住宅是“硬通货”? 泡沫迟早要破灭

http://www.zjsr.com  2005年09月27日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  当人们的收入提高到一定程度时,有一部分资产并不直接投入到一般的物品市场,而是进入资产市场(股票、债券、房地产)。房地产本质上是实物,但更多地被看成一种资产。人们认为房地产可以保值,所以进行购买。而且,这几年只涨不跌的房价,更坚定了人们房产可以升值的信心。

  从更深的意义上讲,社会保障制度的缺失,职业的不稳定,周围制度环境的变化莫测,都可以形成对未来的恐惧感。同时,市民投资渠道缺乏,在这种情况下,人们就通过积攒一套或几套房子来面对不确定的未来。而大行其道的炒房热则起到了“示范”作用。一个明显的事实就是,现在买房子的主要是有房的人。根据有关方面的数据,在长三角部分城市,投机性购房大约占20%左右,少数区域个别楼盘甚至占60%以上,远远超出了10%的国际警戒线。甚至出现了在同一楼盘中,首期房产购买人因第二期开盘价走低,而状告开发商的咄咄怪事——南京紫鑫中华广场二期开盘较首期降价近千元,结果就让已经购房的老业主感到:自己先买的首期高价房吃了亏。于是,10多位已经购房的老业主要求开发商补偿差价。业主们提出:“开发商用首期老业主的钱盖房,二期怎能降价销售损害老业主的利益呢?”然而开发商却认为:业主误把自己当成了股东。业主和开发商只是买卖关系,好比开发商如果欠债,肯定不能让业主去还。买卖按合同办事,开发商没有义务补偿差价。“如果你今天在商场买了一件衣服,第二天就打折了,你能要求商场补还差价吗?”面对房价打折后部分业主的退款要求,杭州的一位开发商如此反问道。看来,疯狂的房市也要加上一句警告了:房市有风险,入市要谨慎。

  中国的房地产市场也和股票市场一样,存在重大制度缺陷。其表现有二:其一,房地产市场和股市一样,是一个权力介入型市场,权力资本的作用超过了其他资本,产品市场化而要素市场化不对称,导致了住房市场畸形以及价格居高不下;其二,迄今为止,地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力,出于追求短期政绩的冲动,这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱有着异曲同工之妙。

  上个月,央行发布的2004中国房地产金融报告分析道,房地产贷款中存在风险。一方面,房地产开发商贷款的不良率较高;另一方面,按揭贷款可能出现风险。尤其是一些波动性比较大的行业,比如证券从业人员,原来年收入有10万,可能现在只有1万-2万了,而在贷款时他们没有估计到这一点,南京多家银行称,目前证券从业人员的房贷,的确已经发现部分逾期的苗头。另外,贷款风险是与房地产市场波动密切相关的,目前房地产市场虽然有一些调控,但是并没有出现大的波动,所以房贷暂时看不出什么风险,但这不等于没有风险。事实上,房价畸高极大地加大了国内银行业的金融风险。

  根据最新统计,在宏观调控下,尽管房价还在继续攀升,但一路上扬的长三角房地产市场已出现了滞胀现象。滞胀的原因之一是供给扩大了。以南京市为例,南京全市上半年仅新建房源就达到400多万平方米,而下半年上市房源还会进一步增加。2005年南京市新建商品房上市总量约将达到1400万平方米。位于南京龙江小区的某高档楼盘,因为房价高达每平方米8000元,今年上半年仅售出一套房子。这甚至让炒家也感到了压力。近日,南京市房管局产权市场处公布的一份7月份的期房退房公告显示,退房数量从上月的24套猛增到42套!业界人士认为,长三角房价下跌已为时不远。

  笔者认为,我国房地产价格总体已经开始“起泡”。一些地区房地产价格泡沫的破灭只是个时间问题。而引爆泡沫的导火线可能有以下几条:美元见底,资金回流;欧洲经济持续恶化,引爆当地房地产泡沫,多米诺效应殃及中国乃至全球等等。另据建设部统计,截至2004年底,我国城镇人均住宅建筑面积达到24.97平方米,超过了上世纪90年代初期中等收入国家平均20.1平方米的水平。综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素,2005年和2006年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡(供给略大于需求)的局面,住房必将回归其居住功能,弱化其投资功能。那种将住房作为“硬通货”的投机行为,可能是相当危险的。因为世界上决没有只涨不跌的房价。很显然,虽然中长期房价走势还难以预期,未来泡沫的演变亦需研究,但随着宏观调控的步步加深,总需求的回落,超低利率支持的房市虚假繁荣已经走到尽头。



来源: 中国证券报  作者: 顾列铭   [发表评论]


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