解码温州炒房团 贪图小利才能炒出可观利润

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  据中国经营报报道,就职于温州某房地产中介公司的周宇征(化名)近日的心情却格外灿烂:“我短短100天净赚50万元!”其实,在温州,像周这样的财富故事,每天都在上演。在房地产买方市场上,温州及温州人是一个不能不剖析的典型。

  巨额资金急寻出路——传统投资理念锁定“炒房”

  据温州有关部门统计分析,截至2004年底,在外经商的温州人有160万之众,其总资产超过1000亿元。其中,相当一部分将用于衣食住行中的购房支出。而海外温州人通过聪明才智与吃苦耐劳而积累的巨额财富也源源不断地涌入国内房地产市场。据温州市人民银行2004年5月统计,全市各项存款总额1846.27亿元,其中,居民个人存款为900亿元左右,这其中,又包括了近100亿元的各种外币存款。

  在人们探讨“温州炒房团”是非时,一个值得注意的背景是,温州近年来GDP增长滞缓,在浙江省的排名步步后退,产业升级缓慢。凭借20多年手工业及商业积累,温州巨额民间资本(约2700亿元)面临投资渠道日益狭窄的棘手问题。于是,这笔资金的一部分,自然转向了房地产业。

  “炒房”商机的发现——地价与房价的隐性关联

  2001年,随着温州人购房渐成气候,各地房地产开发商纷纷来温州推介楼盘,从而带动了温州房地产中介市场的发展。温州700多万人口挤在浙江东南一隅,境内山地丘陵遍布,人均耕地不足0.3亩,仅为全国平均水平的1/3,是中国土地最稀缺的城市之一。2004年,温州可供工业用地不足需求量的20%。

  事实上,在市场经济先行的浙江,作为稀缺资源,土地的市场化程度明显高于其他省份。而直接影响房地产价格的“建设用地招、拍、挂制度”,也早于上世纪90年代开始实施。难怪去年,旨在结束“建设用地协议转让”的所谓“8·31大限”,对于以温州、杭州等浙江城市来说,影响程度极其有限。

  “就在土地市场化的过程中,我们从地价上涨幅度低于相对应的房价上涨幅度的简单事实中,发现了后来被称为‘炒房’的商机。”回顾自己近十年的“炒房”生涯时,周宇征做出总结式的概括。

  选房标准明确——温州人“用心良苦”

  广义的“炒房”应分为“炒房”和“炒铺”之分。温州人发家于商业,因此,对“炒铺”情有独钟。事实上,最近,大批温州人在咸阳、西安等西部城市投资商铺时,大多遵循了面积约在30平方米左右,总价在150至200万元之间,门面宽度以3米左右为宜的选择标准。当然,如果是大卖场或商场中的商铺,首先要评估卖场或商场本身的赢利能力,在此基础上,相应降低上述标准,选择投资对象。

  对于住宅,除地段、环境、价格等因素外,温州人更看重期房。他们普遍认为,期房入住后,即可升值;而经过短期升值,而又入住不久的楼盘,出手获利最容易。

  虽然从购房选择标准看,温州人足够理性,但如果没有对银行按揭及当地房屋租赁市场的准确把握,“炒房”也难百发百中。一般来说,无论商铺还是住宅,温州人都将5至8年作为一个投资周期,如果扣除首付后,5至8年内的租金收入不能回收全部购房成本,则这样的楼盘温州人少有问津。

  记者手记温州人炒房实战

  采访中,对于记者最为关心的所谓“炒房实战”的介绍,周宇征显得相当谨慎。那么,资金进入楼盘后,选择怎样的操作战术,如:是否大资金联合?是否先将整个楼盘买下,待市场中存量下降而造成房价稳中有升后抛售?怎样寻找后来买家接盘?对于这些敏感问题,周均不置可否。

  据间接了解“炒房”内幕的人士介绍,上述手法在温州人“炒房”中均有运用,但并非人们想像的那么神秘。所谓“大资金联合”,多是在一个炒房初试成功者的带动下,联合周边亲朋,共同“下注”。因为在温州,亲友之间有着不同寻常的“增值信用”,这成为温州人往往不经意间做成大事的重要前提。其余手法的操作,关键还是对市场的把握,温州人认定房地产市场将长期向好,因此,他们很少担心“后来接盘者无以为继”的问题。

  “当然,投资房地产与其他投资一样,最忌贪心。随着市场日益成熟,我们经常是在一个楼盘上涨超过30%时,就悉数出手。否则,一旦市场变化,将不堪设想。”周对记者说。或许正因此,“贪图小利”的周总能顺利找到接盘者,成功兑现“炒房”利润。


  

来源: 中新网  作者: 崔毅

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