近段时候北京、上海纷纷出台相关政策遏制房价高涨，而杭州房地产市场倒显得比较宁静。其实，处于风尖浪口的杭州楼市何去何从，正在成为地产界关注的话题。昨天省房协召集省内专家，探讨发展思路，与会专家发表了一些精辟意见。

　　杭州楼市面临五大拦路虎

　　杭州市房地产业持续快速发展的同时，目前产业发展还存在着一些困难和不足。专家认为，这对杭州市向现代化大都市目标迈进和社会和谐发展形成了严峻挑战。

　　首先是土地供求矛盾突出。目前杭州市区土地面积仅有683平方公里，建设用地非常稀缺。2002年和2003年杭州市住宅土地出让面积比上一年份增长率分别高达24.7%和52.7%，2004年则明显趋缓，比2003年增长了13.2%。根据国土资源部对2003年全国城市地价的监测结果，杭州地价名列全国城市的第三位。土地供给已经与杭州市城市人口的激增形成了供需矛盾。

　　其次是房价过高。杭州市房地产市场价格逐年上涨，2004年杭州市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元，住宅平均价格也高达每平方米6865.65元，二手房平均价格也创新高，达到每平方米6312.33元。

　　第三是房产信贷迅速扩张，房地产业金融风险初现。银行对房地产业贷款继续扩大，房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高，两者相加占17.09%。虽然目前这两类贷款的贷款质量都非常高，违约率仅为0.55%和0.05%。但由于大量信贷支持，开发商的资金实力和购房者的购买力都可能被放大了，为杭州市房地产业持续发展埋下了资金短缺或资金链断裂的隐患。

　　第四是房地产市场区域分割，产业发展宏观调控困难。行政区域分割使得政府难以对房地产市场进行有效的宏观调控。杭州市区(含萧山、余杭两区)行政区划面积3068平方公里，其中余抗区、萧山区、杭州经济技术开发区、之江旅游度假区享受独立的管理权限，使得在3068平方公里的范围中真正赋予市财政、规划、建设、国土等有关职能部门的权限最多只有559平方公里，仅占市区的18.20%，而且这些范围的土地利用率已经相对较高，房地产业发展的空间已经较少。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足。

　　第五是住宅供应体系不完善，经济适用房供应不理想。虽然2004年杭州市基本建立起住宅供应的“四级体系”，但实践中存在着较严重的问题：一是适用对象难以严格地界定。二是经济适用住房的政府核价机制不合理，杭州市区(不包括萧山、余抗区)经济适用房绝对价格高达每平方米3000元以上。三是户型设计不合理，面积过大。四是供给总量不足。2003年杭州老市区申购登记经济适用房住户有38000户，而实际解决的只有4850户，只占申购登记总数的12.80%。如何解决中低收入阶层的住房问题依然严峻，对杭州市房地产业持续健康发展提出了挑战。