潘石屹:房价已走出观望 明年不会下跌

http://www.zjsr.com  2005年12月10日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  潘石屹与易宪容刚刚结束PK,虽然潘石屹自称每次争论都没赢过,但这并不影响他对未来房地产市场看好的乐观态度。近日,潘石屹做客本报,就今年房地产总体状况,土地现状以及未来地产市场趋势发表了自己的观点。

  潘说:2008年房子的价格要看价值

  最近一段时间,潘石屹与易宪容就“2008年前后买房时机哪个好”进行了一场PK赛,实际上,这场辩论的实质是对明年及未来全国房价发展走势的一个预期,潘石屹一向是“涨派”代言人,而易宪容则是“跌派”掌门人。

  采访中,潘石屹认为,从需求看,中国经济还会增长,不会跌到零增长或负增长,购买房子的需求是固定存在的,明年房地产的价格取决于房子的供应量,而房子的供应量则取决于过去两年土地的供应量,过去土地的供应量比较紧张,所以明年房价没有要跌的可能性。至于2008年房子的价值,要从价值来看。在这个城市里,房子的价值有一半来自于城市的基础设施,周围是否有地铁、公园、学校、托儿所、医院、体育馆等配套设施。而2008年之前,中国政府要给北京市投入几千亿进行基础设施建设,2008年会全部建好,没有道理在2008年房价突然要跌。

  潘说:走出观望不指价格指成交量

  “9月地产走出观望”一直是潘石屹的观点,“金九银十”过后,潘石屹仍然认同自己的想法。与往年不同,受政策影响今年房地产市场属于较波动的一年,年初房子成交量大,价格上涨很快,各个城市都出现“火爆”。5月份,正式的宏观调控政策出来,从整个舆论和政策来说,对北京房地产的成交量有一定的影响。

  此时,潘石屹做出了大胆预计,“9月份该出台的政策都出来了,人们预期的调控政策也出来了,最重要的是建设部宣布不再出台新政策,因此9、10月份北京的房地产市场会走出观望。走出观望并不是指价格要上涨多少,而是成交量的恢复。从北京市政府公布的情况来看,9月份的成交量比8月份增长了20.7%,这个数字实际上是走出观望最好的证明。对于今年房地产市场整体趋势,潘石屹说评价为”年初开头好,中间有宏观调控、政策带来不稳定因素,年尾开始恢复“。

  另外,潘石屹觉得9、10月份北京秋高气爽,这个季度人心安定,购房的整体气氛比较好。到11月末,过圣诞节、过年,度假——人们的购房热情马上就下来了,这是过去这些年北京房地产市场的一个经验。

  潘说:我快“房无一间”、“地危”了

  土地问题一直困扰着潘石屹,“我现在已经快‘房无一间’、‘地危’了。我就眼巴巴的等着政府的北京吉普车厂的土地推出来,从规模大小来看,我刚刚吃得下,对周围CBD的情况我又比较了解。”不过,政府至今尚未推出让潘石屹有点发慌。

  谈到土地问题,潘石屹认为,如果是前两年可能会通过兼并公司取得别人的土地,但今年下半年以来,尤其是明年、后年,这种交易方式在北京的市场上会非常困难,因为已经剩下的土地都是扯皮的,“我想更多的还是通过‘招拍挂’来正规的获得土地。但政府推出的‘招拍挂’土地的量非常少。去年是500多万平方米的建筑面积,但销售了2000多万平方米,这中间的缺口量非常大,也就是供应和需求非常不平衡,四环之内土地‘招拍挂’的情况更少,只占7.88%.”

  潘石屹分析,北京市已经把2005年土地供应计划公布出来了,而到年末远远不能完成,还差好几千公顷。我想政府的难处有两条:第一条拆迁困难。这块地有一户拆不走,政府就不敢把这块土地拿出来“招拍挂”;第二条是农业用地转换成建筑用地的比较有限,今年到年终了都不到300万平方米。因此,今年土地供应不容乐观,明年房地产到底是涨还是跌,供求关系能否平衡,最关键的看今年和去年的土地供应量。潘石屹用自己的例子告诉记者,SOHO招标的CBD01地块,是去年5月份招标下来的,到今天为止,公司尽管在资金、设计上没有耽误,但是预售证还没有拿到。

  对于万科兼并朝阳房地产开发公司这个案例,潘石屹认为实际根源就是土地,这是所有正常发展的房地产公司的担忧——没有土地。王石说过,“光等着政府给你土地,房地产发展商就该给饿死了。”说这个话的时候,媒体把王石的话,包括我的话引用到“地荒说”里去了,但我们说的是一个真实的情况,就怕明年后年供求关系不平衡。从全国各地的情况来看,也是验证了王石的话。所以万科这是一个没有办法的选择,如果政府有足够的“招拍挂”的土地,能让市场供求关系平衡,万科是不会走这一步的。在未来五年时间,房地产关注的再不是入住纠纷、按揭贷款……最主要的问题就是土地。

  潘说:朝外SOHO是CBD最后一颗棋子

  “就像下围棋一样,棋子越下越多,就剩最后一块空格,填下去就满了。朝外SOHO可能是CBD能够看得到的最后一个项目。”潘石屹说,从CBD整体格局看,以现代城为一个标志性建筑开始的。因为在做现代城的时候,还没有CBD,CBD的最后结束以朝外SOHO作为标志点。朝外SOHO这个项目有一个特点,它处于北京最成熟、最国际化的区域,比上海、广州都更国际化。因为紧邻使馆区,而且在这三平方公里内,是跨国公司、世界500强企业在北京最密集的区域,所以朝外SOHO非常被看好。从建筑来说,朝外SOHO由韩国非常有名的设计师承孝相来设计,他成功设计了长城脚下的公社、博鳌蓝色海岸等项目,朝外SOHO的预期非常高,它是中国文化传统和现代建筑一个很好的结合。

  潘石屹每次推出的新项目都有各自不同的特点,朝外SOHO这个项目最大的特点是小北京、胡同,最大限度地在一个现代建筑里充分地把胡同的优点融合进去。因为胡同的尺度让人有亲近感,如果马路有100米宽,人走到那个地方会觉得自己非常渺小。在胡同里走,人和建筑有一个近距离的尺度感,人会觉得很舒服。

  潘说:最近的兴趣在博客

  拍完电影,出了摄影集的潘石屹,现在又开始迷恋上了博客,“我觉得博客很有意思,谁都可以去注册一个,谁都可以写,博客自己写完就可以发布上去了。我觉得多写博客会提高全民的写作水平。”潘石屹说,一个人坐下来想问题是一个状态,你把想的问题再写下来又是一个状态,你写一个博客最起码你要想三遍,写完了还要看一遍,这就等于把你的思路反复梳理,最终能够得到头脑清楚的真正思路,它可以真正把大家的智慧、观点、知识汇集到一起。

  有时候人们写文章如果考虑得不太全面,别人马上可以评论。而且博客最大的好处是它就像一个家,每一个人都要维持自己家的整洁,自己家的风格。而不像BBS、评论更像一个公共厕所,谁想去撒尿就撒尿了,想吐痰就吐了,也没有人管,唯一管理的就是版主,博客就要好得多。



来源: 中国新闻网  作者:   [发表评论]


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