十一五期间长三角楼市将如何发展?

http://www.zjsr.com  2006年01月06日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  “十一五”期间,长三角地区的房地产业将如何发展,上海地产大鳄会不会转战长三角二三线城市,房地产业又将对区域经济产生怎样的影响?

  2005年上海的房价到底跌了多少?浙江和江苏究竟受到了多大的拖累?这个问题困惑了市场整整一年。

  “上海的总体房价被配套商品房的放量拉底是不争的事实,然而,房价究竟下跌了多少,不仅和地段有关,更取决于和什么时候来作比较。”顺驰中国华东集团副总经理李颖对记者分析:“相对于2005年3月的房价,12月自然下跌了不少;但如果是和去年的同期相比,某些地段的确依然有上升趋势。

  “杭州和南京的政府从2004年开始就采取了一些调控政策,所以2005年的宏观调控对这两个城市的冲击并没有上海来得大。相对而言,作为一个成熟市场,浙江的房地产进入门槛比较高,人均购买力强;而江苏的一些二线城市刚刚发展,土地储备充足。

  “‘十一五’期间,通过房地产行业来带动长三角城市发展的一体化,则自然成为了题中之意。”李颖表示。

  上海市场将逐渐好转

  "一季度以后,市场将开始进入持续的震荡调整期,开发商将在这一时间段里受到比较大的考验。这种考验将持续到今年年底,2007年市场将会好转,我非常看好。"中房指数研究院(华东)副院长陈晟对记者分析

  “虽然市场一直在强调上海楼市大跌半年,然而事实上,现在开发商的降价基本都能保持在成本价以上;不过,面对2006年的市场,是否还将这么好运,就难说了。”中凯企业集团总经理杨益华在接受记者采访时表示:“我并没有看到2006年上海房地产市场将要好转的趋势,而一些多个项目同时运作的开发商,则将面临资金链断裂的危机。”

  杨益华的担忧不无原因,开发商对上海的土地市场的戒备意识已经越来越强了。不只是杨益华庆幸2005年在上海因为没有项目而躲过一劫,顺驰中国华东集团副总经理李颖也认为,目前在上海拿地有一定风险,浦东和中环线附近的价格一直不稳定,明年上半年我们已经没有拿地的计划了。

  与之形成鲜明对比的是:进入去年12月以后,上海市房屋土地资源管理局(以下简称房地局)6天内连续发布了两次国有土地使用权出让公告,作为2005年度最后的土地出让公告,再次引起广泛关注。

  去年12月2日,上海市房地局发布第5号国有土地使用权出让公告,宣布挂牌出让覆盖上海14个区的38幅各类用地,总挂牌土地面积高达约234.6万平方米。12月6日,房地局继续发布第6号国有土地使用权出让公告,挂牌出让位于上海市虹口区国际客运中心北侧的黄金地块。

  尽管一周内发布了39块颇有吸引力土地出让,业内仍然认为,去年上海的土地出让总体形式黯淡。“去年土地出让上最大的特点就是流标了。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民对记者表示:“这一方面导致了土地的出让价格也在因此不断下跌;另一方面,4号公告土地的出让结果,让这次出让的很多土地限制放宽。”

  去年11月份,上海第4号公告土地出让的30幅土地共成交24幅,成交土地面积140.5万平方米,可建面积224万平方米,流标6幅,流标率较高,达20%。

  事实上,早在挂牌初始,上海不少开发商方面就已表露出对本次商业土地挂牌的“冷漠”态度。一来由于宏观调控后,多数开发商为求自保,早就开始了缩短和保全资金链的战略;二来虽然上海的商用物业长线看好,但由于商业项目存在较大经营风险,而且存在巨额资金前期投入的重压,中小开发商问津乏力。长久以来,市场买家对商业地块的兴趣本身就没有住宅用地高,加上上海动迁难度大、成本高、时间长,无疑增加了开发商业地产的风险。

  农工商房地产集团总经理刘逸成在住交会上对记者表示:“这次的宏观调控对整个上海的房地产市场影响比较大,从我们现在将近一年的运营情况看,应该说宏观调控取得了一定成效,上海的房价现在实际上已经有了一定程度的下降。我想2006年可能还有一个稳中有跌的情况,但年底房地产走势会有一定上升,最晚不会拖到2007年底。

  “上海市场的真正复苏是长三角真正浪潮的来临,可能要用一两年的时间消化这些储量。另外长三角原来的泡沫和发展的周期都不一样,所以反弹的速度也不一样,上海可能比江苏浙江好一些。上海反弹以后,可能浙江江苏也会上去。”

  然而去年上海楼市的收场,却以动迁房的大行其道而结尾,让人对后市产生困惑。

  在“金九银十”成交量小幅度上升的同时,人们似乎更清楚地发现,期间市场供应量以庞大的规模涌出。也许是前几个月受宏观调控压抑已久,两个月新上市量达到800万平方米的规模,“金九银十”成了供应的“黄金时代”,在去年10月末的时候,纳入网上销售的各类预售商品房屋已达2400万平方米,消化这些存量究竟需要多久,谁也没有底气。

  去年十一十二月份,上海楼市成交量有比九十月份进一步增加的趋势,月成交量已稳居200万平方米以上。

  然而,不容忽视的是,在上海房地产市场九十月份成交开始回升的过程中,政策性商品住房的动迁配套房功不可没。

  动迁配套房成交和普通住宅成交基本上处于相当的水平,大致比例为5∶4,近半壁江山为动迁配套房成交,对住宅市场的影响权重已非常巨大。这是去年上海住宅市场的一个突出特点。

  去年的楼市以此结束,而来年又会如何?业内普遍认为:降价将持续到今年的第一季度。而此后的2006年市场,将在不断的震荡调整中进行。

  “一季度以后,市场将开始进入持续的震荡调整期,开发商将在这一时间段里受到比较大的考验。这一现象将要持续到今年底,2007年市场将会好转,我非常看好。”中房指数研究院(华东)副院长陈晟对记者分析。

  “上海楼市还是有一定基础的,所以降价幅度不是很大,价格会在今年第一季度见底。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民认为。

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来源: 国际金融报  作者: 邓旭   [发表评论]


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