后调控时代:港资热投长三角地产

http://www.zjsr.com  2006年03月10日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  3月8日,杭州市10个外商投资项目在港招商,签约总投资额达5.87亿美元,合同外资2.12亿美元,主要涉及房地产开发、软件研发、商贸等。

  虽然在常人看来,持续了一年的宏观调控压力并没有减退,杭州依然在这次会上推出了8块地皮,总面积为3480万亩,获得香港房地产开发商和黄(0013.HK)、太古(0019.HK)及恒隆(0101.HK)的垂青。

  杭州市国土资源局副局长王勇称,目前香港发展商仍旧看好杭州房地产前景。他认为,目前宏观调控成效已达到预期效果,再推政策的机会不大,10月以后,内地房地产市场将有所转机。杭州市外经贸经济合作局副局长汪继云认为,杭州房价不会受邻近的上海影响,今年楼价将呈稳定增长的趋势。

  宏观调控刚满一年,作为长三角地区目前惟一房价高于上海的城市,杭州对于今年的房地产市场依然充满信心。

  港资下注沪苏浙

  这次签约的项目包括:嘉里建设增资浙江大学湖滨区项目3.71亿美元,华润及新鸿基合作发展一综合商务房地产项目5亿港元。去年10月21日,在经过102轮激烈的挂牌出让角逐后,香港嘉里集团以24.6亿元(高出挂牌底价15亿元64%)的高价,获得杭州"西湖地王"浙江大学湖滨校区地块的开发权,不仅刷新了浙江竞拍土地成交价新高,也创下了竞价轮数之最。

  本次推出的8块地皮,以发展住宅为主,香港地产商和黄、太古及恒隆已经派人往地块视察,但目前仍未达成意向。

  去年下半年以来,长三角一直处于宏观调控的压力之中,一些本地中小开发商由于受到资金压力,放缓了拿地以及开发的速度。或许也正因为如此,给了拥有更强大资金实力的港资以很好的进入长三角市场的机会。

  嘉里建设拍得浙江大学湖滨区土地后,浙江大学房地产研究所所长赵杭生即向记者表示,这一项目嘉里建设的总投资将超过100亿元。"杭州的商业地产主要是靠省内的民间资本运作,开发商的资金实力一般不够强大。因此,多数商业设施在建成以后都是拿来出售的,并且后期经营混乱,没有一个远期的品牌管理的规划,至今还没有成功的案例。嘉里集团拥有成功的物业经营管理经验,将会为杭州商业地产的发展起到推动作用。"

  而港资开发商对土地竞争更激烈的,则是在上海。香港各大地产开发商从去年开始纷纷加快了在上海"抢地"的步伐。

  为了给在上海陆家嘴即将启动的大型地产项目融资,香港中信泰富有限公司(0267.HK)于今年1月20日卖掉了每年可为其带来3亿港元租金收入的香港购物中心"又一城"的50%权益。而由中信泰富与中国船舶工业集团公司合作开发的上海船厂土地发展项目,预计总投资将高达27.1亿美元,而中信泰富将投资其中的约13.3亿美元(约合107亿元)。

  相隔不到两周,香港集装箱运输公司东方海外(国际)有限公司(0316.HK)2月7日宣布,该公司的全资附属公司申宁置业已与上海新长宁(集团)有限公司合作,以14.8亿元(约合1.84亿美元)购得上海长宁区88街坊32/8丘地块。东方海外是董建华家族旗下的企业。

  继去年46亿元拿下浦东陆家嘴竹园地块后,李嘉诚旗下和记黄埔地产公司再次大手笔拿下上海中心城区的露香园地块。该地块位于上海人民路、方浜路、河南南路交界处,毗邻上海著名的商业区和旅游区豫园,占地约15公顷。

  露香园项目由和记黄埔与上海城市建设投资开发总公司合作开发。和黄地产为一期建设已经投入20亿元,预计二期投资额将不会低于这个数字。分析人士估计,整个项目总投资将达100亿元左右。

  近期又有消息称,李嘉诚旗下长江实业的身影又出现在上海郊县。上海金山工业园区17平方公里的一个大型住宅和商业配套项目,可能会引进长江实业合作开发。

  海外基金只盯上海

  "其实宏观调控并不是打压上海的房地产市场,只是调整了投资幅度过快以及开发商结构不合理的现象。"中房指数研究院(华东)副院长陈晟对记者分析。

  "上海注定成为大资金开发的天堂。"陈晟表示:"外资开发商正在进入江苏和浙江的过程中;至于海外基金,只可能存在于上海———他们连安亭都没有听说过,更何况苏州昆山。"

  也是在去年这个被广泛称为宏观调控的市场上,海外基金纷纷出手,大手笔收购写字楼等高档物业,而近期更是传出亦有多家基金有意整幢收购上海目前成交量仍旧为零的天价公寓———汤臣一品。而据记者了解,海外基金收购通常针对商业物业。迄今为止,只有一个基金在上海收购过住宅楼。

  在预测今年商业地产的投资方向时,戴德梁行投资咨询部董事叶建成告诉记者,基金将会扩展其在上海的投资面:"由于整栋的写字楼价格不断上涨,数量也越发稀少,商铺的大宗买卖将成为今年海外基金新的目标。"

  由此看来,新政以后,市场只是转变了发展方向,投资还在继续。

  调控成果

  在2005年"两会"上,温家宝总理在政府工作报告中提出,重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨,抑制房价涨幅过快。

  此后历经1年的新政,长三角房价的上涨势头得到了相当的抑制,房地产开发投资增幅稳步回落。

  上海统计局表示,2005年上海?幅同比回落24.3个百分点。其中商品住宅投资920.84亿元,增长2.2%。从第二季度开始,上海市房地产市场明显受到宏观调控政策的影响,商品房销售的火爆形势迅速得到降温,虽然下半年政策性配套商品房销售量增加较快,但全市商品房销售量仍有所下降。上海市商品房平均销售价格为每平方米6842元,比上年上涨5.4%,涨幅同比回落9个百分点。

  浙江的房屋销售价格涨幅也由于宏观调控得到有效抑制,尤其是三、四季度较为明显。全年房屋销售价格涨幅低于上年6.8个百分点,房屋销售价格涨幅由不断攀升转变为逐步回落,是2005年市场价格变动的基本特征。

  从浙江省各市的情况来看,2005年房屋销售价格涨幅低于浙江平均水平的有:宁波、绍兴、和台州,其涨幅分别为6.2%、5.9%、和3.5%。房屋销售价格涨幅最高的为舟山市,上涨12.9%,高出全省平均水平4.5个百分点;杭州涨幅为9.7%,也高于全省平均水平;嘉兴上涨8.4%,和全省平均水平持平。

  江苏也呈现了房地产投资增速继续回落的发展态势:2005年累计完成投资1526.9亿元,同比增长20.2%,同比下降30.1个百分点。此外,商品房施工面积15182.7万平方米,同比增长23.3%,商品房销售面积3662.42万平方米,同比增长15.2%,同比增长15.2%。

  然而,南京大学长江三角洲经济发展研究中心执行主任刘志彪对记者表示:"长三角楼市的价格总水平非但没有下降,事实上去年还是有所上升的,几乎所有城市的中心城区都是这样。"

  刚从杭州调研长三角房地产市场回来的陈晟也这样记者分析:"无论是江苏、浙江,还是上海,城市的核心区域房价基本都不会受到影响,而稍微边缘城区的楼盘则可能价格跌副比较大。———不仅楼市价格是这样的,土地方面也存在同样的问题。"

  区域差异

  江苏省一直坦言,其房地产开发投资呈现出很大的区域差异。在经济较为发达、地理位置相对优越的苏南地区,房地产市场更为活跃,在房地产投资额、开发及销售面积、商品房价格等方面都遥遥领先于全省其他地区。苏南的房地产开发企业数占到全省的60%左右。

  从发展速度来看,苏南也要远超苏中、苏北,而苏中、苏北都低于全省平均水平。从房价上看,苏南的房价也高于苏中和苏北。

  "相对浙江而言,江苏的定位不是很清晰。不过我觉得,目前是苏中地区房地产发展的大好时机———苏南市场的消费能力强、开发商也竞争激烈;苏北地区消费能力还有欠缺;惟独苏中地区,目前正处于经济上升的通道,适合有长远眼光的开发商投资建设。"陈晟建议。

  江苏省统计局报告分析2006年南京房价走势认为,今后相当长的时期内,土地价格仍将继续上涨,并将带动房屋建造成本增加。不过,一些压制房价上涨的因素将持续存在,尤其是政策的滞后效应,使得政策的冲击波在短期内难以释放出来,加上短期内市场走势并不明朗,来年购房者持币观望的态度不会轻易改变。

  "而对于浙江而言,定位上也有其尴尬的地方———绿城、国都这些本地开发商实力都比较强,让浙江以外的大笔资金在进入方面存在比较高的门槛,这对于浙江房市的将来,可能会存在影响。而外地开发商想进入南京,只要实力比较雄厚,相对而言则机会大很多。"

  与此同时,浙江统计局在分析其增速下滑较快的原因时认为,既因为宏观调控,又与市场需求减弱有关。一方面,随着宏观调控的不断加深,房地产开发商获取资金和土地等生产资料的难度不断加大,造成投资房地产业的成本不断提高;另一方面,经过前几年房地产投资的高速增长和地价、房价的轮番上涨,目前浙江省房屋价格已经偏高,开发商的盈利空间压缩,特别是房地产市场可能孕育着较大风险,民营企业对于房地产投资渐趋谨慎;此外,目前浙江房屋价格偏高,购房者对房地产的消费预期产生变化,也造成市场需求下降。

  "宏观调控到现在已经1年了,现在对长三角所产生的影响已经是深层次的了———稳定和协调整个市场,而不仅仅是房价的降低。"陈晟坦言。



来源: 国际金融报  作者: 邓旭   [发表评论]


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