国务院通知震慑房地产市场 境内外炒房资金裂变

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  “现在上海二手房市场基本是有价无市。”

  房贷新政尚未完全落地,4月初,国务院一纸“关于切实稳定住房价格的通知”给已经风雨欲来的房地产市场再次重击。作为国内楼市焦点,上海市政府随即出台一系列政策“组合拳”遏制投机炒房,一周后,被视为“政策市”的上海房地产市场开始呈现胶着状态:据一位房产中介介绍,在这一周中,上海二手房市场抛盘量明显增加,但接盘者却减少近10%。

  面对这种有价无市的胶着状态,前期活跃的境内外投资者到底如何打算?记者走访了数位境内外投资者,试图勾勒出这些炒房资金的新动向。

  境内炒房者政策保底坚守楼市

  “我手上还有2000万资金,最近还在期房市场上买入房产。”一位温州大资金炒房客一见记者便神闲气定地说道,“你不知道,现在新房市场(一手房市场)仍旧很火爆,买不到房子,很多人还是看好房价。”

  据该投资者介绍,一般炒房者都不会购买二手房市场的房子,通常都是去新房市场购买一手房,然后到二手房市场溢价抛掉。他们基本垄断了一手房市场的房源,真实的住房需求者很难在一手房市场上买到房,只能在二手房市场上买到。

  对现在二手房市场出现的疲软状态,这位投资者似乎并不担心:“我们始终认为,需求仍旧是存在的,现在的疲软并不能表示需求减弱,只说明现在这些需求者持币观望。这只是暂时的。”

  而另一些炒房者则向记者表示,面对政府的强硬姿态和上海市政府的“组合拳”,他们已经有了“对策”。比如,上海银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》中规定:银行停止一年内转按揭服务;炒房者认为,这条规定并没有给他们的运作带来很大障碍,他们可以通过两种方法规避:一种方法是购买者只支付给卖出者一部分房款,一年内银行贷款仍旧由卖出者支付,待一年后能够转按揭了,再签订购房合同,购买者支付另一笔房款并承担后续还贷责任;另一种做法是卖出者用购买者首付资金和部分自有资金先将银行按揭贷款还上,这样购买者便能在银行办理按揭贷款,然后再将资金全额付给卖出者。

  至于市场上二手房抛盘增加,前述炒房者认为,这些抛盘大部分来自于一些资金实力较差的短线炒房者。“短线炒房者资金压力比较大,现在他们认为已经获利了,而且未来形势不十分明朗,所以就开始抛盘。而像我们这样的长线投资者,投资期限大概都在2至3年左右。”

  长线炒房者就没有资金压力?“压力要小得多。我们的融资渠道不同。比如,短线资金一般是拆借来的资金,每月要偿付不少的高比例利息;而我们是通过亲戚、亲戚的朋友、朋友、朋友的亲戚……集资而来的,不是拆借,算是入股。就是说,有了收入大家分成,赚得多分得多,赚得少分得少,每月没有偿还利息的压力。”这位温州炒房者对记者解释。

  “即使是长线投资,难道你们不顾虑将来房价大跌的风险?”

  “不怕。国务院的《通知》里面明确写着防止房价大起大落,这就说明政府是不会让房价大跌的。我们很早就介入房地产市场,现在手中的房子成本都很便宜。防止大落,也就是说,政府已经为我们前期收益保了个底,我们还担心什么?”该投资者笑言:“至于现在市场预测今年房价可能有所回落,我觉的这很正常,房价波幅在10%左右都属于正常调整。”

  “国务院的《通知》其实给我们吃了另一个‘定心丸’,防止房价大起也是我们的心愿。房价涨得越快也就一味着将来会跌得越快,现在如果每年能保持10%的增长速度,对我们这些长线投资者也很不错。”这位投资者表示,除了投资房地产,自己手中的资金暂时找不到其他投资渠道,所以非常希望房价能保持每年稳定增长,从而给自己的投资带来稳定收益。

  境外投机者:相信政府力量别寻他途

  “政府对于房价的调控一次可以不听,第二次就不得不听了。”一位香港炒房者的话很能代表境外炒房者一周来的心态:相信政府的行政干预能够对房价起到调控作用。

  据一位专门帮助境外投资者购房的中介人士介绍,近期已经有一个握有上百套上海高档房的海外华人炒房团准备将手中部分房产抛售。“当然,我们不会大量抛售房子,或者是割肉抛售,那样会引起房价大跌,也不是我们愿意见到的。但从目前状况来看,由于国内还不是非常市场化,政府的行政干预对于我们是最大的风险。我们不敢同政府博弈,因此想了结部分收益。”一位海外华人对记者说。

  至于未来是否会继续追加对内地房地产市场的投资,该投资者表示不会——因为相信政府的行政调控能力,预计房价会有所回落。“按照我们的经验,应该先是上海周边地区房价下跌,然后再是市中心高档房跌。”一位香港投资者分析。

  尽管资金不再进入房地产市场,但并不代表这些海外资金放弃博弈人民币升值的初衷。“我们在寻找新的投资方向。”该境外炒房者表示。

  据一位海外华人介绍,目前在国内市场博人民币升值的炒房资金一般不是大型资金,而是一些海外民间集资,因此对投资项目的流动性要求不是非常高,一般要求变现年限在2至3年左右。根据这一资金规模和流动性等特点,这些境外资金撤出房地产后大多会投资于类似于房地产市场的实体经济中。

  据上述香港炒房者介绍,很多博人民币升值的海外资金下一个目标是“国退民进”企业。在具体选择中,这些资金最先考虑的是流动性和变现能力。据他介绍,为了能够在2至3年后顺利撤出,一般现在外资会选择以下几类国退民进企业进入:一是出口企业;二是可能上市的企业;三是将来可能成为中外合资或外商独资的企业,以便其股权顺利抛出。

  面对一系列房地产政策的重拳出击,炒房资金阵营开始分化,但市场与政策的博弈仍在继续,命运多舛的中国房地产市场走势如何,我们拭目以待。


来源: 中国经营报  作者: 黄嵘

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