“以房养房”策略投资楼市的可行性

http://www.zjsr.com  2005年12月08日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  以房养房需谨防风险

  随着人们对房地产领域投资意识的加强,许多人都将赚钱的目光转移到了“以房养房”的方式上。聪明的消费者自会比较,家中的积蓄存入银行,利息收益较低;假如用它来投资物业后又将其出租,以现在市场上的租金水平来计算,后者的收益率肯定要高于银行存款的利率。此外,这种租金收益也相对稳定。

  在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下,“以房养房”风险究竟有多大呢?

  观点一:做长线仍可看好

  有投资者认为,房价可能短期会波动,但长远看,调整周期过后价格仍将呈刚性,在目前4%通货膨胀预期下,只要负担得起,房产仍是一项不错的投资。他们认为,即使利率提高,还贷金额实际增加并不多,何况现在一年内次新房停止转按揭,想出手也不容易,不如继续持房出租。还有人表示,现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的,只要房产质量不是太差,资金压力不大,在当前租房者众多的情况下,仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说,趁在职时养几套小房型,强迫自己每月还贷,将来年纪大了就不怕下岗退休了。

  观点二:还贷额占比须控制

  既然是投资就会有风险,“以房养房”也不例外。理财师认为,正常情况下,租金收入+家庭其他收入如工资、存款利息等应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下,租金收入越高,还贷金额越低,家庭财务就越安全。

  由于房贷政策的变化,显然,“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例,目前首付多为三成,要贷款21万元,20年还清。在等额还款方式下,加息后取下限利率5.51%计算,每月还贷将增加26.3元,一年就要多支付315元,20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险,银行放贷时,一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例,一旦家里出现什么意外情况,资金周转发生困难,造成逾期还贷,则房子就有被银行收走的风险。

  观点三:谨防物业贬值风险

  除了还贷额上升的风险,“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

  一位房产从业人员表示,房产也有“保鲜期”,要提折旧,房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此,时间久的房产可能落伍,租金和价值有下降风险。

  此外,房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看,房地产商手里的空置房越多,“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时,开发商将大量抛售和压价出租,普通投资者将承担房价和租金双下降的风险,而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者,“以房养房”要慎之又慎,避免因一时冲动而遭受损失。

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来源: 北京现代商报  作者: 李海鹏   [发表评论]


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