杭州楼市买跌启示长三角如何软着陆

http://www.zjsr.com  2005年11月22日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  长三角地区作为中国房地产的前沿地带,其健康发展关乎全局,不能不引起各方的足够重视。

  目前,长三角楼市存在软着陆的可能性,但可能性并不能代替必然性。长三角雄厚的经济实力和良好的成长态势,以及国家有管理的浮动汇率制度,保证了长三角楼市软着陆的可能,但这些条件并不能绝对保证长三角楼市必然朝着软着陆的方向发展。软着陆要靠各级政府,尤其还有开发商的共同努力,并且要有正确的途径。

  首先,地方政府不要患得患失,担心房地产“掉下来了”会严重影响地方经济,特别是地方的可用财力(不少城市目前房地产和建筑业所占地方财税收入的比例高达30%~40%)。如果地方政府缺乏远见,比如至今还不遗余力地给楼市托盘,对当地的楼市可能是灾难性的,因为有地方政府的撑腰,地产商往往会死撑着高价位,导致楼市有价无市,成交颗粒无收,最终楼市撑不住,只能一下子垮掉而不可收拾。所以,各地政府应积极引导开发商和楼市走稳步回落的道路,让楼市价格一点一点地回落,成交量一点一点地上升,在慢慢回落的过程中,形成开发商能够赢利的价位,以及老百姓能够接受而掏钱买房的态势。

  从杭州的实践看,这种博弈形态的着陆是行得通的。现阶段杭州楼市就呈现出这种状态,你降一点我就买一点,你降得多,我就买得多,而不是开发商所担心的“买涨不买跌”的格局。这种态势的背后,实际上是巨大的楼市消费需求使然。目前之所以楼市低迷,不是因为无消费市场,而是价格高得令老百姓认为无法承担,如果价格达到老百姓的承受力,楼市将会再度红火。目前,杭州楼市日平均交易量维持在百套以内。仔细研究杭州楼市的成交量会发现,楼市的成交都集中在某几个楼盘,其在日成交量中的所占比例往往能够达到50%。为什么会如此呢?原因很简单,这几个楼盘每平方米单价比周边项目大约低1000~2000元。如8、9月份杭州卖得比较火的滨江区的“倾城之恋”和9、10月份卖得较好的耀江文鼎园,都因采取了低价入市策略,均取得不俗的交易量,并且购房者基本都是当地居民,很少有炒房的迹象。这表明楼市还是有消费能力的,关键在于楼市的价格,只要老百姓认为价格合理,楼盘照样好卖。

  楼市在非高价位的红火,同样能拉动地方经济的快速发展,与以前高价位状态运行相比,对增加地方财政收入的贡献并没有两样。房屋成交量上去了,有关房地产的税收自然也会上去,这和薄利多销的道理一样。如进入9月份,杭州楼市成交量有所上升,当地的房地产财税收入也随之上升,从而摆脱了前一阶段的负增长态势。

  对于开发商来说,首先不能因为前几年大赚了,就形成“没有大钱赚我就不卖”的思维定势。其次,“反正前几年大赚了,即使目前我死撑着不卖,只要还有资金撑,我就不怕将来卖不动”,这种心理在当前长三角楼市的开发商中比比皆是,并且地产公司规模越大,这种心理就越重,也就越不降价。有趣的是,在长三角楼市中降价的几乎都是中小地产公司。其实这样死撑下去,房子卖不掉,资金也会被套牢,还要支付巨额利息,最终会使开发商因资金耗尽而大幅降价或者造成楼盘烂尾,得不偿失的结局里很难有赢家。

  所以,从开发商角度来说,应认清老百姓的消费能力和消费市场走势,积极调整自己的“非大钱不赚”的心态,在获得利润的前提下,实施主动出击的销售策略,促成“成交为王和赚钱就行”的格局。况且,从开发商目前的土地成本来讲,就是大幅调低价格也照样有得赚,因为目前开发商手里的地大都是三年前拿到的,当时土地成本很低,这为开发商降价提供了巨大弹性空间。

  长三角楼市的平稳回落,不仅关系到长三角楼市的平稳发展,也牵扯到当地经济甚至是全国经济的可持续健康发展。鉴于此,让长三角楼市软着陆不但是经济任务,更是政治命题,这需要政府部门富有远见卓识的积极引导。

  



来源: 中国房地产报  作者: 傅白水   [发表评论]


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