住房结构调控细则悄然出台

建设部发165号文90平:建筑面积70%:城市总量

http://www.zjsr.com  2006年07月13日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  灵活度有了,楼市政策更应透明

  采访建设部此次的楼市结构调控细则政策发布,我遇到了前所未有的艰难辗转。

  从7月初开始,关于这一政策的具体细节已经从多个消息口径陆续传出:政府官员的博客、建设部及财政部工作人员、地方媒体……尽管细则内容被一次次细化及肯定,有关部门却在一次次回避。

  直到昨天,文件内容大白于市场,记者才长出了一口气,也迫切希望广大公众能第一时间知晓详情。

  的确,关于“套型建筑面积”界定不详和“70%用于单个项目不可行”的说法,早已经被市场广泛议论,最终的执行意见也在地方政府和开发商的强烈呼吁下开始仔细斟酌,导致细则迟迟不出,建设部却也因此陷入被动,整个市场和公众也陷入迷茫。

  作为最先披露政策细节的媒体,虽然此间也遇到了质疑,但我们仍然坚信,透明的、充分的信息交流才是对市场最有价值的贡献。如果对公众了解真实的市场有利,自身的褒贬损益又何妨?

  其实,看过细则的专家对建设部此次的用心良苦都颇有认同。从“6月1日前没有施工许可证的项目可以视情况而定”,到“三类住房项目适用严格的比例调控要求”,再到“严格设计、规划、监理各配套部门的操作,严打违规”……

  此次的调控细则一改以往呆板、简单、笼统的定性要求风格,将执行过程中可能遇到的问题几乎全部考虑,并预先设计了对付规避的办法,灵活而且有效。对此,专家评价,建设部的调控经验正在成熟,调控能力快速提高。

  虽然有些波折,但房地产市场的调控效果肯定会陆续显现。“近期地产股的大涨就是对市场信心的反应。而下一步的执行效果则有赖于地方政府的严厉配合。毕竟,能够使市场真正行动起来的是第一线的执行方。”一位房地产专家表示。

  至此,一场轰轰烈烈的调控博弈大戏可能阶段性地落幕了。在这过程中,中央政府、地方政府、开发商、媒体等各领域投身其中,扮演着各自或大或小的角色。有一点可以肯定,尽管其中也有一部分不负责的、私利鲜明的声音,但在一个大趋势上,没有人会不认同:房地产宏观调控正在朝着正确的方向步步迈进,尽管艰难但前途光明。

  我们坚信,只要人尽其力、司尽其职,携手同心,一个更加健康良性的房地产市场指日可待。

  “90m2和70%”设定有科学依据

  90平方米以下的中小户型住宅完全可以做出精品。昨天,在由建设部住宅与房地产业司支持的“中国创新90中小套型住宅设计竞赛”上,专家驳斥了部分开发商“小户型影响居住环境”的言论。

  中国建筑学会副理事长、建设部住宅建设与产业现代化技术专家委员会委员、原建设部勘察设计司副司长窦以德指出,中小户型与居住环境并无直接关系,规划得当不会影响居住环境。

  “房子越盖越密,跟户型大小没有直接的关系。”窦以德表示,整个城市建设的空间大小由规划指标决定(容积率、覆盖率、绿化率),这些规划条件大体决定了居住环境,以及个人住宅空间大小。虽然具体到一个项目的户型都是90平方米以下甚至更小的户型,会带来何种细微的影响,还要做细致研究。但总得说来,居住环境与大小户型没有直接的关系,“不要过分担心,中小户型会不会影响我们的居住环境。”

  “德国、日本也多是小户型,可是这些国家的住宅建设质量却相当高,而且绿化面积、户型都做得很好。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华也表示,根据中国的国情,只能够走中小户型路线,必须大比重建设中小户型的住宅。

  包宗华介绍,自1960年到2005年,日本、美国、瑞典三个国家,在40多年的时间里,大多数时间套型面积都在100平方米以下。按照城市人口平均3个人一户计算,每个人30平米左右。“因此,中小户型住宅90平方米的比例划线在70%,是有科学根据的,不是拍脑袋拍出来的。”

  苦等细则开发商普陷停滞泥潭

  地方调控细则迟迟未出台和购房者的观望情绪已让开发商们信心不足而“无所适从”。

  昨天,记者调查发现,在北京、上海、广州等国内主要城市,无论是在房地产市场源头的土地市场,还是终端的销售市场,开发商普遍陷入踯躅不前的尴尬境地。

  近日,北京和广州合共推出百万平米级的土地,但是与以往积极入市的态度截然不同,眼下有不少开发商表示,近阶段拿地并不合适,原因则是政策还不太明朗。如北京的地方调控细则还没有出台,对公司的开发策略会有影响,所以现在还是静观其变为好。

  在地方政策未明朗之时,开发商一是“不敢”拿地,二还“不敢”推盘。

  昨天,易居(中国)研发中心发布最新统计显示,上周上海商品房新增供应量为56.82万平方米,足足比前一周下跌了40.7%。业内人士认为,这也是开发商与政府处于新一轮博弈所致。

  据介绍,上周上海共有29个楼盘有新增房源上市,但商品房日均供应量仅8.1万平方米。除了总供应锐减四成,其中的商品住宅新增供应也比前一周减少15.1%,为24.37万平方米。

  与供应量一齐下跌的自然还有成交量。上周上海商品房共成交39.8万平方米,比前一周下跌10.4%;其中商品住宅成交25.5万平方米,比前一周下跌7.5%。

  业内人士表示,供应量和成交量相互影响。“购房者观望心态严重导致新盘销售速度缓慢,市场成交活跃度的降低也影响到了开发商的信心,加上地方细则没有出台,使得众多开发商不得不等待。”易居中国分析师表示。

  开发商“放正心态”只是权宜之计

  疾风骤雨下,房地产开发商目前在想些什么?楼市新政是否会对房价产生影响?这是大家最想了解的问题。

  与上次调控的“国八条”出台之时相比,此次房地产业面对新政却出奇地选择了集体性“沉默”。眼下,他们似乎更愿意扮演一个受惊的小孩,以“沉默”的姿态来博得市场的同情。

  为什么会这样?原因之一是当今的“国六条”触及了房地产业的要害之一,即中央政府要对其“合谋者”之一的一些地方政府进行调控;原因之二是房地产业的发展已超越了单纯的经济范畴,上升为涉及到社会正义及和谐发展的非经济问题,原来一直想通过掌控舆论话语权而影响市场发展的房地产业,面临了前所未有的信任危机;原因之三是如果房地产业还是一味抵制新政,可能将面临更严厉的调控。

  因而,与其不明智地对抗,倒不如选择有针对性的“顺从”调控。按照开发商的话,就是“放正心态”,以应对新政所带来的影响。因为,房地产商还是看到了房地产业在国民经济中的战略地位及其重要作用,这决定了支撑房地产业发展的“天”并没有发生根本性的变化,变化的只是房地产市场的结构性问题需要调整。所以,房地产业所谓的“放正心态”只是一种权宜之计,或许是出于无奈,试图以短期的最小牺牲来换取长期的利益。

  这是目前房地产业中普遍存在的一种真实心态。

  对于不同类型的开发商而言,新政的影响各不相同。对商业地产和工业地产的开发商而言,新政的影响可能很小。对住宅类开发商而言,中小型开发商实力有限,面临被市场淘汰的困境。但是,对大型房地产开发商而言,尤其是注重开发环节的外资开发商而言,这是一个巨大的市场机遇,他们可以凭借资金实力、品牌和管理优势等,继续获得较大的市场份额。至于那些已拥有土地储备的开发商,新政并不会对企业的发展构成“伤筋动骨”的打击。

  如果我们再从目前人民币升值趋势已经确立的角度分析,市场上充沛的流动性将有助于推动资产(股票和房地产)价格的上涨,这种预期将减缓因房产调控对房地产价格下降的市场压力。另外,由于目前房地产市场所面临的调整压力只是结构性的,因而也不会从根本上确立整个房地产业利润的下降趋势,仅仅会影响到房地产业的资金成本上升。当然,重新划分这块市场大蛋糕,在一定程度上会触发房地产业的新一轮兼并重组浪潮。

  我个人认为,从短期看,新政可能会降低市场交易的活跃程度,以及会增加开发商的资金运作成本,但可能不会对房价下降构成大的实质性影响。因而,新政对整个房地产业的短期影响可能有限,不会像我们想象得那么大。



来源: 上海证券报  作者: 于兵兵 蔡国兆 于祥明 李和裕 乐嘉春  编辑: 何德军    [发表评论]


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