杭州月度报告 二手楼市初现回暖迹象

http://www.zjsr.com  2005年07月26日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  调控楼市的新政在使一级市场出现成交寡淡的同时,在二级市场上同样得到充分的体现。相关机构对6、7月份二级市场的跟踪显示:新政逾两月,二手楼市在经过6月份的迷茫后,有效需求在7月上旬得以小幅回升,让业界担心的抛盘猛增而市场需求急速萎缩的情况并未出现,但市场信心的重塑尚待时日。

  二手房未出现大量抛盘

  来自“我爱我家”的数据统计显示:7月上旬,房源挂牌量与上月同期相比同比下降43.53%,环比下降9.16%;其中各区房源分布比例分别为:城东21%、城南4%、城西31%、城北25%、城中19%。其中城中的房源下降量较大,同比下降达到68%。这一数据表明,市场并未像此前预估的那样,随着新政的实施,市场将再度出现恐慌抛盘。

  二级市场上,置换房源从年初开始一直呈放量趋势,到了3月初出现井喷。经过三月下旬和四月上旬为期一个月的盘整,恐慌性的抛盘趋于缓和,从四月下旬开始挂牌量有所下滑。据连锁店反映,挂牌的房源中,远郊房源基本不见踪影,而高价位的房源量也明显减少。同时不登记无证房源也是7月上旬置换房源持续减少的一个原因。

  市场各方的心理制衡现象明显。表现在需求方,观望情绪浓重,大多客户对于房东的挂牌价格不认同;表现在供应方,大多房东也纷纷拿出了“不急卖”的心态。由于对市场前景的判断不同,市场中低价房源时有出现,这应该是成交的机会点。

  客户看房热情不减但成交寡淡

  数据显示:客户需求量与上月同期相比同比下降11.06%,环比增加15.14%。来自连锁店的信息反馈:7月以来,新政适逢炎热的夏季,上门的客户很少。不过客户的购房意向大都比较强烈,看房热情不减,客均看房数明显增加,但客户下单速度要比以往要慢得多。经纪人如果要促成双方成交,所花的精力和时间要比以往多得多。

  从各区需求分布来看,城东占18%、城南4%、城西28%、城北24%、城中26%;需求量的分布基本没变化。城西的需求量仍然位居第一。

  七月上旬的房源客户比为1.90比1,而上月同期为3.7比1。相对于前几周而言,购房客户的选择空间变小。这样的房源客户比是近3个月以来降幅最大的一次。4月份—6月份的房源客户比基本在2.4比1这样的水平。从而可看出目前客户需求量和房源供给量同步下降,这样的现状打破了房源量上涨而客户量下降即供给和需求相背离的尴尬境地。

  市场经过6月一个月对新政的消化,市场成交量在本月得以小幅回升,成交量与上月同期相比同比增长26.67%,环比下降5%。各区域成交分布为:城东31%、城南5%、城西32%、城北16%、城中16%、市郊无成交。和上月同期相比,城东成交量上涨100%、城中成交量上涨50%、城西持平、城北下降25%。

  市场成交均价较上月有明显回升

  抛开6、7两月成交房源区域和成新,7月上旬成交房源的均价较新政开始的6月份有相当涨幅。7月上旬各城区的成交均价为8834元/平方米,而上月同期的数字为7887元/平方米,均价同比增加12%。仅用了半个月,均价涨幅达到947元/平方米。这个均价水平和五月下旬基本持平。

  各区域均价分别为:

  城东7523元/平方米、

  城南7287元/平方米、

  城西7258元/平方米、

  城北7991元/平方米、

  城中13545元/平方米。

  各区域成交均价和上月同期相比,城东上升16.19%、城南下降1.68%、城西上升8.75%、城北上升16.12%、城中上涨5.9%、市郊下降23.35%。

  分析各区域成交价格区间分布,50万元以下房源成交增幅明显。数据显示:7月上旬,30万以下占成交总量的16%、30~49万为53%、50~79万为21%、80~99万为无成交、100万以上为11%。与上月同期相比30万以下成交量翻倍、30~49万上升67%、50~79万下降60%、100万以上上月同期无成交,所以成交净增长200%。

  按成交户型分析:一居室占市场成交的11%、二居室占74%、三居室为11%、四居室为5%。这表明,近期成交多为居住型,而非改善型。

  7月30、31日到杭州剧院看下沙人居展新下沙城市规划周末与市民见面

  本报讯在杭州人的眼里,下沙一直是游离于居住置业的范围之外的区域。随着“打造花园式生态的国际新城”目标的提出,下沙将一改十几年的开发区、工业城的形象,有效地实现居住需求。高起点的文教卫设施配套、以及基于生态考虑的大投入计划和轨道交通计划的的逐步实施,下沙将成为未来几年内杭州最有可能承载主城区市民选择的理想居住地。

  本周末,本报联合钱江晚报,在杭州经济技术开发区管委会和杭州市城市规划设计研究院的全力支持下,在杭州剧院向百万杭州市民全面展示下沙新城的规划及人居环境说明会。

  说明会内容包括:

  下沙城市规划、功能分区介绍

  主讲:杭州市城市规划设计研究院工程师钟锦玲

  杭州经济技术开发区规划建设局局长金胜昔

  下沙文化体育、教育、卫生设施配套规划介绍

  主讲:杭州经济技术开发区社会发展局局长张永庆

  下沙商业配套规划介绍

  主讲:杭州经济技术开发区经济发展局局长董玮

  下沙房地产价值分析

  主讲:天则投资顾问公司俞彩萍

  说明会期间,杭州经济技术开发区管委会还将联合本报、钱江晚报联合组织下沙人居环境参观活动。发车地点:杭州剧院大门口;发车时间:7月30、31日上午9:00;报名电话:85310576、85310048。

  经纪人的脸越来越好看

  经纪人、特别是一级市场的房产销售人员的态度成为市场冷暖的又一项指标。曾几何时,房产经纪人给客户一个冷脸,或是在客户面前摆摆“翘作”,是过去两三年里,购房者经常遇到的。而今,随着市场趋于理性,购房者对房子的渴望逐渐转淡时,房产经纪人的脸却是越来越好看了。一份来自知名连锁企业的月度分析报告中,不起眼的几条提示,真切反映了市场在近两个月里的迥然变化。

  提示一:针对房东的态度,房产经纪人在实际操作中应特别注意和房东的交流沟通。

  市场行情趋淡,老百姓可以推迟购房计划,开发商可以有针对性地调整销售和开盘计划,并保证筹集足够的资金渡过行情淡季,但对于以中介为工作核心、以赚取中介费用为主要收入的中介企业,却被推上了尴尬的境地。

  这样的形势下,一些挂牌客户的心理也在发生着变化。据一些连锁店反映:虽然目前的二手房交易的大环境仍在整盘状态,但“牛”房东也不在少数,这些房东并不在意市场现状,依然主观的把房价定在较高价位。究其原因,这部分房东以本地人为主,他们因为改善居住条件多出一套或两套住宅,所以不会因为卖不掉房子而产生问题。这些房东也表现出对房子成不成交无所谓的态度。针对以上这种房东的态度,房产经纪人便被直接送上了尴尬的境地。其一,面对求购客户的问询,经纪人不能不倾力推介,但是涉及价格时,房东又不肯让步。实际操作中,如何与房东沟通,被上升为“艺术”的高度。这也正是前文所及的“提示一”的由来。提示二:经纪人要为成交做好足够的心理准备。

  数据同时显示:城南已持续1个半月没有成交。如果单从供求的信息量来看,6月上旬城南的房源供给和客户需求量和5月下旬相比,增长幅度均超过80%。由于受大环境的影响,其他区块的成交量也不容乐观。城中的成交量下降了50%,城北区块也下降了44%,城东基本持平。可以说城东区域的成交量相对较少,但又相对平稳。“6.1”后几个原本成交较活跃的区块受到的冲击也是最严重的。

  来自多个中介连锁的反映,随着市场行情趋淡,各中介的经纪人的流动开始频繁,不少经纪人一个月也无法完成一套成交,过去丰厚的佣金不复存在。于是,跳槽甚或揣起辛辛苦苦考出的房产经纪人资格证书另谋它业。一位记者曾经采访过的房产经纪人小徐告诉记者,顶着大太阳在城里穿梭,客户换了一个又一个,却没有一个最终下单,还要求着房东考虑一下客户的意愿,而实际上自身收入寥寥,还不如找个“安耽”一点的工作。


来源: 新民生报  作者: 张德君 王董 韩海虹 季力


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