购房者脆弱心理初露端倪 谁该承受楼市变幻之痛

http://www.zjsr.com  2005年08月03日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  【核心提示】“如果你今天在商场买了一件衣服,第二天就打折了,你能要求商场补还差价吗?”杭州的一位开发商反问。

  岸上蓝山部分业主的退款要求,其最后的交涉结果虽然还未尘埃落定,但在楼市特殊时期,购房者的脆弱已经初露端倪。

  退差价会否演变到退房

  “总不能每家开发商门前挂一块牌子,上书:买房风险自负。”杭州某房产集团相关负责人对记者说。

  关于是不是该退款的问题,杭州某开发商表现出更深一层的忧虑。“我担心的不是退不退这几百元的差价,而是担心,如果低迷的楼市行情持续时间更长,可能还会有开发商使出更进一步的促销策略,到时候就不是退差价这么简单了,说不定会由此演变到退房!”

  如今销售的楼盘多是期房,在交房前的一两年时间内,市场会出现怎样的波动,谁都无法预测。而在这期间频发的楼市风险,购房者作为买方是应该承担的。

  这位开发商的忧虑并非毫无根据。也是前不久的事情,上海某楼盘的后期价格比前期价格每平方米低了3000元左右,引起业主的集体“不满”,声称要退房。退房的要求遭到该房产公司的坚决反对,该公司认为,如果后期开发的房子仍然处在楼市“冰冻期”,价格策略可能还会调整;一旦给这批业主退了房,那么后面就会出现一退再退的尴尬局面。“降了就要求赔钱,那房价涨了为什么不提出一起分钱?”上海开发商的态度甚是坚定。

  鉴于上海已经出现的苗头,杭州是不是也该慎重行事?这位杭州开发商不无感慨:“购房者的心态到了该放平和的时候了。”

  购房者何以如此“脆弱”

  让我们来剖析一下购房者的“退差价心理”。

  杭州楼市连续几年的大好形势,似乎让更多的购房者陷入一种“麻痹”:房子买来总是要涨的。如果说,在杭州开发楼盘的房产商已经不习惯不涨的楼市,那么,房子不愁卖的“鸡犬升天”的房产时代,也“惯坏”了在楼市上扬期买进房子的购房者。

  有市场人士坦言:不可否认,房子所具有的投资价值无论如何是不会被抹去的,它不同于家电、服装这样的普通商品,虽然它有增值和保值的功能,但是无论是开发商还是政府,都不能承诺一定保涨。这个判断是涨是跌的风险,只能由购房者自己来承担。

  事实上,岸上蓝山的80套“特惠房”,只不过是近段时间来各种折扣售房的一种延伸。回头看看这两个月的杭州楼市,低价入市的天元、梦琴湾、倾城之恋等新盘,其销售速度确实给冰冻的楼市吹入一丝暖意;对开发商而言,也是迅速回笼资金的有效手段。为了消化房源,不少开发商也不断推出打折、买就送、分担20%首付款等“自救”策略,根据市场随时调整销售策略,并未游离游戏规则之外。

  集美房产副总经理冯志山直言:任何市场中的同行都是竞争者,因为每个项目开发的成本不一样,各开发商的营销思路也不一样。当楼市一路上扬的时候没有人会去思考销售策略,一旦楼市行情进入低谷,就需要房产企业对市场作出自己的判断,决定阶段性的销售策略。市场上的需求就是那么些固定的客户,就要看谁先把客户吸引过来,这就和绿城等品牌房产的吸引力是一样的道理。集美房产所推的80套优惠房,是集美面对市场作出的选择,是无可厚非的。

  买房心态该如何摆正

  对于“差价补偿”是不是应该执行,无论是专家、物价局,还是开发商自己,结论是一致的:于理、于法,都可以不退款。但是看似简单的退差价事件,却让业内人看到,置身于变幻中的楼市,脆弱的不仅仅是开发商,还有购房者自己。楼市特殊时期,购房者应该如何“摆正”心态?

  “症结”在购房者

  浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华认为,商品价格的涨涨跌跌都是很正常的市场行为。房子作为一种商品,有人买来自住,也有人买来投资。买了股票涨了就赚钱,跌了你能叫股市赔钱给你吗?同样,前几年楼市行情一路看涨,不少人在楼市里大捞一把,涨的时候归自己;现在价格稍作回归,就大喊着要开发商补偿?这好像不太合理。

  除非在签订购房合同时,合同中就明确相关的价格承诺;否则,房价的任何涨跌行为都是正常的市场波动,无须这一方为另一方担负“保值”的责任。

  杭州市物价局有关人士认为:商品房也是由市场自主调节价格的,买卖双方自行约定成交价格,开发商可以根据市场情况的变化随时调整。买房是一种契约行为,前面已经达成的契约没有理由来干涉后面契约的达成条件。

  资生顾问总经理黄连友认为:房价是随行就市的,在什么时间买进,以什么价格买进,都在考验买房人对市场的分析和判断能力,没有理由要求开发商作赔偿。

  开发商决定购房者心态

  杭州某房产公司相关负责人的思考似乎更深入一步,在他的眼里,虽然购买者要求退款的行为,只能说明他们的购房心智还不够成熟,因为他们忽略了市场有涨有跌的必然规律。但是,从本质来讲,能最终决定购房者心态的,终究还是开发商。

  购房者之所以有一种“只能涨不能跌”的非正常惯性,是因为在之前的楼市里,开发商不断向他们灌输:我这个房子的涨价空间有多少,现在周边的楼盘已经卖到9000元/平方米,而我只卖8000元/平方米,还有很大的升值空间。事实上是,开发商抬高市场的同时,也抬高了购房者的心理预期。在楼市经历了疯狂的“鸡犬升天”的非理性阶段后,“我的房子会涨多少”之类的话应该慢慢在这个市场绝迹了;取而代之的,应该是让老百姓买房买个明白。

  比如,某房产公司在下设的所有售楼处,都会挂出一个公告牌,告知该楼盘周边一平方公里的情况,哪里有洼陷、哪里有坟场、哪里有绿地……让购房者自行比较,判断房子本身的价值。一套好的房子,不在于你买时有多贵,而在于买了会不会后悔。当市场行情最低谷的时候,仍有不少人买你的房子,那你的品牌就成功了。

  宏观调控使楼市跑在健康发展的轨道上,“鸡犬升天”的房产市场不再是楼市的常态;只有经历过市场的洗礼仍能保持生命力的,才是真正优秀的房产企业。


来源: 今日早报  作者:  刘晓妍 余丽    [发表评论]


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