杭州郊区住宅,平均空关率超50%

http://www.zjsr.com  2005年09月08日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  最近,一位购房者向记者提出疑问:当初为了购买某郊区楼盘,头都挤破了,结果还是没拿到购房号。可前几天晚上经过那个已经交付的郊区楼盘时,却发现黑漆漆一片。这个楼盘难道现在不受欢迎了?

  杭州郊区住宅从2000年起步;到2002年,郊区楼盘开始进入销售阶段;从2004年初起,很多郊区楼盘开始进入交付期。而今年,则是郊区住宅的一个交付高峰年,据我们调查,今年起码还有四五千套郊区房交付。

  郊区住宅是杭州楼市产品的重要组成部分,它对缓解市中心居住压力、疏散中心区人口、调整楼市供需和中低价房结构将起到重要作用。让人关心的是,现已交付的郊区住宅,入住率到底有多少?它是否已成为可实现的居住住宅?如果有空关,原因到底是什么?本报记者为此进行了一星期的调查。

  调查内容:作为楼市产品的重要组成部分,目前郊区住宅的入住率到底有多少?空关的原因是什么?郊区住宅要真正成为可实现居住住宅,需要解决的问题还有哪些?

  调查样本:以武林广场为核心,车程在30~45分钟之内的10个郊区楼盘,各分布于下沙、滨江、闲林和勾庄三墩。这些郊区楼盘都在2003年后交付,因考虑到装修等因素,所有样本楼盘其交付时间都已在8个月以上。

  调查手段:实地探访、电表查询、采访物管相关负责人。

  简要调查结果:在销售阶段被人拥抢的10个郊区楼盘,其交付部分的平均空关率为54%。

  下沙板块:三个楼盘平均空关率54.3%

  调查楼盘:香榭里花园(2004年12月交付)、下沙文汇苑(2004年11月底交付)、东海未名园(2003年9月交付)

  【采访实录】记者到下沙时已是晚饭时间,照理说应该是小区里最热闹的时候。但我们的第一感觉是比较清静。在小区里我们碰到了中国计量学院的李老师,刚装修好香榭里花园的房子搬进去不久,“一般一个星期进城大采购一次,为了方便还买了辆车,幸亏小区里停车还算方便。”

  【空关率调查】香榭里花园已交付的共444套,180多户已入住或正在装修,其中在入住人群中,出租占30%,整体空关率占59%左右。

  香榭里花园的业主里80%是高校教授,是香榭里花园最大的特点,但一半还没有入住。据物管公司一位姓宋的负责人介绍,已入住的几乎都是在这里上班的,市中心的很少有人来住,毕竟购物、交通都不方便。

  不远处的下沙文汇苑从黄昏的灯光来判断,也较冷清。经我们调查,总共318户,只有118户入住,空关率约63%。物管公司徐姓主任认为,很多户主买房主要为了投资,他们认为等地铁造好了,这里的房价肯定还得涨,所以不急着用钱的就把房子空着。

  相比前两个楼盘,东海未名园则明显热闹些,由于有不少学生的入住,空关率只有24%,但总交付的506户中,真正的业主入住不到30%。“由于散步5分钟就可以进入大学城,不少业主购买时就看到了这个商机,所以出租率非常高。”相关人士分析说。

  【调查分析】下沙的几个楼盘有个共同的特点:在下沙附近工作的本地住户入住率高,而且由于学生、工人多,出租率也比较高。

  下沙作为杭州东部新城,在政府规划支持下和经济技术开发区近10年的建设,基础设施配套相对其他区块较为成熟。但作为一个居住新区,各项配套还缺;交通仍是其软肋;同其他区块一样,较多的投资行为也是导致空关率过高的原因之一。

  闲林板块:空关率在70%以上

  调查楼盘:荆山翠谷(一期2003年12月交付)、闲林山水(一期2004年12月31日交付)

  【采访实录】大学毕业后,小余在城西发展势头和房价的吸引下买下了闲林的一套房子。今年房子终于交付了,发现麻烦也来了,从市中心赶到闲林只有一趟46路公交车,如果要到单位还得转车。到小区周围视察了一圈,除景色真的还可以外,连个超市都没有,一到晚上静得有点可怕。没办法,只能暂时放弃搬进去的念头。

  【空关率调查】荆山翠谷排屋和多层共330多套,入住100户上下,空关率约70%。“周边也没什么楼盘,交通也是个大问题。”物管公司的曹先生如是说。由于配套较缺,所以入住的很少,小区内的部分排屋,被小公司租来做了办公室。

  闲林山水一期有1000户,现在交付的是700户,入住80户不到,加上租出去约30多户,空关率在85%左右。尽管钥匙在手上,可像小余一样想住又住不进去的人不少。此外,闲林楼盘的不少购买者也是投资客,在目前的房地产形势下,二手房的交易尤其是郊区房的成交非常冷清。

  【调查分析】现在的闲林可以说是众多品牌开发商云集之地,可惜的是,在被大家普遍看好的地段,如今却由于开发走在规划和配套之前而受到众多质疑。景色再好,对于要居家生活的人们来说,到哪里买菜看病才是最重要的。

  天目山路景观大道建成通车后,闲林楼盘的人气指数会有所上升。

  滨江区块:空关率相对较低

  调查楼盘:彩虹城(一期2004年1月交付)、国信嘉园(一期2003年12月交付)、南都江滨花园(2003年10月全部交付完毕)

  【采访实录】沿滨盛路一直走,和国信嘉园一起出现的是道路两边的8家房屋中介公司,还有小区道路两边停着的大量私家车。尽管医院等配套措施看不到,但确实看起来人气还可以。“尽管房子比市中心的漂亮,可是住在城外的感觉还是很浓。”家住国信嘉园的阮先生夫妇为此正打算买车,没有车,进城购物用他们的话说,“还是非常不方便。”

  【空关率调查】彩虹城(一期)目前交付的有392套,其中241户已经或打算入住(包括正在装修)。这样算起来,彩虹城(一期)的空关率为39%。社区内的银行和运动城已经在装修,幼儿园也建得差不多了,都能在今年下半年跟随二期一起交付,到时候生活会更方便。

  国信嘉园一期已交付的有371户,入住和正在装修的有278户,空关率25%。据物管公司金姓主任介绍,小区住户中超过1/3是二手户主,另外出租的也不少,租客大部分是附近读书和工作的人,150平方米的房子一个月也能租到2000多元。

  南都江滨花园是这一带最早交付的,共有799套,入住大约600户左右,空关率25%。“在这里,周末来这住的家庭比较多,主要还是路有点远。”物管公司的一位先生说。

  【调查分析】相对来说,滨江区块是入住率最高,人气最旺的郊区区块。据滨江区房管局统计数据显示,今年下半年滨江将迎来交付高峰,共有93万平方米纯住宅项目即将交付。

  作为江南城核心区域的滨江,规划相当完善,但市政配套及公共交通系统仍处于建设的状态。

  勾庄三墩区块:投资客太多,入住率低

  调查楼盘:天阳棕榈湾(一期2004年10月交付)、铭雅苑(2004年8月交付)

  【采访实录】打听了很久才大概知道怎么坐公交车去铭雅苑。坐85路车大约过了1个小时下车,然后又边问边行大概10多分钟,才找到铭雅苑的楼盘。由于受台风影响,加上周围工地众多,记者被吹了一脸的灰。透过小区窗户,大都是没有经过一点修饰的毛坯。“住在这里的不是老年人就是有车族。”一个清洁人员告诉记者。

  【空关率调查】天阳棕榈湾共有506户已交付,正在装修的60多户,空关率高达88%。小区里人比较少,一辆通到市中心的公交车还是1个小时一班。

  铭雅苑目前交付的共有1700套住房,605户已入住(包括100多套出租),空关率64%。“大部分的空房户主存在投资倾向。”物管的陈姓主任对那么高的空关率有自己的想法,“开盘的时候才卖2580元/平方米,现在二手房价要每平方米6000多元。到现在为止到物管来办更名手续的也有三四十家了。”

  【调查分析】城北郊区楼盘升值相当快,因此聚集了不少投资客。2002年9月,铭雅苑开盘时才2000多元一平方米,现在二手房市场上的价格已超过6000元/平方米,如果单从升值幅度上看,已远在下沙、滨江和闲林之上。

  但城北郊区没有像下沙、滨江那样有高新产业和学校做依托,加上投资客众多,目前人气、入住率自然比较低,连出租都比较少。

  从这一板块看,勾庄一带显得配套更弱。由于三墩是杭州主城区向西北方向发展的自然延伸体,故三墩板块与主城区有着非常强的连接性,再加上三墩镇的改造,配套可期。但我们所调查的楼盘跟三墩镇之间连接性并不强,所以三墩的配套还福及不到它们。

  调查总结:

  1.从我们的调查看,郊区住宅现有的空关率都比较高,尤其是个别板块,交付已一年,空关率竟高达80%以上。

  2.导致郊区住宅空置的原因主要有两大方面:投资者过多造成空关;配套不全使购买者无法入住造成空关。

  3.从郊区住宅目前的空关可见,庞大的郊区住宅供应量要真正实现有效居住尚需时日;一些板块商品房开发走在规划和配套之前的模式是否可行,还待商榷。

  4.从调查看,空关率的高低和交付时间的长短有一定关系,因此某板块的空关率高与低并不绝对地意味着该板块的热闹与冷清,好与坏;此外,这也在一定程度上说明,购房者对于郊区住宅的入住接受还需一定的心理准备。

  声音

  新居住区,配套先行更合适

  虞晓芬(浙江工业大学房地产研究所所长)

  从目前来看,杭州的城市建设还是围绕市中心,周边地区的改造和配套还是偏弱。学校、交通、医院、购物中心等配套跟不上,区块的可居住性自然就会差。

  健康的居住区发展应该提倡基础设施、配套设施先行。尽管没有一定的成熟模式,但这样可缩短从不成熟居住区变为成熟居住区的周期。

  另外还要注意联片开发。这都跟政府的规划有关系,新城区不能像孤岛一样漂流在四周,公交网络也应该跟上,像如今一些缺少配套,交通不便的新楼盘,有些是今后去养老的地方,很难称得上城郊居住区。

  郊区居住区往往由于配套、交通问题而人气不旺,而人气不足又影响配套的进入,这样就产生了一种恶性循环,阻碍了居住区的发展。所以在一个新住宅区形成之前,政府的支持相当重要,如公交网络的铺建,经脉通畅才能使机体健康。

  楮超孚(浙江大学房产研究中心)一个居住区要有一个整体的配套布局,让居住在那里的人在较短的时间内能满足人们的正常所需。现在大部分人不是一套房子,可能有好几套房子,所以在郊区买房子的人就并不着急,成熟了就去住,这个比例比较大。

  道路没有铺好而先去造楼,显然是不符合顺序的,所以没有规划就有缺陷。



来源: 浙商网  作者: 庞艺 王慧 刘强 张妍婷   [发表评论]


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