对杭城近5年“招拍挂”出让土地的追踪

http://www.zjsr.com  2005年06月02日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  原编者按  土地,是生产任何房产品的基础。这几年来,围绕着土地的焦点问题非常多。焦点一是:杭州的房价到底是不是地价的上涨引起的?地价成本到底占了房价成本的百分之多少?焦点二是:对参加招牌挂的开发商来说,到底存不存在闲置土地的问题?一个楼盘从最初的拿地到开盘,直至交付,到底需要多长时间?

  这样的问题,不仅影响到我们对市场的判断,也影响到具体的政府决策。为真实地反映市场,本报特意委托浙江阳光顾问信息部对2000年至2004年杭州市区的所有“招牌挂”公开出让土地进行了追踪和分析。而协议土地,因其非公开性,无法获得准确的数据而没有进入调查范围。

  从数据反映出来的事实看,有些会出乎我们的意料。不管怎么样,这些真实的数据在一定程度上反映了真实的楼市。

  市区土地楼面均价五年只上涨751元

  2000年,杭州春季房交会商品房平均成交价是4110元/平方米;2004年,同样的五月春季房交会,商品房平均成交价是7159元/平方米。

  与房价的上涨幅度形成对比的是,2000年,杭州市区出让19宗457亩住宅用地,平均楼面地价为2091元/平方米;2004年,杭州市区共出让27宗1827.4亩住宅用地,总成交金额872608万元,平均楼面价格为2842.88元/平方米。五年来,土地楼面成交价格每平方米共上涨751.88元/平方米,结果出人意料。

杭州市区公开出让土地五年对比

  从上表可以看出,相对于房价的大幅上涨来说,其实地价的增长相对还属于稳步上调,远小于我们的想象。原因究竟何在?根据分析认为,一方面是由于杭州可供地越来越向郊区发展。在2001年,像滨江区这样的地块已经算是比较远的郊区了;到2004年,滨江已是比较理想的市区土地,三墩也不算远,可供地开始向九堡、转塘这样更远的区块发展。因此,郊区供应土地的增多在一定程度上拉低了土地平均楼面价格。

  另一方面,同区块土地价格的增长确实也小于房价的增长。以下是相邻地块土地出让价不同年份的比较。

相邻地块不同年份土地价格比较

  从上面的比较可以看出,相邻地段的土地楼面价格基本上以每年千元左右甚至更低的幅度增长,但房价的增长确实要高于此。这一方面是建安成本、前期规划成本、财务成本、管理成本上升所致。像建安成本,2000年,每平方米只需七八百元,但现在如果材料用得好一些,每平方米2000元都不一定够。另一方面,也在一定程度上说明,开发商的利润这几年来也是不断增长的。

  非热点区域易获高回报

  研究2000年至2004年公开出让的土地中,一个独特的现象是:比之市中心土地和所谓的标王、天价,那些非市中心、非热点区域的土地项目反而更容易获得高回报。尽管当时那些地段的房地产并不引人注目,但随着房产市场逐渐向外围扩展,只要慢慢培育市场,放缓开发速度,反而比市中心土地更容易“闷声发大财”。

土地成本在30%以下的楼盘项目

  从该表格可以看出,在同样的成本下,这些回报率较高的项目除少数几个在市中心外,多数在出让时,是属于并不显眼的“丑小鸭”。尤其是城北,无论是拱宸桥一带,还是今天的沈半路一带,在土地拍卖时,都没有引起人们太多的注意,但事实上的回报率却非常惊人。

  再来看热点区域,其回报并非如人们想象的那么惊人。2000年的河滨公寓当属这年的热点区域,但从一期的售价看,土地成本占了61.46%左右。

  这样的追踪结果在一定程度上提醒开发商:在土地出让前,做足对该地块的研究非常重要。在一定程度上,它的未来规划和前景比现有条件更为重要;此外,一味不计成本拿到热点地块,有时只是吸引了眼球,却没有真正“捞到便宜”。

  

  地价成本到底占房价的多少

  地价成本到底占房价的多少?开发商们的一个普遍抱怨是:土地价格越来越高了,只能卖这么高的房价。事实到底如何呢?由于2000年、2001年、2002年出让的土地基本上已开盘销售了,2003年也有部分开盘,因此我们对这些年的土地楼面价及当时的销售价进行了对比。

2000年土地出让价和售价关系表
2001年土地出让价和售价关系表
2002年土地出让价和售价关系表
 2003年土地出让价和售价关系表

  从2000年至2003年4年的楼盘地价和售价来看,呈现这样几个特点:一、越是开盘晚,获利越大,地价在售价中占的比例越小;二、从2000年和2001年来看,市中心楼盘的地价成本比较高,最高可达60%,而三类以外楼盘土地成本比较低,最低仅在18.25%左右;但从2002年后,市中心和非市中心的土地成本在房价中的比例已比较接近,多在30%~45%之间。这一方面是市场成熟,开发商拿地心态趋稳所致,另一方面也反映了开发利润已固定在一个稳定的区间。

  那么,到底怎么认识地价占房价多少比例这样的问题呢?通过对4年公开出让土地的追踪调查,我们可以发现,土地成本在房价中的比例因不同项目而有所区别。但最近两年,随着土地市场的逐渐完善,土地成本在房产开发中的比例已开始趋于稳定,绝大多数已在30%~40%之间徘徊。

  不过,不可不提醒的是,我们的调查数据仅仅是公开出让土地,在协议出让的土地中,这样的土地成本应该更低。如果将房价之高归结于地价之高,尚没有足够的数据作支持。

  还需提醒政府部门的一点是,从五年的土地出让看,销售越是延后,越能赚到更多的钱,不排除一些开发商为此惜售或减慢开发节奏。虽然,用多长时间开发楼盘在某种意义上是开发商自身的行为,但目前在杭州新房供应量尚不是很足够的情况下,有必要对地块的交付时间提出一定的限制。


来源: 钱江晚报  作者: 周臻 程洁


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