海外基金投资房产为何纷纷选择长三角?

http://www.zjsr.com  2006年02月20日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  处于调控“风暴眼”的长三角依然是海外基金的投资热点。越来越多的海外基金正在稳步进入长三角地区的房地产市场。

  日前,复地(集团)股份有限公司宣布,公司与加拿大著名投资基金CDP(魁北克省退休基金投资管理公司)的房地产投资集团Cadim将合作开发无锡的“复地公园城”项目。预计总投资金额超过10亿元,规划建筑面积约53万平方米。复地方面表示,此次CDP选择和复地合作,原因之一是“看好中国及长三角城市的房地产市场发展前景”。CDP图谋当前内地开发商资金需求量庞大,这为海外基金投资内地房地产市场提供了契机。由于银行贷款对开发商普遍收紧,房地产商的融资需求十分迫切,寻求银行之外的融资方式是其面临的主要问题。

  以复地为例,日前,该集团在香港发布公告,拟向国内银行以及债券市场的机构投资者发行不超过10亿元人民币的短期融资券用作营运资金,债券年期不超过1年。除了房地产信托、发行债券等选择以外,与海外基金合作是不错的选择。

  “我们所接触的海外基金都是做长期打算的,是战略性的;他们看重中国,是看重十年、二十年,不是那种看一两年的。”复地集团总裁范伟此前对记者表示,“国内的企业是否与他们合作也是一个战略的选择,不是为了解决眼前的问题。国内企业跟他们合作,也是要看有没有战略性的眼光。如果早一点和他们合作,就是强强联合,大家共同来做市场;否则,他们就会与我们的竞争对手合作。”继牵手摩根士丹利、荷兰ING等投行后,此番复地的合作对象CDP管理着加拿大最大的的股票资产投资和不动产证券组合,其房地产集团管理资产达430亿美元,是全球十大房地产投资机构之一。

  Cadim负责全球投资的副总裁Anthony Messina表示,“此次投资完全吻合我们的全球房地产战略以及投资中国房地产市场的愿望。”事实上,CDP对中国市场并不陌生。它作为社保理事会的外资咨询公司,为中国退休基金体系提供技术支持。据报道,CDP也曾与泰达集团进行接触并“达成合作意向”。

  长三角城市受外资青睐事实上,成熟的房地产市场投资回报率普遍不高。在美国,房地产基金的平均回报率不过6%左右,在新加坡、日本更是仅为4%。外资入市属于战略性行为,他们需要的是规模足够、增长稳健的市场。虽然海外房地产基金普遍认为内地在产业政策、外汇管理体制、税收政策等方面存在诸多不确定因素,但比风险更有说服力的是市场发展的潜力。自2005年6月始,香港上市的房地产信托基金(REITs)被允许进行离岸投资,基金的短暂投资就有了撤退的基础。

  在此条件下,基金本能地会选择回报有保障、比较规范的区域进行投资。作为长三角的龙头,上海是海外基金的首选之地。目前在上海市场活跃的海外基金有摩根士丹利、高盛、嘉德置地旗下的嘉茂基金、澳大利亚麦格理银行等,还有荷兰国际集团ING、新加坡投资公司属下的GIC地产基金公司,以及美国雷曼兄弟、罗斯福基金、洛克菲勒等投资基金。

  在宏观调控的大背景下,海外基金的投资热情依然不减。继2005年1月麦格里旗下基金购买新茂大厦、4月高盛旗下基金购买百腾大厦后,5月上旬,意大利华人华侨基金10亿元人民币收购文锦大厦,又打破先前记录;此后很快又传出摩根士丹利32亿人民币收购浦西第一高楼明天广场的消息;9月中旬,摩根士丹利及上海盛融宣布以9000万美元收购世界贸易大厦;11月,花旗旗下CPI以超过5000万美元收购了永新广场75%股权,这是其在内地楼市第一个投资项目。

  除了收购成熟的商业物业外,海外基金在高风险、高回报率的住宅项目上多采取合作形式。“在美国300个基金管理的3000亿美元里面,只有14%是住宅,其余86%都是非住宅。”基强联行董事总经理陈基强表示,在内地的投资格局基本类似。而有媒体报道称,虽然多数西方机构仍坚持在北京、上海等主要城市发展,一些亚洲投资者已放眼其它地区,特别是上海附近的内陆城市,如南京、杭州和苏州。除了上海,南京、杭州、宁波、苏州、无锡等长三角其他城市的房地产市场中也都不乏海外基金的身影。

  在南京,2005年12月,据来自仲量联行的消息,某海外基金相中了南京“天价项目”南京国际广场。这个来自荷兰的基金有望成为进入南京楼市的第一只外资基金。在杭州,规划中的“西溪沃尔玛休闲购物公园”已于2005年10月开工,由五星级别墅式国际酒店、特色休闲区、特色购物区以及西溪湿地特色旅游服务区四项组成,项目建筑面积达4.6万平方米,预计2007年春竣工。

  该项目的就是由是深国投(杭州)商用置业有限公司与摩根士丹利、美国西蒙房地产集团有限公司共同合作开发的。据悉,美国某大基金也在与浙江建工房产集团洽淡整体收购世贸丽晶城精装写字楼和商铺相关事宜。除了实力雄厚的大基金以外,一些中小型基金也在长三角日渐活跃,如附属于新加坡某企业集团的小型私募基金正在洽购位于苏州工业园区内的酒店式服务公寓。陈基强预测,随着中国房地产业的规范化,多元化融资将使更多的海外房地产基金进入内地市场,长三角地区将是持续的投资热点。



来源: 中国房地产报  作者: 李扬   [发表评论]


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