美国房地产低利率产生繁荣泡沫

http://www.zjsr.com  2005年05月24日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  金融利好是最大的助推剂;然而风险也将最终由他们背负

  在《全球财经观察》4月25日一期当中,《美国房地产与世界经济系列报道之一》通过对各种指标的分析,探讨美国房地产泡沫的存在。本文讲着重分析美国房地产泡沫的成因和经济影响。

  降息减少投资机会加大房贷比例

  近4年来美国房地产市场繁荣的根本原因在什么地方?说到底,最重要的原因还是从2000底开始的低利率环境。就买房者而言,低利率环境直接造成其贷款成本的降低。以价格为100万美元的房子为例,在贷款利率为8%时,对许多人而言恐怕还是可望而不可及的事情。当银行将贷款利息降到4%时,似乎一下子容易很多。100万美元总价的房子,如果首付为10%,贷款利息为8%,加上税收等各种费用,买方者每个月需要支付给银行将近8000美元左右。如果利息跌到4%,需要支出的费用就会降倒5500美元。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子,买者增多,房价自然上涨,并且一直会涨使买房者感觉吃力为止,这也是房价上涨的原因之一。

  另一个不太明显的原因是,随着2001年后美联储逐年降低利息,实业界投资机会逐渐减少,投资者被迫寻求其它投资机会,任何被大家认为是希缺而实际上并不一定如此的物品都会被热卖,如黄金土地等。甚至是低收益和高风险的投资品种也开始受到关注。

  同时,导致房价上涨的另外一个因素是银行,以前利率很高的时候,银行着重投资政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候,它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下,它们需要寻找其他投资机会,看好房地产便成为一种选择。从理论上讲,房屋贷款都是抵押贷款,如果房价不跌,对银行而言,风险较小,最坏就是在购房者破产时将房子收回。当然,这一切的前提是房价不跌。银行愿意向房地产贷款,投资者又愿借,市场繁荣,房价不可避免地迅速上行。

  与此同时,市场还推出了许多降低房贷的方法:一个是美国市场独有的固定利率再贷款。依据美国传统,大部分房屋贷款都是固定利率,如果利率下降,房主可以到银行申请新的低息贷款以此还掉旧有借款,利率下调对已购房者明显有直接好处;第二,越来越多的是购房者使用浮动利率。为什么人们开始选择浮动利率?就借贷而言,时间越短,利率越低,时间越长,利率越高,正如长期存款利率要比短期存款利率高一样。所以选择使用浮动利率,处在利息曲线的较短地方,利息就低。如果在利率下降的情况下,浮动利率贷款人也会如固定汇率贷款人一样,享受实际益处。但如果利率上升,他们的借贷成本却将加大。他们实际上是放弃了上限保护,以降低短期借贷成本。

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来源: 全球财经观察  作者: 李凌峰


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