个人合作建房难撼“潜规则”

http://www.zjsr.com  2006年12月29日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  尚未全面展开的温州个人合作建房可能很快会被勒令停止。虽然他们侥幸获得了用于建设房屋的土地,但马上有人出来发难———一位温州学者说,这会破坏社会和谐。温州房地局一位官员则指认合作建房项目存在“违规操作”和欺诈。这位官员还威胁说,政府完全可收回该地块的使用权,以及没收1000万拿地保证金。

  这可以看作是开发商体系的胜利。长久以来,他们把持着市场大门,确立、主导并操控着有利于己的游戏规则,不能容忍在体系之外多出一种完全排斥自己的城市居民自主建房模式。这无疑是要绕开他们重新确立一套游戏规则。一旦实现,将会有更多的人受此启发不断加入到合作建房行列。当人们都发现可以通过合伙买地、雇佣建筑商等一系列方式改进或解决自己的居住问题时,对于开发商而言,他们显然就没有多少存在价值了。危险是不言而喻的,这会对日益巩固的以开发商为主体的市场供应系统造成挑衅和威胁。大多数人都做出合作建房的选择时,历史就可能继而选择将开发商们抛弃。

  当开发商体系发现自己可能面临这一威胁时,他们会迅速采取措施,扭转这一不利趋势,使自己免遭历史车轮辗碎的危险。他们采取的措施包括向地方政府的主管部门或相应掌权官员施加种种压力或影响,而这种借助游说和公关手段实施的措施通常会立即显效;开发商也有可能联合起来,与合作建房进行对抗,比如借助雄厚的资金实力去抢夺土地、或者对那些破坏规则、为合作建房提供便利的开发商、建筑商进行拉拢,甚至对合作建房成员进行渗透与分裂。

  现在需要了解,开发商体系何以具备这么大的破坏力,以至将合作建房挤压得连实践空间和机会都不会有?

  应当明白,个人合作建房与开发商体系进行着一轮力量悬殊的博弈。个人合作建房作为一个由零散社会人组成的简单组织,对抗的不仅仅是几个有组织、计划和蓄谋的开发商,本质而言,更是要对由开发商精心构织、又以开发商为核心的一套“潜规则”加以彻底颠覆或变革,这谈何容易?

  房地产市场里的“潜规则”根深蒂固,这由一系列紧密和系统的利益链条构成。在开发商的背后,还有若干更大的“开发商”或“投资商”、“发展商”存在,他们向开发商提供着许多必要的保护和帮助,然后从开发商们那里得到丰厚回报,共同分享着市场利益,结成一个庞大的、垄断的开发商体系,营造属于他们的市场氛围。关于这一方面的事例,已经有过许多揭露,人们总是喜欢用勾结、授受、同盟或共谋等词汇来形容潜规则主体之间的暧昧关系。

  开发商体系及其潜规则的存在,是以牺牲购房者的一系列基本权益为前提的。倘若有朝一日购房者们确立了另一套游戏规则,由此寻找到了保护自身权益的路径,那么,开发商体系及其赖以存在的潜规则就失去了存在基础和必要,他们的利益链条就会被打乱或消灭。比如,当购房者可以自己拿地建房后,开发商那种弱肉强食的游戏规则将丧失运作空间,他们的楼盘会无人光顾以至惨淡经营,由此导致的结果就是企业的破产倒闭,但是我们知道,在此之外还有许多与之有关联的主体,既得利益渠道由此会被掐断,他们不可能容忍下去。

  开发商建房模式的确立和被维护,是因为这种体系几乎有利于所有人———除了购房者。如果合作建房也一样,既可以使购房者自主建房,同时又能够使其他有利益欲求的主体都能得到他们想获得的东西,那么,合作建房或许会被允许和认可。

  但是我们发现,迄今为止,个人合作建房只是一种并不能适应和满足大多数人的利益要求的开发模式,这一模式甚至还可能在最大程度上损害那些利益主体的利益,因为它的实现目标就是要使市场规则重新洗牌,革除潜规则,将各开发商主体构筑起来的利益堡垒打破,并在重新确立的游戏规则中将他们如数排除出局。如果说有好处,这一模式的唯一好处只利好于购房者,只能使购房者圆满顺利地解决居住问题,无法兼顾“互惠、共赢”这一基本的市场准则。因此,这种游戏规则当然是不能被允许存在的,也因此,它会遭到抵制和破坏。

  由此,结论出来了:只有在消灭潜规则之后,个人合作建房才能实现。这种模式本身与潜规则水火不容,也不可能给潜规则以寄生空间,因此,作为潜规则的维持者,开发商体系会群起将之扑灭。如果开发商体系的势力不被削弱,政府没有采取更为积极的扶持政策,合作建房就不会胜出。



来源: 上海证券报  作者: 章剑锋  编辑: 潘洁    [发表评论]


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