房地产出“新政” 温州中瑞又成焦点

http://www.zjsr.com  2005年05月18日  浙商网  文字大小[ ] [打印] [关闭] [评论]

  去年十一月八日,以十五点三三三三亿元人民币的投标价,中瑞财团标得温州市中心一块一百一十四亩大的黄金地块,曾在中国媒体掀起一阵波浪,她创下了温州乃至中国同等城市地价拍卖新高。今天,当中国政府为抑制房子价格过快上涨的“新政”出台后,温州中瑞财团又一次成为媒体关注的焦点。第二期的土地使用权转让费共三点八三亿元人民币,中瑞财团已经向政府提出要求延期两个月交付,此要求已得到政府正式首肯。按招投标时的约定,所有十五多亿元的土地必须在获得土地之后的十个月内交清,而最后期限就在今年的九月八日。

  高价土地刷新房价记录

  中瑞财团控股公司号称中国第一个财团,他由九家温州的民营企业组成,注册资金为五千五百八十万人民币,每家企业股份均等,也就是说没有控股股东。财团成立之初,就曾引起外间不少猜测,有媒体认为中瑞财团成立初衷就是为了分享房地产快速发展的蛋糕。去年十一月八日,在尚未取得房地产投资资质的情况下,中瑞财团由九家企业之一的神力集团联合其余八家企业,参加土地使用权招投标,以十五点三三三三亿元人民币的奇高价,标下温州市中心江滨路一块罕有的面积为一百一十四亩的大型地块。这块土地曾先后两次在招投标中流标。由于资金量大,政府允许土地款分期交纳,首期百分之二十五的土地款在今年元月六日缴纳后,合同规定五月八日必须再缴纳总款的百分之二十五。其余的百分之五十的款项将在今年九月八日付清。

  中瑞标下的原东方造船厂的这块地,按规划建筑面积,当地房产商为其进行测算,房价普通建筑成本在每平方米一万两千元人民币以上。以温州这样的中小城市来说,这个成本无疑创出了历史房价最高。而中瑞称,该楼盘首期售价暂定为平均每平方米二点一万元人民币,这个房价无疑刷新了中国同等城市房价记录。

  号称可调拨资金百亿元

  中瑞财团成立于去年六月十六日,成立时中瑞向媒体称,将建立一种以金融资本为纽带,集金融、实业、贸易于一体的综合性企业集团。股东由神力集团、奥康集团、法派集团、国光地产、泰力实业、星际实业、新雅投资、耀华电器、远洋眼镜九家民营企业组成。除了神力和国光进行着房地产开发外,其余的企业几乎都是从事制造业。

  中瑞成立时,曾向外界宣称,财团可以调动百亿元人民币的资金。中瑞财团高层还曾表示,在三到五年内,中瑞的注册资金将根据项目的需要由五千五百八十万元增加到五亿元人民币。而现如今,却为区区三点八三亿元的资金为难。中瑞财团高调闪亮登台时,温州工商局和温州银监局领导同时找中瑞财团相关人员谈话,要求他们必须在法律政策的框架下行事,不能超范围经营。而银监局已经将中瑞财团及组建财团的九家企业都纳入其严格监管的范围内。目前,中瑞财团如想以各自企业的名义向银行贷款再投入房地产是不可能的了。

  以何种理由延期付地款

  在温州市土地局采访时,一位工作人员说,中瑞财团是在市长批复下被允许延期两个月交付第二期百分之二十五的土地使用权出让金的。当记者问,中瑞是以何种理由提出申请要求延期交纳土地出让金的,工作人员不予回答。据记者的观察思考,以温州目前的情况来说,温州政府在安置房建设,经济适用房建设等城市建设方面,资金很是匮乏的。安置房如果两年内不交付,就要翻倍给百姓补偿安置费。而这些建设所需款项大都来自土地出让金。如今中国城市的房地产正处于敏感期,温州也不例外,很多房地产开发商在等待观望,如果中瑞的地价款无法交纳,原东方造船产这块土地必定要被重新拍卖,其价格肯定会回落,同时还会产生连锁反映,也许会给温州的房地产市场以致命的打击。记者在采访中了解到,温州的房地产开发商也不希望看到中瑞的倒塌,他们认为,有时房地产和股市是一样的,做得是信心,信心没有了,房地产就会非常低迷。中瑞这块高价土地在某种程度上支撑着人们的信心。你想,回顾一九九五、九六、九七那几年,当时温州的房价大多数在两千元人民币以下,人们还是在等待观望,市区房屋的空置率还很高。这就是信心问题。

  在温州市招投标中心,记者了解到,温州市政府又将拿出七个地块准备进入招投标程序。一些房地产商前来问询,他们犹豫,在如今房地产的这种形势下,该不该将开发进行到底。

  以信托方式解燃眉之急

  中瑞曾经仿照其他地产商的方式,将尚未动工的房屋每套收取一定数额的人民币,再将这些东西加价放到市面上转让,一些房屋中介也乐于此事。记者先前曾就此事采访过一些房屋中介,这些类似于计划经济时代的计划票形式的东西,每套在原价一百多万元人民币上再加价一万元左右出售,是否真正有人购买就无法了解到了。中瑞的高层曾对人说过,他的第一期房屋很受欢迎,即便是好朋友也无法拿到筹码了,这些筹码其实就是这些计划票。转眼间,此时非彼时,温州期房限转从三月一日开始实施,这些计划票也就从市面上消失了。到底有多少被退回给中瑞财团了,无法知晓。

  中瑞目前既然调动不了百亿元资金,而业内人士为其匡算,整个项目投资二十多亿元人民币,他又无法从银行那里贷到足够的款,中瑞就只好采取信托的方式以解燃眉之急。首期信托计划规模为四亿元人民币,信托的存续期为十五个月,一般信托募集期为一个月。记者在温州市建设局了解到,由于前置条件尚未具备,中瑞目前的施工许可证尚未取得,何时能够进场施工还无法了解。不知什么原因,中瑞财团总是回避记者的采访。记者无法就这个称之为中瑞.曼哈顿的房地产项目采访到财团的相关人员。

  记者采访了中瑞委托做信托的公司,了解这个房屋信托的风险问题。因为,中瑞的售楼小姐称,这个信托是无风险,还有不菲的回报。接待的一位先生称,中瑞的信托是以其招投标所得地块为抵押的。如果中瑞的楼顺利建成卖出,自然是没有风险的。但是,如果筹不到足够的资金按时缴纳土地出让金。土地要重新被拍卖转让,在清算时,必须先缴清金融机构的贷款,国家的税收,员工的工资等等,剩下的才按比例偿还信托购买者。重新拍卖其地价肯定会下跌,这是勿庸置疑的。这样看来,风险还是蛮大的,尤其是在这个当口。

  称要为温州的富豪盖楼

  就开发资质而言,中国房地产企业被划分为四个等级,一级为最高等级,中瑞财团目前已经获得三级资质。虽然,施工许可尚未取得,但是,中瑞财团已经开始为其楼盘做广告宣传了,并在其温州市区发展大厦的办公地点,展示其名为中瑞.曼哈顿的楼盘模型。中瑞声称,要将中瑞.曼哈顿建成温州市区最高档的住宅,甚至物业管理都要引进欧洲的。他们要为温州的富豪盖房。

  为使信托计划如期实施,中瑞财团采取优先权的方式推介其楼盘。售楼小姐说,每套信托单位为二百二十万到三百五十万人民币,年息为百分之四,期限为十五个月。(目前温州民间借贷年息已高达百分之二十。)正在推介的一期房屋全部是上下两层跃层式的,每套面积为三百来平方米的超大型,称之为空中别墅。这些房屋总价每套高的要七百多万元人民币,低的也要六百来万人民币。售楼者称,处于购房者的一百二十名以内,可以赠送一个车位。

  从房屋的价格上看,这个中瑞.曼哈顿项目的确是高处不胜寒,非一般市民所能买的起,住得起的。也只有富豪才有能力消费。这个住宅的容积率是二点四三,建筑密度还是蛮大的。售楼者说,我们不能和上海的楼盘比,我们只能说和温州本市的楼盘比,是最高档的了。据记者了解,目前这个楼盘的价格放到上海也算是高的了。

  温州富豪是否领这个情

  正如中瑞财团所说的,温州目前没有高品质的房屋,赚足了钱的温州富豪们也真正向往着在家乡有高品质的房子居住。据记者在外围的了解,中瑞财团在进行项目投资之前曾做过调查,也有不少富豪表示会购买如中瑞所说的那样的房子。但是,中瑞在调查时,温州市区的房屋完全是卖方市场,房屋一级市场筹码完全被锁定,根本无法从公开的渠道买到房子。所以才有什么都还是空白的,连施工许可都没有的东西,以计划票的形式,都可以在市场上转卖。但是,此一时彼一时,今年五月十日,温州市区凯润花园五十套房子公开销售,这在这几年是不可能的事。而二级市场,持币观望的气氛十分浓郁。五月十六日当天,到下午三点钟,温州市房屋交易产权登记管理中心交易量仅十二件,跌入今年交易最低谷。

  在这个形势下,富豪们说归说,做归做。记者采访了一些有钱人,大多表示,还是等楼房盖好之后再买吧。现在就掏几百万元钱,等待不知何时盖好,也不知是否真正象广告所声称的那样的高档次楼盘,恐怕不符合理财原则吧。他们还是感到有风险,中瑞地价款能否缴清?他的三级资质是否具备开发高档楼盘的条件等等,都使富豪们产生种种疑虑。郑先生说,以目前的情势来看,宁可等楼宇盖好之后,由于高品质而使楼盘价格上涨,多花一二百万元去买现成的,也不愿现在去冒这个风险。陈先生称,楼盘高不高档,要等盖好之后才能知晓,光看广告和模型是无法判断的。

  在楼盘展示处,前来问询者寥寥。一期共二百三十六套房子,售楼小姐称,已经大约有一百套被认购。但是,据记者了解,在信托未成立之前,还是允许反悔的。信托公司方面称,以优先权的方式推介楼盘算是打了个擦边球。

  中瑞财团所取得的地块在温州市区来说,的确是黄金地段,她北临瓯江,南靠宽阔的江滨路。而中瑞在楼盘设计上也将每套房子设计成都能够看得到江景。受上海的影响,温州人也开始钟情看得见江景的房屋了。

  考虑到企业的资金周转问题,温州政府允许中瑞在缴纳百分之五十的地价款以后就可以卖交过地价款的这部分房子。而根据中华人民共和国城市管理法四十四条第一款的规定,已经交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证;并向县级以上房管部门办理预售登记取得商品房预售许可证;按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上并已经确定施工进度和竣工交付日期,才能获准预售。

  目前,中瑞财团的四亿元人民币规模的信托尚未成立。中瑞财团的董事长郑胜涛的身份是温州市政协副主席。


来源:  作者: 朱小央


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