宏观调控下的浙江楼市将何去何从?

http://www.zjsr.com  2005年04月12日  浙商网 改变文字大小:   | 打印 | 关闭 | 评论

  三月以来,政府通过一连串的调控措施力图遏止房产过度投资和投机,以期平抑房价,房产市场上也出现了种种积极的信号——

  曹虹红是21世纪不动产杭州世纪畅想加盟店的店长,作为一家房产中介的负责人,她每天都要抽出一定的时间来看报上网,了解最新的房地产政策。

  “现在房产政策变化太快了,风吹草动都有可能对市场产生影响,”曹虹红举例说,“3月17日央行房贷新政、4月1日起杭州市区停止执行房改房交易超额所得收益的规定,都对我们的生意产生了很大的影响,而最近政府连连对房产泡沫发出严厉警告,更让人对楼市的前景把握不定了。”

  近来种种迹象表明,2005年,来自政策面上的调控“组合拳”,将成为影响浙江楼市走向的最大因素。甚至有舆论认为,随着宏观调控力度的加强,持续“高温”的浙江房地产市场很有可能会“退烧”了。

  二手房近期放量上市

  3月30日,在杭州市举行的土地出让招标会上,三块宅地被房产企业高价竞得。不过罕见的是,位于杭州滨江区的第12号地块,被浙江天阳、浙江绿地、杭州房屋建设开发总公司和杭州市房地产联合开发总公司四家房产企业联合竞得。事实上,这四家房产企业在浙江都并非小型开发企业,其抱团合作透露出一个信息:房产开发商欲通过合作来分散投资风险。

  3月份以来,被称作为房地产市场调控“组合拳”的一系列政策的出台,无疑是让房产企业提高戒心的重要原因——

  3月17日,央行宣布提高个人住房贷款利率,省内各大银行迅速作出反应,在上浮贷款利率的同时,提高按揭贷款的首付门槛;3月20日,财政部官员透露,开征房产税已是箭在弦上;同样是在3月份,杭州市政府决定,从4月1日起取消房改房上市交易的超额收益金,以加大住房二级市场的供应量;在浙南,温州市从3月1日开始正式实施“期房限转”政策;而在4月初,建设银行杭州分行某支行宣布,将严格控制高房龄、小户型住房和商业用房的贷款。在发出一系列调控房地产市场的强烈信号之后,国务院近日出台了一份名为“关于切实稳定住房价格的通知”的文件,提出用8条举措抑制房价增长过快及房地产过热态势。

  “组合拳”不仅影响了房产商的投资心理,房地产市场中的另一个活跃群体——炒房者也明显感受到了隐含的风险。杭州某房产公司的一位销售经理曾是一个狂热的炒房者,最多时手上有10多套房子。最近,他告诉记者,“看起来有点扛不住了”,准备减仓。

  房产中介机构最近的门庭兴旺,更是印证了“组合拳”下投资者坐立不安的心态。据杭州公众房网、中瑞、外滩等几家规模较大的房产中介公司的调查,近几天来杭州市中心的“绿园”“凤起花苑”“都市花园”等万元楼盘的二手房纷纷在市场上露脸。大量高档二手房涌入市场,目的只有一个:急于脱手。

  游资热情一时难退

  在楼市调控政策频频出台的同时,另一个现象却十分引人注目:民间游资依然以巨大的热情进入房地产市场。与之相关联的有几条信息:一是近期杭州市区国有土地招标出让,地价再度飙升,城西北的浙大紫金港校区附近的某地块,楼面地价已超过每平方米8000元;二是杭州老城区的商品房在投资者的一路追涨下,销售均价4月初突破了万元大关;三是杭州房产中介市场4月份房改房交易超额所得的取消,卖家纷纷提价,每平方米涨幅都在300元以上。

  不仅仅是杭州,在温州、上海等房地产市场“高热”的城市,在“组合拳”下追涨楼市的人同样不在少数。

  “之所以热钱目前仍然大量流入房地产市场,这说明投资者认为房地产市场依然有比较丰厚的利润可以掘取。”浙江工业大学经贸学院副院长虞晓芬举例分析说,从去年12月底到今年3月,上海的房价在高位的基础上,再次上涨了20%,产品热同时带动了产业投资热,大量热钱随之又进入了开发领域。

  浦发银行杭州分行金融顾问郭剑分析说,目前省内各地的所谓房产调控“组合拳”其实主要还是金融杠杆方面的调控,由于3月份央行实施的房贷加息幅度很小,近一个月来的实施结果表明,对投资者并未造成大的冲击,只要炒房还有利润可图,市场上永远都不会缺乏投资和投机行为。而且此次加息没有提高开发商从商业银行贷款的利率,对他们的冲击相应也就更小。他同时还认为,对银行而言,如何识别客户贷款购买第二套住房有很大难度,房贷新政的预期效果也很有可能因此而大打折扣。

  调控效应将逐步显现

  针对眼下处于宏观调控政策下的房地产市场,房产界专家认为,楼市调控的“组合拳”效应已经开始显现,但要真正发威还得假以时日。

  浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为,调控政策背后的信号作用将改变购房者对未来的预期,继而影响他们的行为,使得一部分投资、投机和超前消费行为得到遏止。他同时还认为,今年来自政策层面的变数还很大,但相比政策的出台,楼市受到的影响会有一定的滞后性,估计到明年,调控“组合拳”对楼市的影响会达到顶点。

  浙江大学房地产研究中心主任贾生华则认为,现在推动房价上涨的主要因素是投资性和投机性的需求,这种需求具有自我复制性,如果不利用政策杠杆加以调节,很难阻止这种需求。他认为,各级政府在对房地产市场进行调控时要寻找和把握控与放的平衡点,稳步释放投资和消费需求,这既是房地产业长远发展的大计,也是宏观调控的一个重要着力点。毕竟,一个理性的楼市是政府、开发商和普通购房者的共同期盼。


来源: 浙江日报  作者: 应建勇

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