地产业:长三角超越珠三角的引擎?

http://www.zjsr.com  2005年06月21日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  2004年,无论是GDP总量,还是外贸进出口总额,吸引外资量以及经济发展速度长三角都超越珠三角。如果要问2004年长三角超越珠三角的引擎是什么?也许大多人会自然而然地想到长三角星罗棋布的制造业,听了这个答案,开发商也许会窃笑,因为事实上却是房地产业。

  为什么说房地产业是长三角超越珠三角的引擎呢?看看下面的几组数字就可完全明白。

  国家统计局的数据表明,2004年,35个副省级城市中,房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个,由高向低排序分别是青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆。长三角有4个城市进入,珠三角一个都没有。

  在2004年全国房价和涨幅前10名中,长三角的城市有上海、南京、杭州、宁波4个城市进入,可谓独占鳌头。南京房价涨幅为17.7%,升至全国第二。浙江的杭州、宁波房价涨幅分别为10.0%和12.5%。而经济实力强劲的珠三角居然一个城市都未进入全国前10名。

  再从地价来看,2004年长三角地区地价上涨幅度达到6.9%。其中商业、住宅用地的地价增长率分别为7.33%、12.16%,均大于全国各类用地平均增长率,其中住宅用地地价增长明显,达到12.16%,在全国最高。而同期珠三角地区的地价增长率只有2.31%,广东的地价只上涨了2%。

  这仅仅是长三角的特大城市,如果观察苏浙沪三地的房地产业,更让人惊叹。从浙江全省情况来看,2004年浙江省房屋售价总水平比2003年上涨了15.2%,涨幅提高2.5个百分点(这只是官方数据,当地老百姓切身感受的涨幅远超过这个数字,这种涨幅差距现象在长三角较为普遍),其中普通住宅和豪华住宅的销售价格同比分别上涨18%和13.7%。

  民营经济强市温州的涨幅居浙江省内3大城市之首,房屋销售价格总水平同比上升17%,分别比杭州市、宁波市高出5.3和3.1个百分点。到2004年底,杭州的均价已达每平方米8500元(不包括萧山和余杭),而温州却超越了杭州达到9000多元。

  这只是浙江的大城市,而在浙江的二、三线城市中,房价之高也足以让珠三角的大城市“汗颜”。宁波慈溪——浙江的一个县级市其房价已达到了6000元,足以让别地的老百姓“高瞻仰止”。在浙江一般县城的房价都在3000元以上。浙江的一个二线城市的房价几乎和珠三角龙头城市广州的房价一样高。在珠三角除了深圳的房价可与宁波相比外,其他城市包括广州,其房价一般都在5000元以下。2004年,上海市商品房均价6385元,全市住宅商品房销售价格比上年上涨15.8%,内环线以内地区平均价格上涨27.5%,外环线以外地区上涨10.7%。如果剔除青浦、松江等新区,上海的房价已超越1万元。

  在老百姓收入不高的苏南地区,房价之高也足以超越珠三角。2004年底,南京的房价约在5000~6000元间。2004年苏州市区商品房预售价格(不含吴中、相城) 1至10月份已达4643元/平方米。

  高房价带来的是什么呢?当然是经济的快速增长和税收的迅速增加。

  首先,房价的高企和飚升会刺激投资的迅猛增加,当然会拉动经济快速增长。房地产继续成为推动长三角全社会固定资产投资快速增长的主力,长三角各地房地产业的投资在全社会的固定资产投资中都占20%以上。2004年,江苏房地产业的投资总量突破千亿元,达1269.78亿元,比2003年增长50.3%,浙江的房地产开发投资1295亿元,同比增长33.2%,上海也突破千亿大关,江浙沪三地的房地产投资总额都进入了全国前5位,长三角的增长率高于全国的28.1%增长率。

  2004年,全国完成房地产开发投资13158亿元,而江浙沪三地占了28%,其中长三角15个城市在房地产业中的投资额是珠三角的3倍多。

  其次,从房地产业对经济增长的直接贡献率来看。据统计,在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中,有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。而在长三角,有关专家认为,房地产业对经济增长的直接贡献率肯定超过1.8个百分点。

  从财税角度来看,长三角房地产业成为超越珠三角的引擎作用更为明显。据统计显示,2004年上半年,浙江省房地产税收为86.82亿元,同比增长75%,占地税收入的21.9%,对全部税收的增长贡献率达到34.68%,成为浙江第一税收来源。房地产业税收成为浙江地税收入的第一大税源是不可争辩的事实。如果再加上建筑业,2004年全年二者所占比例已达到34.6%。

  这只是浙江一省,在上海和苏南等地房地产业所占比列也是居高不下,成为当地最为重要的税源。在江浙沪三地的地方财政收入中,房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右,在浙江房地产业中,其比例甚至达到35%,而广东只占8%左右。可见无论从对经济增长的直接贡献来讲,还是从当地税源来讲,房地产业无疑成为长三角超越珠三角的最有力的引擎。

  房地产业:长三角经济的不确定因素

  20世纪20年代末,美国喜剧演员埃迪坎托曾用一句黑色幽默的台词警示股市风险,他扮演的服务生问住店客人:“先生,您是要一间睡觉的房,还是要一间跳楼的房?”如今,上海、南京、杭州等地的一群高学历职业人士,用共同的行动将这句台词演绎成:“您是要买一间‘跳楼’的房,还是建一间自住的房?”来警示长三角的楼市风险。

  何为跳楼房,讲白了就是目前长三角的房价太高,如果房价下跌,足以让业主心疼得跳楼。

  虽然长三角的地产业成为超越珠三角的强有力的引擎,但高得惊人的房价确也成为长三角经济发展中最大的不确定因素。更让人不可思议的是长三角远超出当地居民购买力的楼市还有大幅增长的势头。甚至有专业人士认为,以上海为龙头的长三角地产业还会8年不衰。

  2005年1月,由建设部住宅产业化促进中心、中国新闻社等举办的2005年首届长三角房地产年会在上海举行。与会人员都表示,世博会已成为上海楼市未来的强大支撑点,更有专家指出,楼市的拐点会出现在世博会结束后的2012年。上海大学教授陈湛匀就在会上表示,上海房地产市场目前还没有泡沫。以上海为龙头的长三角地区楼市在未来8年内都不可能衰退。然而,目前长三角房价的持续走高,销售与购买两端看似火热,但这并不代表长三角的楼市发展目前是健康的,也不代表今后不会崩盘。

  看看国外发达国家的房价,就会对长三角目前的楼市咂舌。

  目前汉城的房价在世界上名列前茅,一套90多平方米的住宅,价格相当于人民币100万至165万。另外韩国政府规定,一户只能拥有一处住宅,避免房价因人为炒作的虚高。美国的房价折算成和中国一致的每平方米单价,每平方米不足1100美元,和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当(注意,韩国和美国的收入与长三角的老百姓的收入不可同日而语)。

  一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的人均收入与房价比是1∶4.8,而在中国,以上海为例,现在外环线以内的房价已涨到1万元/平方米,以3口之家所需80平方米一套保守计算,需支付80万元。而2004年上海人均可支配收入为1.68万元,这意味着想买这样一套住房,普通人家不吃不喝也要等上16年。

  在一派繁荣的表面下,长三角房价严重偏离了市场基础价值,大大超过居民的承受能力。浙江全省平均的城镇居民房价收入比已经高达10倍,杭州市的房价收入比更是达到12倍,如果不包括萧山、余杭,杭州的房价收入比为15倍,远远高于国际上所认可房价高于居民年收入3~6倍的标准。

  据浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查,有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格,表示还可以承受的占14.9%,表示完全可以承受的只占0.5%。

  既然老百姓买不起房子,那么长三角的楼盘又被谁买去了呢?答案只有一个:投机和投资者,尤其是高档楼盘表现得更为明显,这其中不乏国外的热钱。

  上海市房地局在最近一次的调查中,通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查。而得出的结果是,在已经购买了这些商品房的业主中,一次没来的将近50%。一次都不来摆明了是投资的。

  调查表明对于推高上海房价的国际热钱,实际上多为境外居民手里的闲散资金。这些资金以私人汇款的方式进入中国后兑换成人民币,大量购买上海房产,近期进入上海的欧洲基金多是这种类型。上海市的一项调查表明,尽管外资在房地产总投资中所占比重只有3.5%左右,但在高端市场这一比例却高达40%。

  高位运转的长三角楼市以及仍然以众人难以想象的增速飚升的长三角房价,在足以让外界目瞪口呆的同时,也成为长三角经济发展最大的不确定因素。

  2005年1月下旬,浙江省省长吕祖善在浙江省经济工作会议上谈到浙江财政收支平衡压力时指出:“……地方财政中房地产税收比重较高,使地方财力的增长具有一定的不确定性。”因为一旦房地产市场有大的变化或起伏,对财政的影响十分明显。“浙江省高层的表态其实有了一定的暗示意味。”一名经济学界人士认为。如果房地产市场有变化,首先影响到宏观层面的就是地方的财政收入。作为税收的主要来源,地产市场要是“伤风”,财政收入肯定会“感冒”。对于业主和金融机构来讲,房地产业一“伤风”,他们可能就要“大病一场”。

  如果房地产迅速下跌或崩盘,最倒霉的是在房价高位时购房的业主和炒房者,极有可能像上世纪90年代中后期的香港一样,出现房产的负资产现象。如均价8000元买进,由于崩盘,均价只剩4000元,那么持房者就出现了极大的负资产,到时跳楼者可能真有之。

  “银行的金融政策向个人房贷倾斜的时候,购房者的需求在金融杠杆的作用下被放大了,而当投机的成本以银行低廉的资金为代价的时候,投机者自然更加凶猛。”据透露,上海国有银行和股份制银行的贷款,2004年全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49%和79%,上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元,同比多增204亿元,占各项贷款新增额的比例高达76%。

  “从开发商的角度看,从买地开发到建房销售都是依靠贷款,对银行信贷依赖程度非常高,远远大于行业统计数字计算出来的60%。”中国人民银行副行长吴晓灵说,房地产金融直接融资渠道狭窄,银行承担过大的市场风险,对金融系统构成比较大的威胁。在这种情况下,一旦出现风险,所有风险都压在银行身上,对国民经济非常不利。“高房价正在‘要挟’社会发展!”华东师范大学余南平研究员指出,“房价的持续非理性上涨与建立和谐社会的目标是背道而驰的。”

  目前,长三角的房地产业成为当地政府尤其是城市所在地政府的一个“烫手的山芋”。一方面,长三角疯狂飚升的房价,强力拉动了长三角经济的飞速增长和迅速增加了当地政府的财政收入,既为长三角各地政府捞足了面子,也使政府的日子因财税收入的大幅增加而过得相当宽裕和滋润。

  另一方面,长三角楼市的疯狂飚升使得当地老百姓怨声不断,给政府以极大的压力。如果采取措施极力打压楼市,当地政府担心会使房价急速走低,甚至是崩盘,导致经济发展乏力和财税收入锐减,甚至是不可收拾的局面。如果对楼市听之任之,又担心房价持续飚升会慢慢积累风险,最终逃不过楼市崩盘的残局。无疑房地产业已经成为长三角经济发展中的最大不确定性因素。


来源: 南风窗  作者: 傅白水


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