外资为何爆炒上海房价 关门打狗在即?

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    “日本当年房地产泡沫破灭后,大部分房子都烂在银行手里,造成银行的大量坏账,就是因为房地产市场风险同银行风险捆在一起了。现在国内的情况也很类似,所以政府在遏制房价过热中就会有所忌惮。”一位外资炒房客说。

  从去年到现在,外资无疑是我国沿海城市房地产市场上一股巨大的做多力量。虽然没有具体统计数据说明外资投入国内房地产市场的资金量具体有多大,但可以肯定的是,这些资金已经成为部分城市尤其是上海房价快速上涨的主要动力之一。

  外资到底有何高招令国内房地产市场侧目?在与市场和政策的博弈中,他们的结局将会如何?最近,记者采访了一些有外资背景的炒房者,试图勾勒出他们投机中国房地产市场的路线图。

    动机:博弈人民币升值

  据一位专门帮助外商购买上海房产的中介公司负责人介绍,这些海外资金其实同“温州炒房团”模式类似,通常由3至5人组成一个小团体,在海外吸纳一部分资金后进入国内炒房,主要以日本、马来西亚、新加坡及我国香港、台湾地区资金为主,也有部分美籍华人资金。

  据一位美籍华人回忆,当初进入国内房产市场完全是因为人民币升值预期。“当时市场盛传人民币要升值5%,我们就想进来赌一把。进来后总要投资吧,但国内投资品种太少,当时有部分资金进入股票市场,后来感觉(股票)市场风险比较大,于是便转投房地产。”

  “两年前,银行对外资的买房政策比现在优惠多了。我们通常可以从银行贷出美元,然后结汇成人民币买房,或者直接用美元买房。那时候美元贷款利率远低于人民币贷款利率,所以我们当时直接用美元投资房产的成本比国内投资者要低很多。”

  至于后来为什么大量外资都投向房地产市场,尤其是上海的高价楼盘,该人士认为,在外资眼中,上海高价房产是国内以人民币计价的最好的国际性投资品种。“上海是一个国际大都市,高品质房产未来必定能吸引全球范围的有钱人,同时这又是以人民币计价的资产,从房产本身和人民币资产两个角度考察,它们都有升值潜力。因此当时我们认为,要博人民币升值,上海或其他沿海地区的高价房产是最好的投资品种。”

    赌注:挟银行为“人质”

  “我们最初的想法是博人民币升值。针对当时政府在人民币升值问题上的强硬态度,我们有一个想法,就是通过推高房价,刺激房地产业的投资热情。考虑到房地产业在中国经济中的重要地位和它对相关产业的带动作用,大量房地产投资可能最终引发经济过热,从而给人民币升值带来压力。”一位港资投资者对记者分析,“但后来,我们发现其实国内房地产市场也是一个很好的投机场所。尽管上海房价已经有很大涨幅,但去年我们还是大量投资上海高价房。因为风险越大的地方,收益肯定也越高。更重要的是,我们判断,越是将风险做大,政府也就越害怕捅破这个风险。”

  据前述美资投资者介绍,由于两年前国内银行贷款风险防范意识尚未树立——现在状况有所改善,但效果不很明显——国内征信制度建设进展缓慢,各家银行甚至不联网,这都给外资投资者一人按揭多套房产带来方便。“看到这些漏洞,我们就开始多贷款,用银行的钱来买房——把风险同银行捆在一起。日本当年房地产泡沫破灭后,大部分房子都烂在银行手里,造成银行的大量坏账,就是因为房地产市场风险同银行风险捆在一起了。现在国内的情况也很类似,所以政府在遏制房价过热中就会有所忌惮。”

  该人士告诉记者,部分外资炒房手法十分“凶狠”。比如,他们向银行贷款70万元买一套100万元的房子,然后很快将房子以150万元价格出手,再将回收资金投入市场并继续向银行贷款105万元。如此这般他们投入的初始资金其实很快就能套现,而且有可观的赢利,投资风险却全部押在银行。而随着这种“自买自卖”的炒作,房价也被不知不觉地攀上天价。

  这位投资者对记者分析:“你可以通过观察发现,政府出台的每一项遏制房地产市场过热措施,总会有这样一个前提:不能影响国民经济的发展、不能给银行带来巨大风险。所以在同政府博弈房价的这场战役中,我们看到了政府的底牌。”

    底限:最怕“关门打狗”

  尽管从目前形势看,外资因为抓住政府风险“软肋”而“啸傲”市场,并且已经赚得盆满钵满,暂时占据上风,但据很多外资称:他们不害怕政府的地产政策,但并非无所畏惧。“我们最担心的是人民币升值后,我们要撤出房地产市场时,政府限制外资流出,来个‘关门打狗’。”上述那位港资投资者说。

  “毕竟现在中国还是外汇管制国家,外汇政策风险比较大,对外汇市场进行行政干预这种风险是防不胜防的。比如,两年前我们可以办理美元贷款,之后将美元抵押贷出人民币投资房地产,但现在这个业务已经不能做了。尽管各家银行并没有接到书面通知,但外管局实际已经不再审批这项业务。我们认为,类似情况将来肯定还会发生。”该投资人分析。

  最近一系列政府信号也令投机外资心生惧意。不久前的两会期间,外汇管理局局长郭树清高调警告违规流入房地产市场的外资,而这些外资当初多以FDI(外商直接投资)名义进入,都曾通过外管局审批。“我不知道监管当局会对这些资金采取怎样的措施,但我确实担心届时这笔资金逃不出去。”上述外资投资者忧虑。

  针对上海房地产市场的外资投机资金,央行上海分行相关负责人最近也强调,上海地区“跨境资金流入房地产行业现象尤为突出”,为此该行近期将把“建立有序可控的资本流出、流入机制,完善个人外汇收入结汇管理,规范非居民个人境内购买房地产的外汇行为”等作为工作重点;并要求上海各商业银行积极配合,及时反馈外汇市场信息和异常情况,防止外汇资金非法流动。

  “从这一系列举措来看,外汇管理政策可能是我们要‘防范’的最大风险。”上述港资投资者表示相信,“现在已经很严,看来以后只能更严,不可能再松。”  

 


  

来源: 中国经营报  作者:

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