开发商趋于谨慎 杭州土地市场如何走?

http://www.zjsr.com  2005年06月09日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  6月1日房产新政实施后杭州首次土地公开招投标将举行。据杭州市国土资源局公告,近日将出让6宗土地,共计约364.1亩,都为住宅用地,可建建筑面积约55.89万平方米。

  相关人士透露,尽管以前土地在正式推出之前也有预告,但是此次是在一系列宏观调控政策之后,且没有定下具体时间,由此显得特别意味深长。而这次土地出让,究竟会演绎怎样的行情,更让人期待。

  新出让地块符合政策导向

  整个5月,杭州没有推出一块住宅用地,因此这次出让,对于已经沉寂了一个多月的杭州住宅土地市场来说,无疑也是推地力度较大的一次了。这也符合国家宏观调控政策中的“加大土地供应调控力度”、“根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间”等政策。

  这次推出的6块地,除了凯旋路地块属于旧城改造用地,容积率只有1.3~1.6外,其余土地容积率都在2.0~2.7之间,特别是拱宸桥地块容积率达到了2.7,这在以前城北出让的土地中比较少见。

  最让人注意的是,滨江区此次将推出面积近140亩的沿江地块。这块地算是滨江区的“绝版江景”用地。尽管现在滨江区的江景房都已经逼近了万元大关,但是由于今年滨江区楼盘上市集中,供应量巨大,大部分楼盘在进入4月份以后,销售速度缓慢,有一些楼盘已经出现优惠购房措施来刺激销售。

  这些住宅市场上的现象将会影响到开发商对滨江区土地市场的预测,即便按照最保守的4200元/平方米的楼面地价来计算,该地块的土地款也将达到近9.75亿元,再加上现在的出让合同中,对土地开发时间也作了严格的规定,因此,开发商实在需要好好掂量一下投资的风险问题了。

  开发商拿地可能两极化

  由于近期的宏观调控政策不断,再加上政策指向性明显,特别是在政策中明确指出要“着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量”,预计未来几个月内杭州市土地出让市场将会迎来一个不同以往的市场表现。

  首先,总体土地市场价格可能不再飙涨。目前杭州土地市场已经进入一个高位运行的状态,同一区域每次出让土地的招标底价都会比前一次略高,成交价格自然也是水涨船高,但是随着房地产二级市场进入一个冷却期,一级土地市场也将进入一个开发商冷静拿地时期,土地价格可能会在不同区域出现略微下调。

  其实这一现象在4月29日的土地招标会上就已经出现了。江干区九堡镇八堡村相邻的22号、23号地块,不仅成交楼面价格相差500元/平方米,而且相比3月9日出让的两块九堡镇八堡村地块楼面价,更是低了近100~862元/平方米。

  其次,未来土地市场可能朝两大方向发展。一些开发商认为现在正是市场的低谷时期,正是“建仓”的好时机,对于品质不错的地块,争夺可能会更加激烈,比如6月2日出让的吴山路商业地块,历经30轮的报价才最终被人摘牌,出现了以往在住宅市场才会有的火爆场面。

  而另一种情况,则是由于市场上浓厚的观望气氛,市场降温,陷入“冷清”的局面,导致土地市场也变冷,土地市场不再重现年初的火爆局面,土地争夺也不会那么激烈。


来源: 钱江晚报  作者: 余先锋 周臻


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