"超人"李嘉诚内地惟一赚钱的项目

http://www.zjsr.com  2006年08月29日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  "10个亿收购广州玩具城,转手销售就已经回本获利。"这是日前流传在广东地产界关于和黄与长实的一个"故事"。尽管这个版本的真实度目前尚无从考证,但和黄与长实这样的操作手法,似乎才更符合人们对"超人"李嘉诚敛财手段的期待。而玩具城这样的带有商业地产概念的资本层面上的赢利操作,正在为和黄与长实在内地房地产项目的真正路线树立旗帜。

  内地惟一赚钱的项目?

  被称之为"超人"的李嘉诚在内地投资近600亿港元,"但事实上,目前真正算得上赢利的房地产项目似乎只有广州玩具城,东方广场、珊瑚湾畔有哪个是赚钱的?"广州玩具城一位高层管理人员对记者说。

  这位高层管理人员透露:"第一期投入3亿元,销售收入已近6亿元。几乎没有人相信广州玩具城瞬间成为李嘉诚旗下和记黄埔与长江实业两大公司在内地惟一赚钱的房地产项目。"

  根据公开的资料显示,和记黄埔与长江实业分别占有广州玩具城的30%股份,剩余40%为广州市玩具中心有限公司持有。

  "最初,玩具城的买家里面基本没有炒家。"那位高层人员向记者透露,"但长江实业派来了香港销售经理开始接手后续销售,操作手法就全部改变,先是招聘了30位销售人员,经过短暂的培训之后,开始出去'扫街'。一个月后正式开盘认购的时候,总共售出18万平方米,并出现万人排队的场面。长实派来的经理人可以放心'交数'了,但其中的问题在于,后来的价格已经在混乱中走低,引起早期高价买铺的买家极大的不满。并且最初按照规划,玩具城里面铺面严格分区,按照毛绒、电动、塑料等品种进行分门分类,易于管理,但长实公司派来的人极为看重短期销售业绩,根本不顾及规划方案,买家位置打乱了规划顺序,而最糟糕的是18万平方米销售面积中有40%左右被炒家买走,为日后经营带来极大的不稳定因素。"

  "不重后续经营,说明长实更多的把精力放在资本层面的运作上。"一位不愿具名的业内人士分析。

  注重长线趋势投资

  "长实太大了,又全部是做地产项目,因此产品方面很难做到很高端水平,相反和黄由于只有小部分业务为房地产,产品反而做得好。"玩具城的那位高层管理人员认为,长江实业赢利的核心并不是"产品",而是在于规模和成本之间的控制。

  某广州地产界资深人士也认为,长实在内地的房地产产品不可能做到像黄文仔那样精致,星河湾项目能打98分,合生的产品通常能打90分左右,而长江实业在内地的产品普遍只有70分,和黄会高一些。

  他认为,对于长实来说,70分是褒义,90分有风险,因为对于规模较大的公司来说,其业绩过多专注于产品反而会增加企业经营的风险。在香港,长江实业的产品大多集中在中等偏下的价位,其实这只能说明长实的理念和其他公司不同。

  玩具城那位高层管理人员也认为,像长实这类香港大房地产公司派入内地的职业经理人基本上都会有"交数"的心态,即完成上面派下的明确任务指标,因此,在产品质量上不会太多关注。

  长江与和黄一向擅长长线趋势投资策略,他们在资产经营方面拿捏非常准确,出售资产通常都会获得数倍甚至更多的投资回报,比如出售ORANGE电讯与赫斯基能源都成为经典的投资回报案例。

  对于长江实业和记黄埔乃至其他港资公司在内地房地产业的表现,广州合富辉煌集团控股董事副总经理黎振伟却有不同的观点:"香港开发商做的住宅项目在国内销售不好,几乎是香港开发商的通病,他们确实存在对香港模式过分迷信的问题,而并不是长实与和黄才有的现象。"

  "内地目前是一个不成熟的房地产市场,大部分企业还做不到和黄或者长实那种企业规模和程度。"黎说。

  押注资本升值?

  目前和黄与长实大举进军西南与中部,尽管和黄在广州的地产项目珊瑚湾畔卖得并不好,在广州、深圳等地也依然在加大投入。

  业内人士认为,对于和黄来说,珊瑚湾畔卖不掉就不急于出手,一方面和黄资金充裕,不会像国内开发商那样,一个楼盘滞销资金链就可能出现大问题。即使短期内卖不掉,资产也还在那儿,评估的时候也一样会计入公司资产内,而和黄资金成本又非常低。长实和黄现在不断出售海外资产,抽调海外项目资金大量进入内地市场,如果仅仅是做产品,肯定不符合长和系一贯的赢利风格。

  从和黄大量投入土地及楼盘项目来看,长和系除了分享国内GDP两位数增长带来的经济成果之外,以国外不到3%的低息资金成本换成土地静待人民币升值已经几乎成为胜券在握的投资策略。按照外界想象,人民币没有30%~50%的升值空间,但5%~10%还是有可能实现的,而这个数字已经远超过成熟房地产市场的平均利润率。

  国泰君安证券分析师张宇谨慎分析:"尽管和黄和长实的内地部分产品存在不适应,毕竟他们与内地的关系比一般的外资更为密切,不排除持有大量土地、物业等待升值的可能"。

  张宇认为,和黄某些产业的经营亏损并不重要,重要的是对产业趋势高超的把握能力。"许多关乎国计民生的产业很难用短期的盈亏来衡量。"张宇说。

  黎振伟则表示不愿对别人的赚钱意图和手法做过多评价,"但和黄与长实肯定和传统的房地产开发商是不一样的,他们是按照国际化的房地产金融一体化的方式来操作获取利益的"。

  尽管香港媒体更热衷于报道李嘉诚在内地合作方的各种背景,但"超人"之所以被称之为"超人",就是他总能在别人不看好的趋势及项目中稳稳获益,比如2000年TOM上市时的高开低走,由最初吸引大批香港市民购买股票到股价不断下跌又到逐渐回升,以及ORANGE电讯与赫斯基能源由多年亏损转盈直至高价出售。



来源: 世界商业报道  作者:  编辑: 潘洁    [发表评论]


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