浙楼市呼唤现代调控理念

http://www.zjsr.com  2005年04月14日  浙商网 改变文字大小:   | 打印 | 关闭 | 评论

  从3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》至今,身处楼市漩涡的杭州乃至整个浙江似乎一夜间集体“失声”,既无反驳,也无明示进一步举措。

  在昨天下午举行的浙江省房地产市场研讨会上,质疑的声音从学术界发出。浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授在谈及浙江的房地产市场时表示:目前地产市场的种种迹象表明地产市场已经符合学术研究中“过热”现象。不采取有效措施,房地产市场必然陷入困境。

  虽说贾生华教授在发言之前一再表示是从学术的视角来考察市场,基于探求市场基本规律、带有现实批判主义和杞人忧天的色彩,但是,贾生华的发言还是引来在座的响应。

  贾生华认为:在城市化进入加速阶段后,房地产市场基于土地资源约束、基础设施配套约束以及社区成熟度的约束,房地产面临供给增长的困难,而市场的实际需求却在迅速增长,房地产价格的长期上涨将是客观必然。但这并不意味着房地产市场可以违背经济规律。

  “市场机制的作用机制是‘供求决定价格,价格引导供求’。如果一种商品的供给量不能随着价格上涨及时增加,需求量就会随着价格上涨进一步增加。供给规律和需求规律的失灵,既而导致市场机制随之失灵。由于市场机制失灵,房地产市场必须得到有效的政府调控和管制。否则,必然出现三大困境。”贾生华教授认为:这三大困境就是“低收入家庭住不起房”、“房地产投资出现超额利润”、“集体财富效应诱发房地产泡沫”。

  贾生华在解释这一规律时述及三个现象,那就是当市场过渡繁荣呈现泡沫时,资源配置失调,社会资源开始向房地产业集聚;外行、外资、外企等“三外”企业开始进军房地产业,诸如原本做纺织的、卖蔬菜的、甚至炒房客都在进军房地产,而专业开发商有被挤出市场的嫌疑;原本一个家庭可以通过投资房产获利的“个体理性”在化为全社会的普遍认同时,导致“集体非理性”。在这样过热的市场形势下,供给被快速“收藏”、需求被不断“复制”、价格被人为“炒高”、住房被作为“价值象征符号”。

  面对新一轮调控,贾生华认为,政府的调控措施已经从2003年的实际压缩供给到今年的压缩需求,已经开始走上正轨。并指出,近期的关键政策取向应该是“打击炒房,抑制投资需求,消除暴利和财富效应预期”。从具体的措施来看,应该增加短期交易(特别是期房)的资金成本和税费负担,必要时可以对短期交易进行行政管制。

  谈到远期的措施,贾生华认为政府需要解决的根本问题是建立适应房地产市场特点和市场规律的市场制度,通过政府管制和调控,克服市场失灵的危害。切实保障低收入家庭的基本居住需要,调节房地产增值收益分配,规范房地产市场行为,系统公布房地产市场信息,调控市场的运行趋势。


来源: 新民生报  作者: 张德君 谭晓锋

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