宾馆业,民企的下一块奶酪?

http://www.zjsr.com  2005年11月22日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  继华侨饭店、延安饭店、友好饭店等杭城知名大型宾馆纷纷易主后,日前,记者从浙江省产权交易中心了解到,又一家宾馆——浙江大酒店也发出整体股权转让预公告,等待有实力的企业接盘。在旅游资源丰富的浙江,这些物业资源,能否充分点燃民资的投资热情?两者的结合能否演绎出新一个投资故事?

  宾馆拍卖,资本闻香而至

  就在上个月底,浙江产权交易网公告栏上,一则浙江大酒店股份有限公司整体股权转让预公告吸引了很多人的注意。用预公告的形式展示一个标的,这在浙江产权交易所成立以来还是首次。“提前登预告为的是招徕受让者,因为此次股权转让所涉及的金额较大,需要留出充分时间便于投资者调研、决策。”浙江产权交易所总经理姚上毅这样解释。

  这确实是个不小的标的。记者从省粮食集团了解到,此次股权整体转让的主要原因是改制的需要。浙江大酒店是由该集团及下属4家全资或控股公司共同投资设立的股份公司,其中集团公司出资比例为95%。公司主体浙江大酒店1999年底竣工并开始营业,是一家四星级涉外酒店,总投资36000万元。

  “初步估计,起拍价在6亿元左右。”省粮食集团有关人士说。眼下,浙江大酒店已完成评估,等一整套评估报备、转让核准等程序完成后,就可以面向社会公开转让了。就目前接触的企业来看,有意向的企业还是有不少,前来咨询的以民营企业为多。“与早先转让的国有宾馆一样,会吸引众多的民营企业参与转让交易。”一位拍卖资深人士作了这个乐观的预期。

  这种猜想似乎并不为过,因为先前许多大型宾馆的成功易主就是有力的佐证。2000年7月,杭州华侨饭店敲响了大型国资宾馆拍卖的第一槌,当时有4家民企参与,最终浙江广厦以2.08亿元报价将华侨饭店收入囊中,超出拍卖底价1.08亿元。不久,延安饭店以6500万元起拍,被浙江华元建设置业有限公司以6810万元买走。

  几乎场场角逐激烈、成交价格则呈现跳跃式上涨,这种拍卖热潮在这两年还一直保持着。2004年底,浙江中大宾馆整体股权转让,以1.85亿元成功拍卖。2005年1月,在我国首个中日合资饭店——杭州友好饭店的拍卖会上,经过80多轮的竞拍,杭州滨江房产以2.21亿元收入囊中,高出评估价1.18亿元。今年4月,浙江赞成宾馆又以12868万元换了“东家”。“大型宾馆的拍卖和转让越来越受到民企关注,与民资有充分的介入机会有很大的关系,同时,民企的竞相收购显然也有自己的投资考虑。”杭州一位宾馆业内人士说,这种现象将在这两年内成为一种趋势。

  黄金地段物业具有稀缺性

  种种迹象,可以看出民企在宾馆业一展身手的雄心。看似传统又鲜有新意的行业,激起越来越多企业的投资兴趣,宾馆酒店业为何能受到民企的青睐?

  暂时撇开浙江大酒店这家待嫁的宾馆,让我们把目光转到已经易手的几家宾馆上。随着时间的流逝,当初高价拍得的宾馆是否产出了期待中的黄金效益?对于投资谨慎的后来者来说,它们的经营情况是活生生的投资“样本”。

  这段时间,位于杭州平海路的友好饭店大堂正在紧张地装修中。“准备引进一些品牌餐饮,不断充实饭店的辅助服务。”杭州滨江房产集团有限公司副总经理朱立东介绍说。他所在公司的是友好饭店的新主人,今年3月接盘后,他们已经进行了好几次调整了。

  “进一步改善饭店形象,提升公司整体档次。”朱立东说,作为公司战略发展调整的一部分,该公司把这个饭店作为置业经营的一个尝试。友好饭店本来在国内外的名声就很响,现在归于他们旗下,作为展示公司形象的窗口,大大提升了公司在业界和省内的品牌知名度。

  当然,高价买进的效应远不止于此。从今年3月到10月的8个月里,该饭店的利润额为790万元,基本接近去年全年800万元的利润额。尽管提前达成经营目标,但相对于以往房产投资,这显得有些微不足道。有业内人士给记者粗粗算了一笔账:宾馆每年的折旧率加上购买宾馆的贷款利息等费用至少占宾馆净利润的10%以上,而年净回报率达到10%许多宾馆做不到,因此寄希望于通过客房等收入大赚一笔显然不可能。

  对此,朱立东的回答是“倒是真的不指望它能短期收回成本,最看重的是稳定性和延伸效应。”这个“稳”字,首先体现在物业本身的保值增值。比如友好饭店所在的紧邻西湖位置,拥有稀缺性;至于投资收益,他们在宾馆置业中的策略是长线投资,注重其回收的平稳和持久性。

  有稳定的现金流,也是很多“求稳”企业所看中的。广厦房产控股有限公司有关负责人说,当年高价拍下华侨饭店,一是冲着其独特的地理位置,二就是其稳定的资金流,因为它在拍卖时仍是盈利企业。现在,饭店的入住率都保持在80%以上,提供了充裕的资金。“单店的力量还比较有限,如果店多了,这个资金流会更加畅通。”该负责人说。

  宾馆业,民企的下一块奶酪

  事实上,通过拍卖的方式竞购宾馆酒店只是其中一部分。近段时间来,涌现出来的大型宾馆投资者还在增多,并采取了自辟战场的方式;他们的身影中,几乎清一色的是房地产开发公司或相关行业。

  在攻下和平饭店后,杭州滨江房产的下一步策略是在千岛湖附近,规划一个2500平方米的四星级以上的度假酒店,钱塘江边的宾馆也已在考虑中。在杭州体育中心黄金地段拥有恒励宾馆后,恒励集团在安吉、龙坞的宾馆项目也将陆续启动。南都集团在良渚的宾馆项目也已酝酿中。与此同时,有一批宾馆酒店开发项目也已在陆续申报中。

  对一直在寻找出路的民间资本来说,宾馆业是否意味着一个绝佳的投资机会?为什么选择在这一时刻出击,是什么让他们怦然心动?

  一个占地10万亩,建筑面积达六七万平方米,即将在诸暨西施故里崛起的高级商务度假酒店的项目方案正在设计中,投资者则是同方控股集团。初步投资4亿~5亿元大举进入的宾馆业,对该集团董事长朱志平来说,这是另一番领地,“有点陌生又非常诱人”。考察过国外众多投资项目的他说,虽然五星级酒店一般需要15~20年的回收期,但酒店经营时间越长,商务客的积累、经营管理经验的积淀也会越来越厚,加上物业本身的升值,酒店整体身价也会水涨船高。另外,对于企业形象来说,拥有高级酒店也是一个实力和品牌的象征。

  恒励集团有关负责人也有同样的感觉。该负责人说,酒店是一块活的资产,很多企业投资也有满足融资的需要。民企有了宾馆这块招牌后,在向银行作抵押贷款时比信誉等级更有用,而取得了抵押贷款后,企业又可寻求更多、更大的投资回报,如房地产投资。

  同时,投资宾馆业也是很多房产开发商寻求资金盘活、投资转向的出路之一。尽管就当前而言,房地产还处于繁荣阶段,投资回报率高,但随着土地供应量越来越小,他们今后靠什么生存,显然是需要房产商及早考虑的。在杭州这样的旅游城市,饭店业投资前景相当广阔。



来源: 钱江晚报  作者: 罗凰凤   [发表评论]


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