浙江房地产市场的近忧与远虑

http://www.zjsr.com  2005年06月02日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  浙江省房地产市场起步至今已经有10多年的时间。在近5年的时间里,浙江的房地产市场的火热程度与日俱增。从2003年开始,中央和地方政府相继出台了一些调控措施,试图缓解局部地区房地产市场过热。特别是2004年的土地政策、房贷政策、利率变化等,让浙江省的房地产市场前景变得更加扑朔迷离。

  面对当前的浙江省房地产市场情形,有人欢喜,有人愁;有人踌躇满志,有人驻足观望;有人期待,也有人无奈。也许,更多的人是迷惑不解。

  基于这种背景,本文试图分析房地产市场的供求关系和价格变化的长期趋势,揭示房地产市场独特的发展规律,分析市场机制失灵的后果和政府调控的必要性,然后以现实批判的态度透析房地产市场的近忧和远虑,并对政府的调控政策提出一些建议。

  1.城市化加速阶段房地产市场的供求分析

  简单地说,城市化是指农村人口转变为城市人口的过程,其原动力是工业化。根据国际经验,城市化水平达到30%之后,城市化进程将大大加快,一直持续至70%左右才趋于缓和。2004年,浙江省的城市化率已达到53%,正处于快速城市化阶段。从城市化进程对房地产业影响角度看,城市化和房地产业的关系可以说是如影随形。房地产作为城市化的载体,不仅是城市的功能要素,也是居民必需的生活资料。快速的城市化进程是浙江房地产业迅速发展的直接动力和重要支撑,在未来一段时间内,房地产业的发展必然具有显著的城市化带动特征。

  (1)浙江省房地产市场的需求分析

  从需求方面看,快速的城市化进程从以下四个方面促进了对房地产的需求。

  第一,社会结构的城市化。城市化进程的一个重要特征就是大量农业人口的非农化,而大量人口向城市集聚,再加上住房水平的不断提升,必然增加对房地产的需求。

  第二,经济结构的非农化。城市化进程的另一重要特征就是经济结构的非农化,当更多的产业进一步向城市集聚时,对房地产的需求也将增加。

  第三,居民消费结构升级。在城市化水平提高的同时,城镇居民的收入水平和消费水平也会同步提高。在消费水平提高过程中,主要不是数量增加,占主导地位的是结构调整和质量改善。从发达国家的情况看,居民消费支出中用于食物、衣服和家庭用具的比例会逐步下降,用于住房、交通以及保险、教育、旅游等现代服务消费的比例提高。从全国范围的产业增长格局看,从2000年开始,汽车和房地产业等代表居民消费结构从“吃穿”向“住行”升级的新一代消费升级行业开始快速增长。这表明,新一轮消费结构升级所带来的增长势头将增加房地产市场的需求。

  第四,财富结构变化。在富裕阶段以前,家庭收入主要用于短期消费和使用,节余和积累有限,住房条件差,价值低,家庭财产的主要形态为存款。进入小康和富裕阶段后,家庭积累快速增加,不可能全部以存款形式放在银行,居民投资意识、能力和要求提高,房地产必然成为重要的投资方向。根据浙江大学房地产研究中心2003年对杭州、宁波等6个城市的调查,拥有多处房产的居民也逐渐增多,买过两套以上商品房的居民人数比例达5.9%。其中,拥有两处以上住宅的居民比例高达16.7%。其中,准备出租和已出租的比例合计13.2%,计划在适当的时候出售的为3.3%,另有7.3%的居民会根据市场和家庭需求再做决定。可见,投资房产已经成为富裕起来的浙江人重要的家庭理财方式,这是“浙江现象”的重要基础。据估计,1991年美国社会财富的38.9%为不动产,世界财富中不动产的比例更是高达48.8%。因此,随着浙江省由小康社会步入富裕社会,对房地产的需求也将增加。

  (2)浙江省房地产市场的供给分析

  相对于需求的强劲增长,房地产的供给增长面临不少限制。

  第一,土地资源的限制。土地是人们生活和生产的载体,我们几乎所有的活动都必须依附于土地之上。我们“一要吃饭、二要建设、三要环境”,因此建设用地只是土地用途里的一部分,房地产开发用地只是建设用地里的一部分。土地的自然属性决定了它的稀缺性不同于一般的商品,在一定的时间和空间条件下,土地的自然供给和经济供给都是受到限制的。土地资源的限制是房地产市场供给的首要约束。

  第二,基础设施配套的限制。房地产的开发最终是要投入使用的,而房地产要投入使用不仅仅是一个建筑的空间问题,更重要的是要有环境、配套和各种基础设施。这种配套和基础设施的投资是十分巨大的,财政资金本身也是有限制的。同时,这些设施的开发和投入使用需要较长的时间,不是一朝一夕就能完成的。这两个因素是房地产市场供给的硬约束。

  第三,社区成熟度的限制。良好的社区成熟度是住宅质量的重要因素,市区和郊区之间住宅价格的差异很大程度上就是这种不同成熟度间差异的体现。然而,社区的成熟、商业氛围的建设、人气的积聚都需要较长的时间。因此,社区成熟度构成房地产市场供给的一个重要约束。

  综观供求两方面的因素,需求不断增长,而供给的增长却受到诸多限制,因而,从长期看,住宅价格的发展趋势是上涨的。当然,在长期上涨的趋势中间,也会有短期的价格波动。但是,从长远看,住宅价格的上升具有必然性。

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来源: 杭州日报  作者: 主持人/丁晓红


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