上海烂尾楼“洛克双喜”7.62亿拍出

http://www.zjsr.com  2007年02月12日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  经过62轮激烈竞争,昨天下午,上海古北集团联合上海房地产经营(集团)有限公司以7.62亿元的价格顺利拍得中山公园商圈地标性物业“洛克双喜国际广场”。这一成交也刷新了上海房地产拍卖单体标的成交价的最高纪录。专业人士预计,该物业存在20%以上的增值空间,如果用于出租,投资回报将达到10%左右。

  62轮争夺

  此次拍卖的“洛克双喜国际广场在建工程(第12层除外)”位于上海市长宁区宣化路300号,是一幢总高28层的综合楼,土地面积6896.31平方米,出让建筑面积65844.34平方米(不包括第12层),土地使用期限2005年5月8日-2055年5月7日。

  该项目靠近愚园路、长宁路、定西路的三岔路口,和巴黎春天长宁店、新宁购物中心三足鼎立,周边有轨道交通二号线、三号线。

  昨天的拍卖吸引了众多开发商的关注,而拍卖起拍价为7.01亿元,加价幅度为100万元。大厦最初的竞争一直集中在218号买家和288号买家之间,价格随着双方的相互举牌逐渐攀高,一直到75800万元,218号买家应价。第59轮,主拍人报价达到75900万元,288号买家没有再举起手中的牌子,此时,一直旁观的278号买家突然举牌应价,但他们也在几轮争夺后退出。

  “76200万一次,76200万两次,76200万三次。”主拍人槌声落下。经过62轮的激烈争夺,218号买家以76200万元的价格摘得。

  几经波折后,该物业终于顺利出让。早报记者在现场看到,在会场的后排,包括银行代表、项目承建商等几家债权方露出了笑容。

  出租回报将达10%

  这次拍卖一共吸引了包括证大集团、古北集团、上海房地产经营(集团)有限公司、大华集团等5家公司,最后得主是上海本土地产巨头古北集团及上海房地产经营(集团)有限公司。

  该大厦对于付款程序要求相当严格,买受方在拍下物业后,必须在2月16日前付出总款项的三分之一,并且在4月16日之前将款项全部付清。

  按照此次成交价格计算,洛克双喜广场的成交均价只有1.157万元/平方米,远远低于市场均价。即使加上未来1.3亿元左右的续建费用以及各类手续费等,整个项目的均价也不超过1.5万元/平方米。业内人士表示,以地段来看,这个价格“相当便宜”。据介绍,这一地区办公房源出售价至少在2万元/平方米以上。由于拍卖成交价格相当低,专业人士预计,物业至少存在20%以上的增值空间,而这一大楼一旦用于出租,其投资回报将达到10%左右。

  实际上,洛克双喜早年曾经试图公开出让。网上房地产数据显示,洛克双喜2005年7月7日开盘,出售7楼以上41060.81平方米的办公房源,参考价为30000元/平方米。当年8月,有投资客独立买下12层整层房源。

  拍卖底价连续走低

  昨天的拍卖是洛克双喜半年来第三次登上拍台,而其起拍价格也是连续走低。

  洛克双喜大厦停工至今已经超过一年。在由法院强制拍卖前,大厦的投资方、上海埃力生集团有限公司曾经试图拍卖出让这一项目,当时他们的心理价位为8.8亿元左右。

  由于项目后来转入法律程序,去年8月,因开发商债权债务纠纷,项目由法院委托拍卖行进行整体转让。

  去年9月,一则由五大拍卖行发出的联合公告称,洛克双喜国际广场在建工程(第12层除外)定于2006年9月28日拍卖,而主拍公司也由当初的上海新世纪拍卖有限公司换成上海金槌商品拍卖有限公司。据悉,该楼拍卖起价当时定在8.2亿元,由于参与竞买者人数的不足以及付款条件等限制,导致该楼首度流拍。

  去年10月31日,洛克双喜国际广场进行第二次拍卖,再度遭遇流拍命运,虽然有几家海外基金对该项目较感兴趣,但是却无人缴纳5000万元的保证金。当时,大厦起拍价为7.8亿元。

  虽然此次成交价与最初预期有了不小差距,但这一成交还是创造了上海房产单体拍卖的最高纪录,在此前的价格纪录由去年1月份拍卖的德隆大厦创下,当时成交价格为5.95亿元。

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  记者观察

  烂尾楼:仍是内资企业独享的“蛋糕”

  昨天,“洛克双喜国际广场”的拍卖结果皆大欢喜,债权方顺利收回借款,买家则低价买入一个地理位置优越的商业中心。

  从竞买人来看,主要几家参与公司全部是本土房地产投资商,没有出现任何一家外资企业的身影。

  从去年6月份开始,洛克双喜就已经开始寻找买家,其中不乏相当有知名度的境外投资基金。由于其时限制外资政策尚未出台,当时记者采访时发现,意向买家中有境外背景的占了大部分。但是到了拍卖现场,依然还是内资企业的天下。

  实际上,在过去几年里上海拍出的烂尾楼中,最后的买受方绝大部分都是内资企业。由于大部分烂尾楼产权关系复杂,理清债权关系耗时颇长,很多烂尾项目从成交到复建往往需要一年多甚至更长的时间办理续建手续,一些买家因缺乏经验而放弃。这让缺乏国内经验的境外机构一直对这类物业敬而远之。

  但是,这种情况在过去一年多时间里开始有所改变,随着境外机构内地经验的增加,他们也开始试图分享这块蛋糕。去年11月份,美国雷曼兄弟就以4.16亿元拍下位于四川北路的“福海商厦”。

  不过业内人士表示,由于“限外”政策,境外公司想要真正参与国内物业拍卖市场还是相当困难。去年7月份,“限外”171号文件出台,对于境外公司收购中国房地产项目进行限制,使得境外公司收购一个项目所花费的过户时间被不断拉长。

  从这次拍卖来看,由于付款时间被严格限制,需要经过审查的外资公司几乎没有任何办法在如此短的时间内完成项目审批和结汇手续。

  分析人士还表示,债权人拍卖物业总是希望尽快收回借款,在这种背景下,境外公司参与国内拍卖还是存在障碍,在未来相当长一段时间里,内地物业的拍卖还是会以内资公司唱主角。(刘秀浩)



来源: 东方早报  作者:  编辑: 潘洁    [发表评论]


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