资机构和理财公司的2007资产组合配置必然之选。

  尽管美国次级房贷问题,已由国内经济问题转化成影响全球经济的国际问题。不过,美国房地产股票基金在第一季度仍然收益尚可。如名列第一季度房地产基金榜首的摩根士丹利添惠美国房地产基金,该基金在2003、2004和2005年的净值增长率,分别为34.4%、15.72%及36.79%。目前。基金持股平均市盈率21.67倍,远低于沪深A股。据高盛证券预估,今、明两年美国房地产基金的现金流量成长率仍可达8%、7.6%。美国权威财经媒体《华尔街日报》称,未来五年美国房地产基金平均年均回报可望维持7%至10%。有点麻烦的美国楼市尚且如此,何况持续向好的全球楼市了。

  香港投资市场中,继去年陆续推出房地产基金后,今年第一季度又有多只房地产基金开卖。有面向全球的中银保诚、荷银房地产基金等,也有专攻亚洲房地产的富达房地产基金,越来越多的投资者,都把房地产基金当作放入自己“鸡蛋”的又一“篮子”。目前,国际投资界流行资产配置五分法,即把资产按不同比例,投入股票、债券、房地产证券化产品、商品和货币,组成一个左右逢源的投资组合。

  写到此,有投资朋友一定会问,既然投资房地产可分散资产配置的风险,为何舍近求远不在内地买楼呢?这里引进一个评判投资房地产风险的指标——租售比。目前,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比,一般界定为200:1至300:1。目前,内地不少城市的房屋售价租金比过高,已逼近300:1的国际警戒线。如把买房作为一种长期投资,折算成长期投资的年收益率,约为4%~6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益,4%~6%的租金收益率是比较合理的。如果售价租金比高于300:1,则意味着收益率低于4%。从全球范围看,租售比在200:1左右的区域和板块实在太多了。如亚洲地区、欧美非住宅物业、全球顶尖商铺等等,这些均是房地产基金的投资主体。内地投资人比较熟悉的住宅投资,反而不是房地产基金的主流。

  可见,“温州团”的海外炒楼虽有远见,不过,投资成熟市场的楼市,不一定要买楼,渠道多得很!



来源: 理财周刊  作者: 李光一  编辑: 潘洁    [发表评论]


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